“房票”政策比較及其對臺州的啟示

鄭琦+楊葉春+洪勇

“房票”是2014年以來房地產(chǎn)市場下行、政府提倡住房征收市場化安置的產(chǎn)物。據(jù)資料顯示，浙江省在正式文件上出現(xiàn)“房票”的提法，迄于2015年6月的《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（浙政辦發(fā)〔2015〕76號），文件提出積極引導(dǎo)被征收補(bǔ)償對象通過領(lǐng)取“房票”等方式購買商品住房。浙江省“房票”的提出有著紹興諸暨、臺州路橋、衢州衢江等地的實(shí)踐基礎(chǔ)，而文件的出臺，標(biāo)志著“房票”這一通俗稱法成為政府認(rèn)可的術(shù)語。此后的《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》（浙政辦發(fā)〔2016〕64號），也提倡“創(chuàng)新‘房票、團(tuán)購等方式，引導(dǎo)購買庫存商品住房”。

2016年8月，臺州市發(fā)布《臺州市區(qū)房屋征收市場化安置實(shí)施意見》，正式提出“大力推進(jìn)‘房票安置”。作為一項創(chuàng)新事物，“房票”并沒有法定的或統(tǒng)一的定義，各地在實(shí)踐中依照各自的理解進(jìn)行規(guī)范。

在實(shí)踐中，浙江省目前流轉(zhuǎn)的“房票”大多以證明或證明書的形式出現(xiàn)，如諸暨市：商品房安置購房證明；嵊州市：房票安置購房證明書；安吉縣：市場化商品房安置證明；余杭區(qū)：房票安置證明。安徽的安慶市、銅陵市、阜陽市則直接以“房票”出現(xiàn)。

一、“房票”安置的政策比較

1.“房票”安置的適用對象、主管部門和實(shí)施主體

“房票”安置通常包括國有土地上房屋征收和集體土地上房屋征收，其主管部門分別對應(yīng)為建設(shè)部門和國土部門。也有少量城市有所特指，如衢州市規(guī)定，“征收集體土地而拆除合法住宅房屋的，被征收人可選擇‘房票安置”。也就是說，衢州的國有土地上房屋征收被排除在“房票”安置的大門之外，只能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣安置。

“房票”安置的主管部門其實(shí)就是政策制定單位，或者說政策解釋單位。由于本輪市場化安置是國家力推的一種方向，因此，在地方城市較多的是建設(shè)部門（臺州市、銅陵市）主導(dǎo)的；當(dāng)然，也有國土部門（安慶市）；或者在名義上兩者聯(lián)合，實(shí)際具體由建設(shè)部門負(fù)責(zé)；極少的綜合協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，如衢州市規(guī)定“市區(qū)規(guī)劃土地聯(lián)席會議負(fù)責(zé)‘房票安置相關(guān)工作的組織協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌研究確定‘房票安置實(shí)施過程中的重大問題”。臺州市“房票”政策雖然文件中沒有具體明確主管部門，但實(shí)質(zhì)上由市住建局具體擬定。

“房票”安置的實(shí)施主體通常是下一級的（縣、區(qū)）人民政府、街道辦事處和相應(yīng)等級的園區(qū)管委會。在臺州，椒江區(qū)、黃巖區(qū)、路橋區(qū)政府和臺州灣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會、臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會為市場化安置工作主體。在衢州，柯城區(qū)、衢江區(qū)政府和衢州綠色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、市西區(qū)管委會為“房票”安置的實(shí)施主體，負(fù)責(zé)制定出臺“房票”安置的具體實(shí)施方案和操作規(guī)程。嵊州市指定“城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)制定‘房票安置的具體實(shí)施方案，會同城中村改造房屋征收實(shí)施單位共同實(shí)施”。

2.“房票”的購買標(biāo)的和定價機(jī)制

“房票”是實(shí)現(xiàn)安置的中間媒介，其購買標(biāo)的有一定限制。各地對“房票”的使用范圍一般限定在“房票”發(fā)行地的城市總體規(guī)劃用地范圍內(nèi)；在使用性質(zhì)上，限制使用“房票”購買商業(yè)、辦公性質(zhì)的商品房；當(dāng)然，不允許買賣“房票”、更不能兌換現(xiàn)金。大部分城市（臺州市、紹興市、安慶市等）購買標(biāo)的為一手商品住宅，為住宅配套的儲藏室、車庫（位），可用“房票”抵付購房款；也有少量城市（衢州市、銅陵市）允許存量房（二手房）進(jìn)入“房票”安置標(biāo)的。前者體現(xiàn)了去庫存的強(qiáng)烈意愿，后者為被征收戶提供了更大的選擇余地。

為防止開發(fā)商捂盤抬價和出現(xiàn)爛尾樓，多數(shù)城市對購買標(biāo)的都以“拿到了商品房預(yù)售許可證”為前置條件。在此基礎(chǔ)上，部分城市還要求“主體結(jié)構(gòu)已結(jié)頂”（嵊州市）或“兩年內(nèi)交付”（諸暨市）“房票”結(jié)算資金納入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管（安慶、銅陵）等。這對“房票”安置的安全性有著更高的保障。

至于定價機(jī)制，臺州市規(guī)定“‘房票價值按照國有土地上住宅房屋征收和集體土地征遷安置補(bǔ)償辦法分別確定”，其差異見表1。

這些表述雖存在較大差異，但總體上是與市場接軌的。差別在于以縣（區(qū)）為單位還是規(guī)劃單元為單位去評估市場價是多少，安徽城市把“房票”結(jié)算資金納入監(jiān)管賬戶是值得借鑒學(xué)習(xí)的。

3.“房票”安置的優(yōu)惠幅度

優(yōu)惠條款是“房票”政策的核心內(nèi)容之一，有多少讓利，才能吸引被征收戶選擇“房票”安置模式。經(jīng)比較發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠的方式及幅度是各不相同見表2。

通過對比發(fā)現(xiàn)，浙江城市“房票”政策的優(yōu)惠條款主要是政府優(yōu)惠，房企優(yōu)惠基本沒有，僅僅有些“對購買商品房安置的被征收人給予團(tuán)購價格的優(yōu)惠，不得隨意漲價和捂盤，按合同約定交付房屋”（路橋區(qū)）的軟性表述。相比而言，安徽城市的“房票”政策中房企優(yōu)惠幅度更大一些，值得借鑒學(xué)習(xí)。

4.“房票”的結(jié)算辦法

被征收人與商品房開發(fā)企業(yè)的結(jié)算辦法：被征收人購買商品住宅及儲藏室、車庫（位），可用“房票”抵付購房款，超過“房票”的差額部分由被征收人自行支付。對于未達(dá)到“房票”價值的處置，浙皖存在較大差異。浙江省絕大多數(shù)城市要求購買商品住宅的價值要大于“房票”額度，否則難以找補(bǔ)。而安徽省幾個城市允許在“房票”額度的15%以內(nèi)予以找補(bǔ)。如安慶市、阜陽市規(guī)定“不超過‘房票15%額度內(nèi)可支付返還”；銅陵市則是“低于房票部分由售房人以貨幣形式支付給被搬遷人”，連限度都沒有規(guī)定。這給征收人的結(jié)算增加了不少麻煩，但同時也給被搬遷人帶來極大方便，具有更大的選擇性。

征收人與商品房開發(fā)企業(yè)的“房票”結(jié)算辦法：（1）商品房開發(fā)企業(yè)與被征收人簽訂房屋買賣合同的，商品房開發(fā)企業(yè)憑被征收人提供的“房票”和簽訂的房屋買賣合同向征收人結(jié)算；（2）結(jié)算款項支付。征收人憑商品房開發(fā)企業(yè)提供的被征收人房屋買賣合同和“房票”，經(jīng)被征收人確認(rèn)后，直接與商品房開發(fā)企業(yè)相互結(jié)算。為了避免集中支付帶來的壓力，各地都規(guī)定了一些延后支付的條款見表3。endprint

5.“房票”安置的操作程序

在操作程序的設(shè)計上，各地在實(shí)踐中形成了一套流程。提出“房票”安置申請→簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議→騰空房屋→領(lǐng)取“房票”→憑“房票”自行選擇樓盤、談判下單→房產(chǎn)企業(yè)憑“房票”與征收人結(jié)算。這些流程大同小異，基本一致。

二、對臺州“房票”安置的啟示

通過政策比對，至少在購買標(biāo)的、優(yōu)惠幅度、結(jié)算辦法上有值得學(xué)習(xí)借鑒的地方。

1.搭建平臺，嘗試二手房進(jìn)入“房票”安置范疇

在購買標(biāo)的上，《臺州市區(qū)房屋征收市場化安置實(shí)施意見》（臺政發(fā)〔2016〕34號）在“房票”安置有關(guān)政策規(guī)定中明確，“‘房票原則上用于購買新建商品住房。各地可根據(jù)商品房庫存及供應(yīng)情況，確定被征收（補(bǔ)償）人使用‘房票購買商品房的類型”。而路橋、椒江、黃巖三區(qū)的“房票”安置政策都明確規(guī)定了只能購買一手商品房。最先實(shí)踐“房票”安置的路橋區(qū)，在《路橋區(qū)住宅房屋征收市場化安置實(shí)施辦法（試行）》規(guī)定“只能用于購買一手住宅商品房，不得購買辦公用房、商鋪和二手住宅商品房”。椒江、黃巖的表述基本類似。這個政策界限體現(xiàn)了去庫存的根本目的，對被征收戶來說仍然感到有些不便。

建議引入二手房進(jìn)入“房票”安置范疇，為群眾打開更加便利之門。在建設(shè)部門設(shè)立資金托管賬戶，搭建交易平臺，無償提供資金托管服務(wù)。搬遷人應(yīng)支付的“房票”資金、被搬遷人除“房票”外的購房款全部轉(zhuǎn)入托管賬戶。被搬遷人同售房人完成房產(chǎn)交易后，由建設(shè)部門按購買房屋價格將相應(yīng)房款轉(zhuǎn)入售房人指定賬戶；“房票”金額超過所購房屋價格的，將“房票”剩余資金劃入被搬遷人指定賬戶?；蛘?，二手房所有權(quán)人與被征收人簽訂房屋買賣合同并辦理過戶手續(xù)后，征收人憑二手房所有權(quán)人提供的房屋買賣合同、房地產(chǎn)登記部門出具的房產(chǎn)過戶交易證明、契稅完稅憑證、身份證和“房票”，經(jīng)被征收人確認(rèn)后，直接與二手房所有權(quán)人結(jié)算。

2.增加房企優(yōu)惠條款，調(diào)整政府優(yōu)惠幅度

在房企優(yōu)惠條款上要向安徽部分城市的模式學(xué)習(xí)。臺州市（路橋區(qū)）原先規(guī)定“被征收人自行選擇購買的商品住宅售價超過《路橋區(qū)住房征收市場化安置購房證明》結(jié)算金額，其超出部分由被征收人與商品房開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算”。雖然沒有對未達(dá)到“房票”價值的情況作說明，實(shí)際上拒絕了上述情況下的找補(bǔ)機(jī)制，一定程度上給被征收戶帶來了不便。

銅陵市在《銅陵市棚戶區(qū)改造房票安置實(shí)施辦法》第七條（五）“選購房屋”中規(guī)定，“被搬遷人所購房屋價款超出房票部分，由被搬遷人支付給售房人；低于房票，其差額部分，由售房人以貨幣形式支付給被搬遷人”。雖然極大地方便了被征收人，但因?yàn)闆]有規(guī)定額度，會帶來弊病，有些被征收人會利用政策空子，在（臺州市）使用“房票”存在大量政府貼補(bǔ)的前提下，買小套型住房，套取現(xiàn)金，取得巨大利益。

而安慶市的政策相對來說具有較大可借鑒性?！栋矐c市市區(qū)房屋征收房票安置辦法（試行）》第八條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與房票安置，…同意按房屋成交總額的2%向房票安置對象返還購房款（市政府鼓勵發(fā)展區(qū)域的商品房按成交總額的3%返還）”；第十條規(guī)定，“用于購房的資金，不得低于房票金額的85%。……尚有余額的，余額部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付房屋的同時，在不超過房票金額15%的限度內(nèi)先行據(jù)實(shí)支付給被征收人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付房屋時，應(yīng)依據(jù)本辦法第八條規(guī)定，按房屋成交總額的2%向房票安置對象返還購房款（市政府鼓勵發(fā)展區(qū)域的商品房按成交總額的3%返還）”。這些條款既方便了被征收戶，又有一定限制，臺州市可以在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，在房產(chǎn)企業(yè)中展開調(diào)研，取得房產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可和支持，使政策修正成為現(xiàn)實(shí)。嵊州的“保底安置+自愿選擇”也具有借鑒意義，必須有50%選擇“房票”安置，剩下的部分自愿選擇，如果逾期未使用“房票”，則按95%的價值換成貨幣安置。

雖然臺州市（路橋區(qū)）的房企優(yōu)惠比較薄弱，但政府優(yōu)惠幅度卻是最大的。比較一次性給付的臨時安置過渡費(fèi)，有6個月（嵊州市、銅陵市）、12個月（衢州市、安慶市）、18個月（阜陽市），而臺州市路橋區(qū)為36個月、黃巖區(qū)30個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他地區(qū)。按照目前路橋區(qū)臨時安置過渡費(fèi)12元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，一個三口之家（獨(dú)生子女按2人計算）安置240平方米，一次性給付的臨時安置過渡費(fèi)就達(dá)到10.368萬元，這個優(yōu)惠幅度是非常大的。后階段能否適度調(diào)整，值得思考。

3.完善征收人與商品房開發(fā)企業(yè)的“房票”結(jié)算辦法

為了減輕集中支付壓力，各地政府在款項支付方式上都進(jìn)行了延后支付，其中臺州市（路橋區(qū)）的延后幅度是最大的。A.拿購買現(xiàn)房來說，合同簽訂并報備案后、首期支付市場化安置補(bǔ)償款，臺州市路橋區(qū)是50%；銅陵市則在報備后一個月內(nèi)結(jié)清。路橋區(qū)的余款（50%）要在一年后再支付。所以，在調(diào)研中也聽到房產(chǎn)企業(yè)反映，在路橋參與“房票”安置，賣現(xiàn)房的壓力非常大。B. 拿購買期房來說，征收人首期支付市場化安置補(bǔ)償款，臺州市路橋區(qū)是30%；銅陵市30%；安慶市為60%（市政府鼓勵發(fā)展區(qū)域的商品房項目為70%）。第二次支付，臺州市路橋區(qū)是小區(qū)建筑物全部結(jié)頂后，支付20%；銅陵市半年內(nèi)再付65%。余款支付，房屋交付（初始登記）需要再付的款項，臺州市路橋區(qū)是50%；銅陵市5%；安慶市為30%-40%。臺州市路橋區(qū)的結(jié)算辦法前期付的較少，房屋交付時付得最多。（路橋區(qū)的結(jié)算辦法前期參考了諸暨的政策，諸暨市規(guī)定期房簽訂銷售合同時支付30%，余款70%在房屋交付并已開具商品房銷售發(fā)票時支付）。

“房票”結(jié)算辦法的設(shè)置實(shí)際上存在政府與企業(yè)的博弈關(guān)系，適度地延后可以緩解政府支付壓力，房產(chǎn)企業(yè)也能承受；延后時效超過一定限度，會帶來一定弊病，如企業(yè)會在購房戶（被征收戶）的購房過程中尋求補(bǔ)償，給政策的實(shí)施帶來弊端，需要引起政策制定者重視。

就政策比對來說，臺州市路橋區(qū)的結(jié)算辦法顯然給房產(chǎn)企業(yè)帶來比較大的壓力，需要適時作出調(diào)整。建議：（1）現(xiàn)房首期支付市場化安置補(bǔ)償款70%，一年后再支付30%；（2）期房合同簽訂后支付市場化安置補(bǔ)償款50%，房屋交付時再支付50%。endprint