小區(qū)煩心事新解

周疊瑤

又到一年供暖季，仙荷小區(qū)的業(yè)主們又犯了愁。由于小區(qū)內(nèi)實行自供暖，靠近鍋爐房的住戶屋內(nèi)溫暖如春，而距離鍋爐房稍遠的住戶屋內(nèi)卻冷如冰窖。和供暖公司溝通多次無果之下，有些住戶只好自己加裝了取暖設施。2016年，小區(qū)附近的地塊被開發(fā)為科技園區(qū)，大型國企京能集團作為供暖單位負責為周邊建筑供暖，事情似乎有了轉(zhuǎn)機。很快，仙荷小區(qū)業(yè)委會通過決議，引入京能集團作為供暖單位，替代現(xiàn)有的福瑞康公司。

本以為事情得到了圓滿解決，可是福瑞康的拒不退出讓業(yè)主們十分惱火。業(yè)主們將福瑞康公司訴諸法院，卻以敗訴告終。有的業(yè)主以拒繳供暖費抗議，反被供暖公司告到了法院。原告變被告，業(yè)主們有苦說不出，而這一切亂象的背后，都繞不開一個主體——小區(qū)物業(yè)。

業(yè)主物業(yè)“故事”多

總有人調(diào)侃“業(yè)主和物業(yè)是天生的冤家”，這句話用在仙荷小區(qū)確實很恰當。從表面上看，仙荷小區(qū)的供暖問題是業(yè)主與供暖公司的對抗，但背后反映的是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。據(jù)仙荷小區(qū)業(yè)委會王主任介紹，業(yè)主輸?shù)艄偎镜闹饕蛟谟冢谖飿I(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務管理合同中規(guī)定了提供供暖服務等事宜，當初是物業(yè)公司與福瑞康公司簽訂的供暖承包合同。根據(jù)法律上合同相對性原則，只有物業(yè)公司有權(quán)解除與福瑞康公司的合同，業(yè)主無權(quán)干涉。但物業(yè)和福瑞康本身就有千絲萬縷的聯(lián)系，不可能主動與其解除合同。

在專業(yè)律師看來，在法律上，只有物權(quán)才能沖破合同相對性原則，使業(yè)主繞開物業(yè)，直接與供暖公司解除合同。但物權(quán)需要法定，在現(xiàn)行法律法規(guī)中，并未明確將小區(qū)內(nèi)的鍋爐房及供暖管道等附屬設施規(guī)定為全體業(yè)主共有，即全體業(yè)主并不當然對其享有物權(quán)，所以仙荷小區(qū)業(yè)主的敗訴是必然的。

事實上，仙荷小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的沖突不僅僅體現(xiàn)在供暖問題上。在安防、小區(qū)道路維修、破舊路燈更換等問題上，業(yè)主都多有怨言。一位業(yè)主氣憤地說：“物業(yè)公司為了創(chuàng)收，甚至在小區(qū)內(nèi)的池塘中養(yǎng)魚，開發(fā)垂釣項目，來來往往的釣魚者都可以隨意進出小區(qū)，嚴重影響我們的生活。”

在仙荷小區(qū)，本就弱勢的業(yè)委會無力獨自對抗強勢的物業(yè)，因此需要借助居委會的力量。但在很長一段時間里，居委會的重要職位也被物業(yè)公司的勢力所把控。幾年前，好不容易等到了居委會成員換屆選舉，業(yè)主們終于團結(jié)協(xié)作，以一票之差，讓己方候選人驚險競選到居委會主任的職位。

居委會的人事更迭無疑影響到了業(yè)主與物業(yè)的角力。新任居委會主任上任后，與業(yè)委會主任一起與物業(yè)談判，做的第一件大事就是在小區(qū)與垂釣區(qū)之間安上大鐵門，保障業(yè)主的安全。很快，安保公司也被更換，從前小區(qū)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)的入室盜竊現(xiàn)象減少了很多。

一切似乎在向好的方向轉(zhuǎn)變，但小區(qū)更換供暖公司的事始終無法得到解決。業(yè)主與供暖公司、物業(yè)鬧得不可開交，最后還是鎮(zhèn)政府出面組織三方坐下來談判，但還是不了了之。某知情業(yè)主透露，小區(qū)更換新的供暖公司并非想象中那么簡單，可能會涉及大規(guī)模的供暖管道改造，是個大工程。業(yè)委會王主任坦言，小區(qū)也曾想過更換物業(yè)公司，徹底解決供暖的問題。可是物業(yè)與開發(fā)商本就是關(guān)聯(lián)公司，小區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主與開發(fā)商有交情，更換難度很大。

仙荷小區(qū)的“故事”僅僅是業(yè)主與物業(yè)沖突的一個縮影。在其他小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)的矛盾也廣泛存在，業(yè)主想更換物業(yè)公司更是難上加難。北京某小區(qū)業(yè)委會主任介紹，在小區(qū)業(yè)主大會形成了更換物業(yè)公司的合意后，物業(yè)公司拒絕撤離，以提供事實性服務為理由繼續(xù)讓業(yè)主交物業(yè)費。本想走法律途徑起訴物業(yè)公司，但在咨詢律師后，他發(fā)現(xiàn)這條路并不好走。因為訴訟通常需要很久才能有結(jié)果，訴訟期間物業(yè)很可能會消極怠工，給小區(qū)安全造成隱患。

破解困境的曙光

深圳是公認的我國物業(yè)管理的發(fā)源地。成立于1981年的深圳市物業(yè)管理有限公司是深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的東湖麗苑小區(qū)而成立的內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)，由此開創(chuàng)了市場化物業(yè)管理的先河。后來，該模式在全國范圍內(nèi)推廣。2003年《物業(yè)管理條例》的施行，用立法形式承認了這一模式，也為今天物業(yè)管理領(lǐng)域的種種問題埋下了隱憂。

以業(yè)主大會制度為例，根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十六條的規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人四類事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。而籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重新構(gòu)建建筑物及其附屬設施兩類事項的要求更嚴，需經(jīng)雙三分之二業(yè)主多數(shù)同意方能決定。

立法的本意在于尊重大多數(shù)業(yè)主的意愿，防止專擅行為侵害業(yè)主權(quán)益。可現(xiàn)實的復雜性往往超出想象，使立法者的初衷難以實現(xiàn)。北京仲裁委員會仲裁員、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學法學院教授翟業(yè)虎在接受《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者采訪時表示：“《物權(quán)法》中雙過半數(shù)決和雙三分之二多數(shù)決的規(guī)定過于嚴苛，不具有可操作性。”由于同時兼任其所在小區(qū)的業(yè)委會主任，也擔任過不少物業(yè)管理糾紛案件的仲裁員，翟業(yè)虎對這一點深有體會。

“首先，如何把業(yè)主參與社區(qū)事務的積極性調(diào)動起來就是個難題。許多業(yè)主不愿參與社區(qū)事務，也不參加投票，事后不滿意就來抱怨。”翟業(yè)虎對此顯得有些無奈，“比如我們小區(qū)馬上要進行業(yè)委會換屆選舉，為了鼓勵業(yè)主來投票，甚至想出了給每位來投票的業(yè)主發(fā)100元作為獎勵的辦法。”物質(zhì)獎勵的確簡便有效，但對更多業(yè)委會來說，并沒有如此多的資金支持。更多時候，需要在每個單元選出有公益心的樓長，挨家挨戶做工作。

作為業(yè)主的代言人，業(yè)委會不僅需要直面與物業(yè)公司的種種沖突，還需要與住建委、房管局等政府機關(guān)以及自來水、電力和燃氣公司打交道，問題處理不好還會遭到業(yè)主的非議。所以，在翟業(yè)虎看來，業(yè)委會工作的順利開展不僅需要全體業(yè)主的支持，還需要一個有魄力和能力又兼具公益心的業(yè)主承擔業(yè)委會主任的重任。作為一名法學院教授和律師，翟業(yè)虎就曾多次為全體業(yè)主的利益向政府機關(guān)、燃氣公司據(jù)理力爭。

并非所有小區(qū)都如此幸運。很多小區(qū)的業(yè)委會主任空有一腔熱情，卻沒有能力擔此重任;也有的業(yè)委會主任被物業(yè)公司收買，對侵害業(yè)主權(quán)益的事睜一只眼閉一只眼，使業(yè)委會形同虛設;更多的時候，是小區(qū)中沒有成立業(yè)委會，物業(yè)一手遮天。據(jù)統(tǒng)計，全國擁有業(yè)委會的小區(qū)數(shù)量僅占所有小區(qū)的三成，而這三成中的大多數(shù)業(yè)委會還被開發(fā)商或物業(yè)公司所控制，無法為業(yè)主的權(quán)益發(fā)聲。

業(yè)主與物業(yè)的矛盾似乎依舊無解，但對業(yè)主來說，民法典各分編草案的出臺無疑是個利好消息。2018年8月27日，民法典各分編草案提請十三屆全國人大常委會審議，被視為繼2017年《民法總則》出臺后我國民法典編纂邁出的“第二步”。

在物業(yè)服務管理領(lǐng)域，草案加強了對業(yè)主權(quán)利的保護，明確規(guī)定共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。此外，凡涉及《物權(quán)法》中需全體業(yè)主表決的事項，草案中均以“參加表決”這一表述予以替換，這意味著業(yè)主作出決議的門檻有望降低。盡管草案從提請初次審議到最后出臺仍需要經(jīng)過較長時間，最終這些表述能否被保留仍有待觀察，但這至少意味著，立法者已經(jīng)關(guān)注到實踐中的種種問題。

（應采訪對象要求，文中的仙荷小區(qū)、福瑞康公司、王主任均為化名）