論中介轉租房屋中次承租人權益保護

于澈

引言：

中介作為承租人轉租房屋已經成為一些大城市房屋租賃市場的新型租賃方式，其權利義務配置和傳統轉租已經有了很大不同，實踐中因此產生了一些糾紛，屬于新情況、新問題，依據原有的技術規則會導致顯失公平的后果，已經不能完全適應新型案件。筆者參與辦理的一個租賃合同糾紛很有代表性，下面做以簡介：

2012年4月25日，房主王某與北京中匯易家房地產經紀有限責任公司三元橋店簽訂房屋租賃委托代理合同，由中匯易家房地產經紀有限責任公司承租房主王某的房屋，年租金為32000元，并每三個月向其支付一次租金，直接匯入房主光大銀行的賬號內。合同期限自2012年4月25號起，至2015年4月24日止。合同約定，房地產中介租賃王某的房屋，并對該房屋進行轉租。

2013年5月8日，劉某與北京中匯易家房地產經紀有限公司三元橋店簽訂房租租賃合同，承租已由中介租賃的，房主為王某的房屋，租賃期為2013年5月8日至2014年5月7日，為期一年，劉某在簽訂合同時按約一次向北京中匯易家房地產經紀有限責任公司支付了一年的房租，共計35400元，中介向劉某開具了收據。

2013年6月中，房主王某找到租戶劉某，要求劉某騰退房。王某稱，自己與中介的合同中約定，若中介未按約定時間支付房租，超過十日的，王某有權解除其與中介間的房租租賃委托代理合同，收回房屋，而中介本應在2013年5月27日向其支付的租金至今未到賬，已超過十日，自己有權解除合同。王某同時向劉某出示了自己與中介簽訂的合同原件和銀行賬戶的交易明細。

劉某認為自己已經向中介支付了一年房租，自己是無過錯的，不能騰退此房。劉某隨后前往北京中匯易家房地產經紀有限責任公司三元橋店理論，發現次店已經倒閉，由此引發訴訟。

本案的焦點問題如下：一、出租人和中介之間的法律關系如何？二、中介和劉某的法律關系如何？三、劉某已經如約繳納租金，出租人是否享有解除合同的權利？四、本案的類型化處理規則如何設計更為合理、合法？筆者擬分別在下文中進行闡述。

一、出租人和中介機構之間的法律關系

出租人和中介簽訂的合同名稱為房屋租賃委托代理合同，其權利義務內容實質上為租賃合同。“因為委托代理是指代理人根據被代理人的委托而進行的代理。” i “代理是指代理人依據代理權，以被代理人的名義與第三人實施民事行為。直接對被代理人發生效力。” ii 《合同法》第212條規定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中中介在本合同中的義務并非是以房主名義代為出租和代收租金，而是以自己的名義出租房屋，并向承租人收取租金。中介此時并沒有按照交易習慣向承租人收取中介費，是因為此時中介的身份已經不是代理人或者居間人，而是出租人地位，因此形成了兩重法律關系，第一重是房主和中介之間的租賃合同關系，第二重是中介和劉某之間的租賃合同關系。因為中介并非房屋所有權人，取得了房主授予的轉租權后將房屋轉租。因此房主是出租人、中介是承租人，而劉某是次承租人。根據最高人民法院的司法解釋，如果“合同名稱和合同權利義務不一致，應當根據合同約定的權利義務內容判斷和確定合同的種類，” iii因此房主和中介所簽合同名為租賃委托代理合同，實為租賃合同。

二、中介和劉某的法律關系

如上所述，中介機構和劉某之間為轉租關系。依據我國現行相關法律規定，我國對轉租采取限制主義，即當出租人明示或者默示同意轉租時，轉租合法有效。本案中房主與房地產中介雖未在合同中明示同意將此房主轉租，但按經驗法則和交易習慣可以推知，房主明知中介租賃該房屋的目的不是自住，而是將其房屋轉租牟利，而房主基于節省時間，節約精力等原因，放棄了對該房屋轉租權的控制，也可以理解為向中介轉租予以授權，將對次承租人的選擇權和具體的操作交給中介進行辦理，其關注的根本問題為是否實現與中介約定的租金，至于次承租人是誰則在所不問。房主和中介簽訂的所謂的房屋租賃委托代理合同中約定的房屋用途為出租可以作為佐證，因此中介作為承租人將房屋轉租給次承租人劉某已經取得了出租人的同意，并無導致合同無效的違法情由，應當認定有效。

三、次承租人劉某已經如約繳納租金，出租人解除合同的權利是否應當受到限制

本案中，一般認為：房主王某未收到當期房地產中介應向其支付的租金，已逾十日，滿足房主與房地產中介簽訂的租賃合同中，房主有權單方解除合同的要件。此時該房屋雖然已被中介轉租，中介與次承租人的租賃關系仍然處于存續狀態，次承租人占有并使用房主用于出租的房屋。若房主單方解除其與不動產中介簽訂的租賃合同，房主與中介的租賃關系不復存在，而次承租人與中介的租賃關系是基于房主與中介的租賃合同，此時上游法律關系消滅，則房地產中介與次承租人的租賃關系亦隨之消滅。因此通常認為當房主單方解除與房地產中介的租賃合同時，亦連帶解除了房地產中介與次承租人的租賃關系。

但是：

1、次承租人并無過錯，承擔風險顯失公平

本案中，無論次承租人在二者中如何選擇，既然中介已經倒閉，沒有償還能力，因此全部風險都是由次承租人承擔的，但是次承租人已按約定向承租人支付足額租金，而系承租人過錯未向出租人支付，上述法律結果，對次承租人顯失公平。

2、出租人有過錯，應當承擔風險責任

本案中，房地產中介的過錯顯而易見。房地產中介在收取次承租人租金以后，并未按約定向出租人支付租金，且即使次承租人未向房地產中介交納租金，房地產中介也應遵循其與出租人的合同約定，向出租人支付租金。那么，出租人是否也存在過錯？筆者認為，出租人在本案件中，同樣存在過錯。

按照合同相對性原則，出租人與承租人，即房地產中介簽訂租賃合同，房地產中介未按合同約定按時向出租人支付租金，出租人應當首先向合同相對人，即房地產中介尋求救濟，而不應首先要求次承租人騰退房屋，且是在次承租人無過錯的情況下，雖法律未規定出租人若放棄對房地產中介放棄行使權力則亦放棄對次承租人行使權力，但出租人在未向房地產中介行使權力之前就要求連帶終止次承租人與房地產中介的租賃關系，并要求次承租人騰退房屋，違背公平正義的法治精神，實屬不妥。

注釋：

i魏振瀛：民法，北京大學出版社、高等教育出版社2010年7月第4版，第174頁。

ii魏振瀛：民法，北京大學出版社、高等教育出版社2010年7月第4版，第171頁。

iii 《最高人民法院關于經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批復》規定 ：當事人簽訂的經濟合同雖具有明確、規范的名稱，但合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質，從而確定合同的履行地和法院的管轄權。endprint