論“以房抵債”的性質(zhì)及效力

陳治美　張彭強(qiáng)

摘 要 我國(guó)目前實(shí)踐生活中頻現(xiàn)的以商品房買(mǎi)賣(mài)合同為借貸合同進(jìn)行擔(dān)保的新型擔(dān)保形式，其是否違反物權(quán)法定原則？是否屬于流押條款？是否具有物權(quán)效力？債權(quán)人能否據(jù)此取得擔(dān)保物的所有權(quán)？也即“以房抵債”的性質(zhì)及效力問(wèn)題，特別值得探討和研究。

關(guān)鍵詞 “以房抵債” 性質(zhì) 效力

作者簡(jiǎn)介：陳治美，西南政法大學(xué)法學(xué)研究生；張彭強(qiáng)，中共深圳市委黨校龍崗分校。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.362

Danis Tallon 有個(gè)說(shuō)法： “商業(yè)的驅(qū)動(dòng)力是影響人類(lèi)活動(dòng)最為有力的因素之一。……商人在持之以恒地開(kāi)發(fā)新的銷(xiāo)售技巧、可以更加有效地迎合商業(yè)共同體的需求的新手段、和跨越法律或政府行為所設(shè)置的重重障礙的新方法中所表現(xiàn)出來(lái)的創(chuàng)造力，簡(jiǎn)直可以與科學(xué)家與工程師在物理學(xué)領(lǐng)域的創(chuàng)造力相媲美。”①的確，“以房抵債”就是這樣一種創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)的結(jié)果。

在實(shí)際生活中，“以房抵債”的案件層出不窮，單是最高院審理的也有數(shù)起，為此，最高院除 （ 2013） 民提字第 135 號(hào)外，還整理了相應(yīng)的公報(bào)案例，也針對(duì)此起草并頒發(fā)了司法解釋。然值得注意的是，最高院的立場(chǎng)一變?cè)僮儭Ｊ聦?shí)上，“以房抵債”的性質(zhì)和效力問(wèn)題數(shù)年來(lái)一直困擾著理論和實(shí)務(wù)界。專(zhuān)家學(xué)者、法官律師紛紛提出了自己的主張和見(jiàn)解，但現(xiàn)在仍沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，同案不同判的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。

一、什么是“以房抵債”

“以房抵債”，通俗地講，就是在債務(wù)人無(wú)法歸還欠款的情況下，用房產(chǎn)抵消相應(yīng)的債務(wù)。如：A向B借款100萬(wàn)元，約定2017年6月1日歸還，屆期A(yíng)未能歸還，二人經(jīng)協(xié)商后約定了寬限期，將還款期限延至2017年9月1日。寬限期到后，A仍無(wú)力還款。“以房抵債”在這個(gè)過(guò)程中均可能發(fā)生。

其一，在債務(wù)產(chǎn)生之時(shí)。如案例中發(fā)生在A(yíng)和B簽訂借款合同之時(shí)，在借款合同上注明2017年6月1日不能還款，則以房抵債。

其二，在債務(wù)產(chǎn)生之后，債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之前。通常是因債務(wù)人財(cái)產(chǎn)狀況惡化，和債權(quán)人約定如屆期無(wú)力還款，則以房抵債。案中如在寬限期滿(mǎn)之前達(dá)成的以房抵債協(xié)議，也歸于此類(lèi)。

其三，在債務(wù)履行期（寬限期）屆滿(mǎn)之后，債務(wù)人無(wú)力還款，雙方協(xié)商以房抵債。

在這三種情形下簽訂的以房抵債合同，分為兩大類(lèi)型：

一類(lèi)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。即借款人不能還清債務(wù)，則以房抵債。這類(lèi)型的合同通常有兩種情況：一是出借人要求房屋“出賣(mài)人”履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)；二是出借人要求行使已過(guò)戶(hù)房屋的所有權(quán)②，此即《物權(quán)法》規(guī)定禁止流押的情形。

一類(lèi)是抵押合同。這類(lèi)型的合同也有兩種情況：一是在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)房產(chǎn)歸債權(quán)人所有，這也是《物權(quán)法》規(guī)定禁止流押的情形。二是在履行期屆滿(mǎn)后約定房產(chǎn)折價(jià)，此即《物權(quán)法》第195條所規(guī)定的合法類(lèi)型。③

根據(jù)以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)除第一類(lèi)第1種情形以外，其他的類(lèi)型法律都有相應(yīng)較為明確的規(guī)定。本文要討論的即是法律未明確規(guī)定的該種“以房抵債”的性質(zhì)及效力問(wèn)題。

二、“以房抵債”性質(zhì)及效力的觀(guān)點(diǎn)評(píng)析

“以房抵債”糾紛的處理恰當(dāng)與否，與各級(jí)法院、當(dāng)事人、乃至社會(huì)公眾都干系甚大。因此對(duì)“以房抵債”的性質(zhì)及效力的認(rèn)定達(dá)成共識(shí)至關(guān)重要。然現(xiàn)行學(xué)說(shuō)和司法實(shí)踐皆對(duì)此持有相左的數(shù)種觀(guān)點(diǎn)。

（一）學(xué)說(shuō)觀(guān)點(diǎn)

1.代物清償預(yù)約

在高治法官看來(lái)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本質(zhì)上是代物清償預(yù)約，用房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之名將之掩蓋。眾所周知，代物清償系債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使債之關(guān)系消滅的合同④。在立法例上，《德國(guó)民法》第364條第1項(xiàng)，《日本民法》第482條，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第319條第1項(xiàng)，均有其規(guī)定，我國(guó)大陸雖對(duì)代物清償未設(shè)專(zhuān)門(mén)規(guī)定，但《物權(quán)法》第195條規(guī)定的“以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)”，性質(zhì)屬于代物清償。代物清償預(yù)約則是指沒(méi)有實(shí)際履行的關(guān)于代物清償?shù)募s定。針對(duì)代物清償預(yù)約，學(xué)者對(duì)其性質(zhì)又有三種不同的認(rèn)識(shí)：

（1）恪守要物屬性的完全否定說(shuō)。如葛云松博士認(rèn)為：代物清償預(yù)約必須有物的移轉(zhuǎn)。如果移轉(zhuǎn)，則付款義務(wù)消滅。如未移轉(zhuǎn)，則債務(wù)人仍繼續(xù)履行原付款義務(wù)。按照《物權(quán)法》之規(guī)定，移轉(zhuǎn)就動(dòng)產(chǎn)而言是要交付，就不動(dòng)產(chǎn)而言則需要登記公示。這就否定了只簽訂協(xié)議并未實(shí)際履行的代物清償預(yù)約的效力。

筆者認(rèn)為此種觀(guān)點(diǎn)過(guò)于絕對(duì)。因?yàn)榘创擞^(guān)點(diǎn)，《物權(quán)法》第195條規(guī)定的在債務(wù)清償期過(guò)后達(dá)成的“以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)”的協(xié)議，只要還未實(shí)際履行，也沒(méi)有相應(yīng)的效力。而這與現(xiàn)行法律規(guī)定是相違背的。

（2）類(lèi)推適用流擔(dān)保禁止規(guī)定的部分否定（部分肯定）說(shuō)。如史尚寬先生認(rèn)為：代物清償預(yù)約的范圍僅限在債務(wù)人保留替代給付清償權(quán)的情形下，從而否定了債權(quán)人可以請(qǐng)求替代給付的預(yù)先約定。也即，達(dá)成了“以房抵債”協(xié)議后，如果債務(wù)人愿意履行，則法律認(rèn)可。反之，如債權(quán)人請(qǐng)求履行，則適用流擔(dān)保禁止的規(guī)定，認(rèn)定其無(wú)效。《物權(quán)法》禁止流押即在禁止代物清償預(yù)約。

筆者認(rèn)為此觀(guān)點(diǎn)也有失偏頗。因?yàn)樵擃A(yù)約是由債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)商達(dá)成的，有雙方的合意。甚至很多時(shí)候是債務(wù)人主動(dòng)提出“以房抵債”以求得到借款，在還款不能的情況下又可以反悔，而債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)卻受到剝奪，使債權(quán)人陷入收款無(wú)望的危險(xiǎn)之中，可以說(shuō)對(duì)債權(quán)人極為不公。況實(shí)務(wù)中基本是賦債權(quán)人代物清償權(quán)的預(yù)約，如一概否定，則不利于企業(yè)、個(gè)人融資的順利進(jìn)行，無(wú)法更好地為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

（3）尊重當(dāng)事人意思自治的完全肯定說(shuō)。如陳自強(qiáng)教授認(rèn)為：區(qū)別究竟是債權(quán)人還是債務(wù)人享有代物清償權(quán)并無(wú)必要。“以房抵債”的買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成，無(wú)論哪方請(qǐng)求代物清償，均應(yīng)尊重當(dāng)事人的自由意志。但為防止顯失公平，需對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，超過(guò)債權(quán)金額的部分應(yīng)返還債務(wù)人。

該觀(guān)點(diǎn)具有一定的合理性，但畢竟有違物權(quán)法定原則。

2.后讓與擔(dān)保

以楊立新教授為代表的學(xué)者認(rèn)為，“以房抵債”構(gòu)成非典型擔(dān)保物權(quán)，該種物權(quán)和讓與擔(dān)保最為接近，是為 “后讓與擔(dān)保”。也即債務(wù)人為擔(dān)保債權(quán)的履行，與債權(quán)人簽訂房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同，約定買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保，但這個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容先不實(shí)際履行。等到債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之后，若債務(wù)人仍不能清償債務(wù)，則須將房產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，債權(quán)人負(fù)強(qiáng)制清算義務(wù)。

在楊教授看來(lái)，這種“后讓與擔(dān)保”與法律已經(jīng)明確認(rèn)可的“讓與與擔(dān)保”的唯一區(qū)別僅在于前者是將擔(dān)保物的所有權(quán)擬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，而后者是先讓給債權(quán)人，它固然不屬于現(xiàn)行法定擔(dān)保物權(quán)中的一員，也不屬于非典型擔(dān)保，但其為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的需要的誕生并發(fā)展，已經(jīng)得到習(xí)慣法的認(rèn)可。如果法律對(duì)此一律不予認(rèn)可，則無(wú)異于強(qiáng)堵，而我們知道，“疏”是比“堵”更好的方法。

在筆者看來(lái)，讓與擔(dān)保本身即存有相當(dāng)?shù)臓?zhēng)議性。它曾在《物權(quán)法草案》中出現(xiàn)過(guò)，然最終的《物權(quán)法》并沒(méi)有將其獨(dú)立成章。這意味著，讓與擔(dān)保本身獨(dú)立存在的價(jià)值仍未得到法律的認(rèn)可，因此與之有一定相似性的“后讓與擔(dān)保”也沒(méi)有獨(dú)立存在的價(jià)值。而且，所謂的“后讓與擔(dān)保”與“讓與擔(dān)保”并非極具相似性而是異大于同。主要體現(xiàn)在“后讓與擔(dān)保”當(dāng)事人之間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系而“讓與擔(dān)保”沒(méi)有此種關(guān)系；此外“后讓與擔(dān)保”并沒(méi)有任何擔(dān)保的物權(quán)公示，稱(chēng)之為“后讓與擔(dān)保”未免有些牽強(qiáng)。

3.未經(jīng)登記的未來(lái)物上的抵押權(quán)

學(xué)者董學(xué)立認(rèn)為：“讓與擔(dān)保”的外延已被抵押權(quán)概念的外延所涵蓋，其體現(xiàn)在現(xiàn)今的抵押擔(dān)保物為“法律、法規(guī)不禁止的任何財(cái)產(chǎn)” 。“后讓與擔(dān)保”就是讓與擔(dān)保，擔(dān)保物讓與時(shí)間之先后，不影響法律關(guān)系的屬性。那么既然“讓與擔(dān)保”屬于抵押權(quán)范疇，“后讓與擔(dān)保”自然也是抵押權(quán)了，更為明確的說(shuō)，其是一個(gè) “未經(jīng)登記”的未來(lái)物上的抵押權(quán)。

此觀(guān)點(diǎn)是將讓與擔(dān)保作為跳板，以論證“以房抵債“屬于擔(dān)保物權(quán)的一種。但問(wèn)題是這個(gè)所謂的“擔(dān)保”，因沒(méi)有任何物權(quán)公示，債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)并不能像其他擔(dān)保物權(quán)一樣具有對(duì)抗第三人的效力。

（二）司法觀(guān)點(diǎn)

2015 年 6 月 23 日，最高人民法院通過(guò)的 《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2015]18號(hào)第24條）則部分借鑒了 “后讓與擔(dān)保”理論。其基于鼓勵(lì)交易的考慮及對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的維護(hù)，認(rèn)為應(yīng)盡可能以當(dāng)事人的自由意志為尊，即維護(hù)雙方合意達(dá)成的合同的效力。但規(guī)定債權(quán)人僅得以拍賣(mài)房屋的方式受償。最高院的“立法理由”如是： 此種情形（即本文討論的“以房抵債”情形）下的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)被視為與擔(dān)保合同類(lèi)似，如同擔(dān)保合同效力依附主合同一樣，此種合同的效力決定于民間借貸這個(gè)主合同，借款人若直接要求履行買(mǎi)賣(mài)合同這個(gè)從合同而拋開(kāi)借款合同這個(gè)主合同，則是將合同的主從關(guān)系顛倒了，將會(huì)貽笑大方。因之，法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理雙方之間的糾紛。

筆者對(duì)此表示懷疑。最高院主張房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為借款協(xié)議提供擔(dān)保，但未明確此種擔(dān)保的性質(zhì)及效力。這樣之后的實(shí)踐仍然無(wú)從下手。此外，最高院認(rèn)定這種買(mǎi)賣(mài)合同不屬于物權(quán)法上禁止的流押條款，這種立場(chǎng)有待商榷。因?yàn)椤段餀?quán)法》的流押禁令只適用于抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)。最高院既未明確“以房抵債”的性質(zhì)，那么套用抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)的規(guī)定，有失妥當(dāng)。

三、“以房抵債”的法律設(shè)計(jì)構(gòu)想

誠(chéng)如部分學(xué)者所言，“以房抵債”的出現(xiàn)絕非偶然，自有其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)背景和法律背景。就經(jīng)濟(jì)背景方面而言，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然需要巨額的資金，而銀行等金融機(jī)構(gòu)又不接受法律未明確規(guī)定的擔(dān)保方式，“以房抵債”這一方式就大量產(chǎn)生在民間以保障融資安全，從而取得相應(yīng)的借款；而法律背景是，現(xiàn)行的法律法規(guī)中并沒(méi)有相應(yīng)的制度的保障供其適用，相反，對(duì)與之有一定相似性的流押甚至有禁令條款。這就使得人們不得不創(chuàng)設(shè)此方法，小心翼翼地繞過(guò)法律的禁令。

在筆者看來(lái)，“以房抵債”這種法律現(xiàn)象的出現(xiàn)有其合理性，如加以規(guī)范，因勢(shì)利導(dǎo)，是利大于弊的。對(duì)于如何規(guī)范，筆者提出如下構(gòu)想：

其一，設(shè)定“以房抵債”擔(dān)保物權(quán)。就其名稱(chēng)而言，仍有待商榷。但應(yīng)將之置于擔(dān)保物權(quán)的范疇。建議將其作為一種非典型的擔(dān)保物權(quán)獨(dú)立規(guī)定。物權(quán)法定自有其僵化的弊端，但其作為物權(quán)的基本原則，我們不能隨意突破，因此要保障“以房抵債”的合法性，自然應(yīng)該對(duì)此予以明確規(guī)定。

其二，完善該擔(dān)保物權(quán)的適用規(guī)則，如規(guī)定其標(biāo)的物的范圍，除房產(chǎn)之外是否有其他權(quán)利有作為該種擔(dān)保的可能性；規(guī)定擔(dān)保的債權(quán)范圍；對(duì)該擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定方法和設(shè)定后果，是否必須以書(shū)面形式；該擔(dān)保物權(quán)的生效條件與實(shí)現(xiàn)條件；該擔(dān)保合同成立后對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人、擔(dān)保人、第三人分別發(fā)生何種效力等等。

注釋?zhuān)?/p>

[法]DanisTallon著.方流芳編譯.民商分立的沿革.外國(guó)民法論文選.中國(guó)人民大學(xué)（校內(nèi)用書(shū)）.1986.轉(zhuǎn)引自張谷.商法，這只寄居蟹——兼論商法的獨(dú)立性及其特點(diǎn).清華法治論衡.2005（2）.

章曉英.“以房抵債”與抵消預(yù)約——《最高人民法院公報(bào)》//“朱俊芳案”評(píng)釋.西部法學(xué)評(píng)論.2016（1）.

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