抵押房產執行中對案外人租賃權的審查

王海賓 王榮華

【摘 要】法院在處置抵押房產強制執行過程中，常有案外人提出其享有租賃權，要求適用“買賣不破租賃”原則，執行法院須從租賃合同形成的時間、實際占有使用時間與抵押、查封的時間的先后順序進行審查、判斷，確定案外人的租賃權能否對抗執行行為，以平等保護相關當事人的合法權益。

【關鍵詞】強制執行；抵押房產；租賃權

人民法院在強制執行抵押房產的過程中，經常會遇到有案外人對法院的執行活動提出異議，提出其對抵押房屋享有租賃權并主張“買賣不破租賃”，但執行實務中這種租賃關系可能是正當合法租賃，也可能是惡意或虛假的，同時也難以判斷案外人與被執行人串通損害債權人利益或者達到對抗執行、拖延執行的不法目的情形。筆者擬從抵押房產執行過程中案外人主張租賃權的幾種不同情形，進行審查并作出認定，以明確租賃權是否能對抗法院的執行。

一、強制執行中對“買賣不破租賃”原則的適用

《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。《物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響；抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。我們民法理論中買賣不破租賃原則在上述法律條文中均有所體現，“買賣不破租賃”的原則使租賃權具有了一定的對抗物權的效力，在租賃合同期間物權的變動，租賃物上原有的租賃關系繼續有效。

在強制執行抵押房產的案件中“買賣不破租賃”原則并不當然適用，因為抵押權的實現可在一定條件下能夠滌除租賃。執行實踐中，案外人與被執行人相互串通虛構租賃關系來規避執行、拖延執行的情形經常出現，嚴重損害了抵押權人和其他債權人的利益，在執行中對租賃關系的嚴格審查，正確判斷承租人是否享有足以阻止移交租賃房產的權利，也是反規避執行的重要手段。

二、案外人租賃關系不同情形

（一）承租人租賃關系的審查標準

對于法院處置抵押房產時，案外人主張租賃權的，執行法院應當從租賃權的形成時間、實際占有使用時間與抵押權的設立時間、法院查封抵押房產的時間節點的先后順序來確定租賃權是否能夠對抗法院的執行。執行實踐中，只有案外人的租賃權設立并實際占有使用的時間均在抵押權設立、法院查封之前，才能對抗執行中強制交付房屋，且承租人負有證明其租賃權合法有效的舉證責任。

筆者認為，能夠產生對抗效力的租賃權應具備以下條件：

1.承租人在房產抵押前簽訂有合法有效的書面租賃合同。根據《擔保法解釋》第六十五條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。承租人與被執行人簽訂有合法有效的書面租賃合同是享有房屋租賃權的前提條件。

2.在法院查封前實際占有使用租賃房產。實際占有是房屋租賃權對外公示的形式，以達到對抗不特定的第三人的效果，讓租賃權取得對外公示效力。如果承租人沒有占有使用抵押房屋，則其租賃權不能對抗抵押權人。筆者認為，無論被執行人與承租人訂立的租賃合同在申請執行人設立抵押權、法院查封之前或之后，只要承租人在申請執行人設立抵押權、法院查封之后占有使用該不動產的，法院根據申請執行人的申請或依職權裁定除去租賃關系后拍賣該不動產的。

3.不存在惡意串通虛構的租賃關系情形。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第二款：承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。如承租人與被執行人串通虛構租賃事實，經查證屬實為虛假租賃關系的，不僅不能對抗法院的執行，而且應受到相應處罰制裁。

（二）承租人租賃合同在房屋抵押、查封前的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第三十一條第一款規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持”。對于合法有效的房屋租賃關系，執行中應當保護承租人的租賃權，執行法院應當帶租拍賣抵押的房產，拍賣成交后由買受人承受原來的租賃關系權利與義務。

（三）承租合同在抵押之后、法院查封之前的。

根據《擔保法的解釋》第六十六條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這就意味著成立于抵押之后的租賃合同，承租人的租賃權既不能對抗抵押權人，也不能對抗拍賣成交后的受讓人。根據“設立在先則權利在先”的原則，先設立抵押權的，即應當確立抵押權對抵押物的支配力，故此種情形下，應確認房屋抵押權的優先實現和登記優先于未登記的原則。

（四）租賃合同成立于抵押、法院查封之后的。

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條：被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。案外人的租賃合同成立于抵押、查封之后，如果其無法證明在抵押權設立前已經有書面的租賃合同并且法院查封前占有實際使用抵押房屋的，案外人請求阻止向受讓人移交占有的不動產主張，執行法院不予支持。因此，對于法院查封之后的設立的租賃權，不能對抗查封的效力，當然也不能產生排除執行的效果，執行法院可除去租賃關系拍賣抵押房屋。

三、執行中對不能對抗執行的租賃關系處理

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

因執行部門對租賃關系的判斷，并不代表對抵押房產上租賃關系最終認定，當抵押物的處置對抵押權的實現沒有影響時，法院不宜過度介入抵押物上的租賃權，以平衡抵押權人、債務人、買受人的利益。執行實踐中，對于不能對抗抵押、查封的租賃權也不能一概除去租賃拍賣，需綜合考慮租賃權的對抵押物價值的影響、抵押財產是否足以實現抵押權等因素，來決定是否除去租賃拍賣抵押房屋。