發展住房租賃市場要充分發揮政府職能

郭偉明

自國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號，以下簡稱39號文）以來，各地發展住房租賃市場的政策頻出。不僅《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》明確的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個試點城市出臺了具體的工作方案，而且近期北京、上海等一線城市也因地制宜，大力發展住房租賃市場，出臺了相應的政策文件。

總結本輪發展租賃市場的政策措施有五項特點：一是政府主導，強力推動，均強化了政府的組織領導，要求明確部門職責，完善工作機制；二是措施全面，指向明確，不僅涉及房屋管理服務體制機制，而且從供地、金融、信息化等多個維度綜合施策，確保住房租賃目標指向；三是規定細化，著眼落實，除了明確總的原則和方向外，工作措施十分具體，諸如規范租賃合同、建立住房租賃平臺、規范中介機構等細則操作性很強；四是擴展外延，增強服務，從傳統的房管領域向外擴展，結合家庭使用需求，提出了完善配套教育等公共服務系列措施，賦予租房者同等權益；五是引入科技，注重創新，各地均十分重視網絡、app等信息技術的應用，通過完善線上服務，提高服務效率。

上述措施均不是憑空產生。在房地產市場高速發展的近30年中，住房銷售市場一直保持著快速增長，而住房租賃市場由于種種原因，卻增長乏力，39號文歸結為市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題。住房租賃市場存在問題的根源在于住房租賃市場不是一個完全競爭市場。完全競爭的市場是經濟學里設想的一個理想化的市場，在此市場條件下，資源通過市場機制能得到合理配置，最后達到帕累托最優狀態。幾十年的住房市場發展經驗告訴我們，住房租賃市場在目前仍未達到理想的市場化狀態，一些制約因素限制了租賃市場的發展，而且短期內存在市場失靈現象，依靠市場本身已經無法解決租賃市場本身的問題。比如租售比嚴重失衡，投資者、金融機構和房地產開發企業從住房銷售和住房租賃得不到類似的投資回報率，市場主體沒有動力去開發租賃住房產品；部分房地產中介利用信息不對稱，使市場成為一個不公開透明的市場；承租雙方沒有充分的信息和市場交易機制去合理選擇，無法達成資源配置最優；租戶從承租到使用，從租金定價到公共服務均處于弱勢，這使得潛在的承租者用腳投票，自覺減少租賃需求等等。針對這些問題，迫切需要政府發揮公共服務職責，減少市場失靈現象。

公共經濟學家理查德·馬斯格雷夫（Richard Musgrave，1959）曾將政府的經濟行為分為三個職能：分配職能、配置職能和穩定職能。分配職能是政府通過稅收、轉移支付等方式維護社會的分配公平；配置職能是在市場無法合理配置資源的情況下，政府利用行政手段進行糾正；穩定職能是政府從長期和短期的角度維護經濟平穩增長，避免通貨膨脹。目前，國家和地方出臺的各項行政措施意在糾正租賃市場失靈，減少市場主體的外部性行為，可以從以下角度進行分析（見表1）。

從住房租賃市場存在問題來看，最迫切需要的是政府發揮配置職能，干預市場的無效率問題，促成達到帕累托最優狀態。當然，政府的職能不是單獨發揮作用的，每一項舉措涉及政府的多種職能，最終形成綜合的政治、經濟和社會效果。為此，政府必須鼓勵市場多提供適于租賃的房源，從供應主體、房源戶型、公租房等方面入手，加大供給側改革；從打擊黑中介、搭建公平透明租賃服務平臺等入手，規范市場行為；從稅收、公共服務、金融、土地等資源入手，改變重銷售輕租賃的資源配置方式，提高租賃房源在資源配置中的比重和效率；從完善法律法規、健全領導管理體系、完善工作制度等方面入手，為發展租賃市場建立健康發展的長效機制，營造良好的法制環境。endprint