對老舊小區加裝電梯的幾點思考和建議

宋亞嫻

【摘 要】隨著我國進入老齡化社會，高齡老人比例正在逐年增加，居家養老將逐漸成為中國人養老的主要方式，如果不解決老年人上下樓自由問題，居家養老的質量也將大受影響。可以說，老舊小區上樓難既是老舊社區改造的難點問題，又是關系到居民特別是老年群體生活質量和安全的痛點問題。本文從老舊小區安裝電梯的問題出發，提出政府引導、業主主導、市場運作、財政補貼的解決措施。

【關鍵詞】老年群體；老舊小區；電梯安裝

一些老舊小區未安裝電梯，給廣大居民特別是老年人的出行帶來了極大不便，也讓現行倡導的居家養老質量受到影響，因此為老舊小區加裝電梯的呼聲日益高漲，全國各地也紛紛采取措施鼓勵電梯安裝。但是在實際運作中，仍然存在各種各樣的問題，影響了整體進展。

一、老舊小區安裝電梯的難點和問題

老舊小區上樓難是社會性難題。近幾年，北京、珠海、杭州等地相繼出臺鼓勵性措施推動老舊小區安裝電梯，但是實施起來效果不明顯。具體有人、資金、實施、安裝、維護等“五難”。

一是協調難（人的問題）。《物權法》規定“改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分建筑物總面積三分之二業主且占總人數三分之二以上同意”，但因增設電梯一般還必須征得因增設電梯后受到采光、噪音直接影響的業主同意，所以在實際實施中增設電梯必須得征得本單元所有業主同意。低層住戶沒有安裝需求，常以遮光、噪音、擠占空間等原因反對。

二是經費難（錢的問題）。電梯安裝費用高，以6層樓為例，一部電梯從勘測到安裝預計35萬元左右。而老舊小區居民收入普遍偏低，資金無力籌措。對于不同樓層住戶之間的資金分攤也難以達程一致。

三是審批難（審的問題）。老舊小區不僅樓齡長，而且產權單位不明晰和物業管理不到位，有的甚至沒有物業管理公司，加裝電梯涉及的管理部門較多，包括規劃、建設、消防、安監、天然氣公司、電網、自來水公司等。申報審批流程多、耗時長。

四是實施難（裝的問題）。由于老舊樓棟本身建筑設計并不具備電梯井和相應力學結構，最常見的電梯安裝方式是在原建筑外重新建構電梯井，再連接到各個樓層，故占地面積比較大。勘測過程中還要兼顧電路、天然氣管道、水管等影響，施工期一般較長。

五是維護難（管的問題）。電梯安裝完成后，后期維護使用成本會隨使用年限的增長而不斷增加。在物業管理不到位甚至沒有物業的情況下，后期維護也會存在矛盾糾紛和困難。

案例分析：以6層樓電梯為例，從勘探到安裝整個過程總費用至少在35萬以上：一部電梯售價在15-25萬，安裝費用（包含電梯井）約20萬。每棟樓按照平均12戶人家計算，每一戶需均攤3萬余元才能將電梯安裝好。此外，后期電梯的使用成本也會隨使用年限的增長而不斷增加。經測算，單臺電梯一個周期的使用壽命為15年，運行維保大修更新費用約40萬元，包括：電梯維保及檢驗費用，約1萬元/年，共約15萬元：電梯運行費用約1萬元/年，共約15萬元，電梯大修費用，每5年一次，每次約5萬元，共約10萬元；根據上述計算，每臺電梯年均后期運行管理費用約3萬元，折合二層以上住戶每戶每年需分攤費用約3000元。

二、關于實施老舊小區安裝電梯的思考建議

鑒于老舊小區加裝電梯存在以上問題，綜合調研情況及各地經驗，建議堅持“政府引導、業主主導，市場運作、財政補貼”原則，積極推動在老舊小區加裝電梯工作，力爭實現在條件允許、業主同意的老舊居民樓“可裝盡裝”。

（一）原則性指導，出臺相關實施細則。加強頂層設計，借鑒珠海、北京、杭州等地關于舊樓加裝電梯的實施辦法，因地制宜，出臺老舊小區加裝電梯的實施細則，明確適用范圍、審批流程、維護管理等，特別是對安裝費用分攤等關鍵環節給出指導性意見，促進業主協商有據可依。如，珠海出臺辦法規定，總費用由業主按比例分攤，可參考比例為以第三層為參數1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

（二）市場化運作，始終堅持業主居民的主體地位。始終堅持居民主導作用、政府引導作用，由業主主導安裝電梯的意愿統一、經費協商、辦理審批、采購安裝等全過程。街道、社區搭建居民、社區、物業三方議事協商平臺，引導業有效協商。區級政府制定行業標準，規范建設施工企業和中介組織的服務，緩解建設施工難。指導住房修建協會根據需求，推出一批有資質的設計、施工企業目錄，以及加裝電梯的費用標準，供居民參考選擇。

（三）補貼式引導，實施財政補貼行動計劃。資金籌措應整合業主眾籌、財政補貼、公共維修基金、住房公積金、社會資金等各方面的資源。財政補貼上，各地可根據實際情況運作，如北京市按照購置及安裝總費用的40%給予補貼。增大社會資金募集，采用電梯廂廣告投入等方式吸引社會愛心組織或相關企業投資。探索引入PPP模式，新安裝電梯由企業投入，住戶有償使用，減輕住戶一次性投入壓力。

（四）“一門式”受理，提高審批效率和便捷度。成立工作領導小組，整合建設、規劃、安監等職能部門的力量，有序推進工作。專設舊樓加裝電梯一條龍服務窗口和一站式辦公，專門受理和辦理有關審批手續，提高工作效率，推進加梯工作順利進行。

（五）試點式推進，在老舊小區形成示范帶動效應。加強示范引導，優先選擇一批老年人群集中、業主安裝意愿強烈、物業管理維護較好、經濟條件較好的多層住宅，作為試點推進，便于協調業主利益和后期運營管理，形成示范效應。引導鼓勵企業根據老舊住宅特點，研發適宜的電梯產品，如接力式電梯等，以降低安裝成本。

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