“租售并舉”的長效機(jī)制：政策框架和“落地”選擇

滌非

一、“租售并舉”成為房地產(chǎn)制度改革的重點(diǎn)

需求端調(diào)控告一段落了，樓市管理也從抑制需求“做減法”轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)“做加法”。近期，熱點(diǎn)城市供地開始“放量”。易居研究院監(jiān)測的50個典型城市，今年上半年土地成交占地面積8750萬平方米，同比增長20%，其中一線城市更是大漲42%。熱點(diǎn)城市不僅供地增加了，而且供地結(jié)構(gòu)明顯變化，即全面向保障性住房（主要是公租房）和自持并租賃轉(zhuǎn)變。

在“十三五”，上海將新增170萬套住房，租賃住房占比60%；“十三五”廣州供地將增長20%，租賃住房為供應(yīng)重點(diǎn)；未來5年，北京新增住房中租賃住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%。2016年底至今，北京共出讓8宗自持地塊，萬科已在北京、廣州、佛山拿了5宗自持地塊。2016年，上海土地出讓均附加“15%自持”條款，新增供地“自持并租賃”已常態(tài)化。7月4日，上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業(yè)自持并出租。

前不久，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，提出新增地塊（含集體用地）建設(shè)、新項(xiàng)目配建、國企盤活閑置土地、商辦改租賃等多個渠道增加租賃住房供應(yīng)。同時，深圳、廣州、南京等12個城市被列入首批住房租賃試點(diǎn)。調(diào)控取得明顯績效后，利用難得的“窗口期”啟動長效機(jī)制建設(shè)是新一屆住建部官員的首要工作。在長效機(jī)制建設(shè)上，“租售并舉”被寄予厚望。

未來5年，我國各項(xiàng)改革將從全面啟動期轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)期。對房地產(chǎn)來說，就是要加快推進(jìn)從短期調(diào)控向長效機(jī)制轉(zhuǎn)換。從近期一攬子政策看，如大城市供地全面向租賃傾斜，租售同權(quán)、租房可落戶，理順房地產(chǎn)市場秩序，從上到下的租賃新政此起彼伏，北京推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”，等等，基于回歸居住屬性的頂層設(shè)計，一個圍繞“租售并舉”的樓市供應(yīng)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制雛形正在形成，這也將是1998年房地產(chǎn)市場化、貨幣化改革以來，我國住房制度的二次變革。

二、“租售并舉”的著力點(diǎn)在于新市民的住房需求

近年來，政商學(xué)三界對樓市長效機(jī)制建設(shè)都很重視，但何為長效機(jī)制，如何推進(jìn)，一直處于“觀點(diǎn)難以落地”的境地。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2016年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米，超過發(fā)達(dá)國家平均水平，城鎮(zhèn)戶均住房擁有1.1-1.3套，全國住房供求整體平衡，需求較為緊迫的都是熱點(diǎn)城市。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，熱點(diǎn)城市目前戶均住房擁有在0.4-0.9套之間。考慮到人口向大城市遷徙，滿足熱點(diǎn)城市居民的住房需求，乃下一階段住房管理重點(diǎn)。

目前來看，住房領(lǐng)域最大的問題是供求錯配。一方面，熱點(diǎn)城市住房需求兩極分化或住房基尼系數(shù)太大。由于房價太高，新市民（如大學(xué)畢業(yè)生、新就業(yè)人群等）沒有住房支付能力。同時，基于資產(chǎn)配置和杠桿支持，已擁有產(chǎn)權(quán)住房的中產(chǎn)及高收入者繼續(xù)購房。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計，前20個大城市擁有兩套及以上房屋的常住居民家庭占比15%。另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中速增長階段，常住居民購房需求開始觸頂，新市民是剛需主體，“扎根”城市的愿望強(qiáng)烈。

不過，熱點(diǎn)城市開發(fā)邊界已劃定，開發(fā)強(qiáng)度在逼近天花板，“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈，而高房價背景下城市“二次開發(fā)”受阻。這些城市供地彈性很低，中短期內(nèi)很難大規(guī)模增加供地。而且，即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價、高房價。由此，即便未來住房供應(yīng)增加了，也無法匹配有效需求，反而加劇供求失衡。因此，順應(yīng)新市民住房需求特征，適時改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決新市民住房需求，這是租售并舉的著力點(diǎn)。

三、“租售并舉”緣何成為樓市長效機(jī)制的核心

由此，樓市長效機(jī)制的眉目漸漸清晰，即壯大租賃，構(gòu)建“租售并舉”“先租后買”“先買房后改善”的住房供應(yīng)新體系。只有這樣，2.45億外來人群、2000萬租房大學(xué)畢業(yè)生、1.5億留守人群（留守兒童、婦女和老人）才能“扎根”城市；廣大80后、90后，甚至千禧一代的年輕人群，才愿意在較長時期內(nèi)選擇租房。由此，高負(fù)債購房需求會減少，狂熱的需求、預(yù)期和杠桿推動高房價和資產(chǎn)泡沫的邏輯才會消除。

另一方面，目前各種“漂”的人群有4億左右，與現(xiàn)有城市常住人口體量差不多，這是樓市最有效的需求。他們?nèi)绻芡ㄟ^體面的、成本相對低的租賃“扎根”城市，并依靠不斷積蓄，或共有產(chǎn)權(quán)、“先買房后改善”“先大后小”等理性購房模式，擁有產(chǎn)權(quán)住房并成為“有產(chǎn)者”，投資需求積累的泡沫就會“軟著陸”。

當(dāng)然，這樣理想的長效機(jī)制構(gòu)建路徑，仰仗于4億左右“漂”人群“扎根”城市。“扎根”的意思就是，他們認(rèn)為自己屬于這個城市，與其他城市居民在身份上、基本公共服務(wù)待遇上差別并不大。但目前看，他們?nèi)蕴幵凇捌钡臓顟B(tài)，而非“扎根”。首先，衣食住行等城市居民基本生活方面，衣食行的差別不大，主要是住的差別。一直以來，租賃市場在野蠻生長，隨意漲租、被逼搬家、“黑房東”“黑二房東”、不退押金等亂象常態(tài)化，與買房居住相比，租房不“體面”。試想，住的不體面，怎么能叫被城市容納或“扎根”城市呢？其次，大家都對子女教育非常重視，租房人群也不例外，或更希望子女能夠出人頭地。但目前，租房還無法像買房一樣可以享受公辦教育。如果下一代無法接受公辦教育，更談不上“扎根”城市；最后，“有恒產(chǎn)者有恒心”，外來打工者不放棄宅基地和農(nóng)耕地，新市民背負(fù)沉重債務(wù)也要買房，就是希望能成為“有產(chǎn)者”。如果要讓4億左右“漂”人群“扎根”城市，就要尊重并漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)其“有產(chǎn)者”的訴求。

四、“租售并舉”的政策框架趨于清晰

從近期中央及地方各項(xiàng)租賃新政來看，改革或政策的著力點(diǎn)就在于讓租房人群漸進(jìn)“扎根”城市。首先，政府管理重心開始從新房轉(zhuǎn)向存量房，比如搭建政府租賃服務(wù)平臺，以后租賃合同打印、租賃行為備案，租賃機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員執(zhí)業(yè)備案及信用管理，租賃信息及市場監(jiān)測等，全部要納入該平臺。而且，在提供低成本、規(guī)模化、秩序穩(wěn)定的租賃住房上，國家政策已明確，國企必須要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用。近期，成都提出建設(shè)4-5家國企租賃平臺；深圳棚改成為未來新增租賃住房的主體，且完全由國企來承擔(dān)；上海人才租賃住房建設(shè)，也基本由國企來承擔(dān)。endprint

其次，租賃同享教育等公共服務(wù)將是大趨勢。近期，住建部人士在接受新華社采訪時表態(tài)，將通過立法，逐步使租房在基本公共服務(wù)方面與買方享有同等待遇，這是繼廣州提出“租購?fù)瑱?quán)”后，主管部門的明確表態(tài)。隨后，鄭州、無錫、濟(jì)南等地紛紛明確“租房可落戶”或購租同享公共服務(wù)。未來，打破戶籍與非戶籍、買房與租房限制，所有人一起積分，按分?jǐn)?shù)高低配置公共服務(wù)是大趨勢。盡管買房可積累更多積分，但積分制給租房者以平等競爭的機(jī)會。未來，增加公辦教育投入是頭等大事，深圳、杭州等已實(shí)現(xiàn)積分入學(xué)，購租共享服務(wù)的時代已經(jīng)到來。

最后，北京在發(fā)力租賃住房建設(shè)（未來5年租賃住房將占新增供應(yīng)的1/3）的同時，推出共有產(chǎn)權(quán)住房“2.0版本”。相比之前的“1.0版本”（即自住房），最大的變化就是靈活的產(chǎn)權(quán)份額選擇、出租或出售產(chǎn)權(quán)無限制，這意味著購房者產(chǎn)權(quán)部分等同于商品住房，只不過其實(shí)際擁有的住房面積可能比較小。在本質(zhì)上，這就是“先買房后改善”“先小后大”，也是目前4億左右“漂”人群成為“有產(chǎn)者”的可行路徑選擇。再結(jié)合“先租后買”“租售并舉”，這也就是新的住房供應(yīng)制度。

五、“租售并舉”落地，如何在制度改革上突破

筆者認(rèn)為，國家對于樓市長效機(jī)制的框架、政策和目標(biāo)是很清晰的，但“一分部署、十分落實(shí)”。過去，我們曾想通過發(fā)力住房保障，實(shí)現(xiàn)老百姓的安居夢，并能讓房價和泡沫軟著陸。當(dāng)時的政策力度也很大，比如2007年的國發(fā)〔2007〕24號文、2010年的3600萬套保障性安居工程、每年的新開工目標(biāo)等。現(xiàn)在來看，住房保障成績巨大，但教訓(xùn)也頗多，比如有的地方保障房建設(shè)任務(wù)異化為“數(shù)量目標(biāo)”，很多保障房建在偏僻、配套差的地方，導(dǎo)致空置或棄租；再如，保障對象資格審核和后續(xù)監(jiān)管不到位，尋租現(xiàn)象頻發(fā)。近年來的保障房審計中，類似現(xiàn)象層出不窮。

現(xiàn)在，我們又要發(fā)力租售并舉，這與保障性安居工程類似，其肩負(fù)著實(shí)現(xiàn)新市民的安居夢，讓樓市泡沫軟著路、建設(shè)內(nèi)需社會等多重目標(biāo)。對此，國家層面發(fā)文不少，如2016年的39號文、今年4月的租賃管理?xiàng)l例、近期九部委153號文等。此外，近年來中央經(jīng)濟(jì)工作會議、每年“兩會”、政治局會議等對此也多有強(qiáng)調(diào)。房地產(chǎn)屬地化特征很突出，長效機(jī)制能否從頂層部署和國家政策走向“落地”，還有待地方政策和細(xì)則、地方真心實(shí)意的努力、降低樓市依賴。

近期，各地租賃新政此起彼伏，如落實(shí)國務(wù)院39號文的地方細(xì)則，落實(shí)153號文的租賃試點(diǎn)方案、搭建政府租賃平臺等。未來，一方面要杜絕“以會議落實(shí)會議”“以文件貫徹文件”，另一方面要確保中央和地方政策導(dǎo)向一致。目前，在很大程度上，各地租賃新政奔著招攬人才，如深圳、上海、成都等，人才租賃房是重點(diǎn)，而非外來人群“扎根”訴求，背后折射GDP考慮的“小九九”。另外，租賃能否培育好，關(guān)鍵看地方是否有讓利誠意。比如，上海超低價出讓2宗租賃用地，但這是否能常態(tài)化（而非基于面子工程的個案），取決于地方是否有降低土地依賴的決心。endprint