對老舊小區(qū)加裝電梯的幾點思考和建議

宋亞嫻

【摘 要】隨著我國進入老齡化社會，高齡老人比例正在逐年增加，居家養(yǎng)老將逐漸成為中國人養(yǎng)老的主要方式，如果不解決老年人上下樓自由問題，居家養(yǎng)老的質(zhì)量也將大受影響。可以說，老舊小區(qū)上樓難既是老舊社區(qū)改造的難點問題，又是關(guān)系到居民特別是老年群體生活質(zhì)量和安全的痛點問題。本文從老舊小區(qū)安裝電梯的問題出發(fā)，提出政府引導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)、市場運作、財政補貼的解決措施。

【關(guān)鍵詞】老年群體；老舊小區(qū)；電梯安裝

一些老舊小區(qū)未安裝電梯，給廣大居民特別是老年人的出行帶來了極大不便，也讓現(xiàn)行倡導(dǎo)的居家養(yǎng)老質(zhì)量受到影響，因此為老舊小區(qū)加裝電梯的呼聲日益高漲，全國各地也紛紛采取措施鼓勵電梯安裝。但是在實際運作中，仍然存在各種各樣的問題，影響了整體進展。

一、老舊小區(qū)安裝電梯的難點和問題

老舊小區(qū)上樓難是社會性難題。近幾年，北京、珠海、杭州等地相繼出臺鼓勵性措施推動老舊小區(qū)安裝電梯，但是實施起來效果不明顯。具體有人、資金、實施、安裝、維護等“五難”。

一是協(xié)調(diào)難（人的問題）。《物權(quán)法》規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上同意”，但因增設(shè)電梯一般還必須征得因增設(shè)電梯后受到采光、噪音直接影響的業(yè)主同意，所以在實際實施中增設(shè)電梯必須得征得本單元所有業(yè)主同意。低層住戶沒有安裝需求，常以遮光、噪音、擠占空間等原因反對。

二是經(jīng)費難（錢的問題）。電梯安裝費用高，以6層樓為例，一部電梯從勘測到安裝預(yù)計35萬元左右。而老舊小區(qū)居民收入普遍偏低，資金無力籌措。對于不同樓層住戶之間的資金分攤也難以達程一致。

三是審批難（審的問題）。老舊小區(qū)不僅樓齡長，而且產(chǎn)權(quán)單位不明晰和物業(yè)管理不到位，有的甚至沒有物業(yè)管理公司，加裝電梯涉及的管理部門較多，包括規(guī)劃、建設(shè)、消防、安監(jiān)、天然氣公司、電網(wǎng)、自來水公司等。申報審批流程多、耗時長。

四是實施難（裝的問題）。由于老舊樓棟本身建筑設(shè)計并不具備電梯井和相應(yīng)力學(xué)結(jié)構(gòu)，最常見的電梯安裝方式是在原建筑外重新建構(gòu)電梯井，再連接到各個樓層，故占地面積比較大。勘測過程中還要兼顧電路、天然氣管道、水管等影響，施工期一般較長。

五是維護難（管的問題）。電梯安裝完成后，后期維護使用成本會隨使用年限的增長而不斷增加。在物業(yè)管理不到位甚至沒有物業(yè)的情況下，后期維護也會存在矛盾糾紛和困難。

案例分析：以6層樓電梯為例，從勘探到安裝整個過程總費用至少在35萬以上：一部電梯售價在15-25萬，安裝費用（包含電梯井）約20萬。每棟樓按照平均12戶人家計算，每一戶需均攤3萬余元才能將電梯安裝好。此外，后期電梯的使用成本也會隨使用年限的增長而不斷增加。經(jīng)測算，單臺電梯一個周期的使用壽命為15年，運行維保大修更新費用約40萬元，包括：電梯維保及檢驗費用，約1萬元/年，共約15萬元：電梯運行費用約1萬元/年，共約15萬元，電梯大修費用，每5年一次，每次約5萬元，共約10萬元；根據(jù)上述計算，每臺電梯年均后期運行管理費用約3萬元，折合二層以上住戶每戶每年需分攤費用約3000元。

二、關(guān)于實施老舊小區(qū)安裝電梯的思考建議

鑒于老舊小區(qū)加裝電梯存在以上問題，綜合調(diào)研情況及各地經(jīng)驗，建議堅持“政府引導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)，市場運作、財政補貼”原則，積極推動在老舊小區(qū)加裝電梯工作，力爭實現(xiàn)在條件允許、業(yè)主同意的老舊居民樓“可裝盡裝”。

（一）原則性指導(dǎo)，出臺相關(guān)實施細則。加強頂層設(shè)計，借鑒珠海、北京、杭州等地關(guān)于舊樓加裝電梯的實施辦法，因地制宜，出臺老舊小區(qū)加裝電梯的實施細則，明確適用范圍、審批流程、維護管理等，特別是對安裝費用分攤等關(guān)鍵環(huán)節(jié)給出指導(dǎo)性意見，促進業(yè)主協(xié)商有據(jù)可依。如，珠海出臺辦法規(guī)定，總費用由業(yè)主按比例分攤，可參考比例為以第三層為參數(shù)1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

（二）市場化運作，始終堅持業(yè)主居民的主體地位。始終堅持居民主導(dǎo)作用、政府引導(dǎo)作用，由業(yè)主主導(dǎo)安裝電梯的意愿統(tǒng)一、經(jīng)費協(xié)商、辦理審批、采購安裝等全過程。街道、社區(qū)搭建居民、社區(qū)、物業(yè)三方議事協(xié)商平臺，引導(dǎo)業(yè)有效協(xié)商。區(qū)級政府制定行業(yè)標準，規(guī)范建設(shè)施工企業(yè)和中介組織的服務(wù)，緩解建設(shè)施工難。指導(dǎo)住房修建協(xié)會根據(jù)需求，推出一批有資質(zhì)的設(shè)計、施工企業(yè)目錄，以及加裝電梯的費用標準，供居民參考選擇。

（三）補貼式引導(dǎo)，實施財政補貼行動計劃。資金籌措應(yīng)整合業(yè)主眾籌、財政補貼、公共維修基金、住房公積金、社會資金等各方面的資源。財政補貼上，各地可根據(jù)實際情況運作，如北京市按照購置及安裝總費用的40%給予補貼。增大社會資金募集，采用電梯廂廣告投入等方式吸引社會愛心組織或相關(guān)企業(yè)投資。探索引入PPP模式，新安裝電梯由企業(yè)投入，住戶有償使用，減輕住戶一次性投入壓力。

（四）“一門式”受理，提高審批效率和便捷度。成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，整合建設(shè)、規(guī)劃、安監(jiān)等職能部門的力量，有序推進工作。專設(shè)舊樓加裝電梯一條龍服務(wù)窗口和一站式辦公，專門受理和辦理有關(guān)審批手續(xù)，提高工作效率，推進加梯工作順利進行。

（五）試點式推進，在老舊小區(qū)形成示范帶動效應(yīng)。加強示范引導(dǎo)，優(yōu)先選擇一批老年人群集中、業(yè)主安裝意愿強烈、物業(yè)管理維護較好、經(jīng)濟條件較好的多層住宅，作為試點推進，便于協(xié)調(diào)業(yè)主利益和后期運營管理，形成示范效應(yīng)。引導(dǎo)鼓勵企業(yè)根據(jù)老舊住宅特點，研發(fā)適宜的電梯產(chǎn)品，如接力式電梯等，以降低安裝成本。

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