南昌市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素與政策建議

朱博 石芮希

【摘 要】住房是人們個(gè)人和家庭的生活必需品，房地產(chǎn)業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱。房地產(chǎn)價(jià)格的高低是國(guó)民關(guān)注的焦點(diǎn)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否也直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。本文希望通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)以及相應(yīng)對(duì)策的研究，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)提供政策制定的理論依據(jù)，希望對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者能有一定的參考作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

一、南昌市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論分析

1.1房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1.1.1 影響房地產(chǎn)供給曲線(xiàn)的因素

一、土地成本。土地成本是指獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地時(shí)所需的費(fèi)用和相關(guān)稅金。

二、建筑安裝成本。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。

三、其他費(fèi)用。主要包括：a、投資利息；b、管理費(fèi)用；c、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；d、銷(xiāo)售費(fèi)用；e、銷(xiāo)售稅費(fèi)。

1.1.2影響房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)的因素

一、人均可支配收入，這是最主要的影響因素之一，直接影響著居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)買(mǎi)能力。

二、消費(fèi)者心理預(yù)期，心理因素也會(huì)影響對(duì)該市場(chǎng)的需求，從而直接影響到價(jià)格波動(dòng)。

三、人口數(shù)，人口同樣是對(duì)住房需求影響最大的因素之一。人口數(shù)量增減，人口密度變化，所需住房的總量因而變化，房地產(chǎn)價(jià)格也就隨之而變。

1.1.3影響供求曲線(xiàn)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素與政策因素

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的一個(gè)重要因素，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)顯示出非常強(qiáng)的的相關(guān)性。

二、金融政策與全國(guó)金融環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)影響，國(guó)家金融政策作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求曲線(xiàn)的外生變量，從供給曲線(xiàn)和需求曲線(xiàn)的平移影響房地產(chǎn)行業(yè)。

三、商品房空置率。空置率是反映一定時(shí)點(diǎn)商品房供求狀態(tài)、市場(chǎng)運(yùn)行好壞的相對(duì)指標(biāo)，直接用來(lái)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和房?jī)r(jià)高低程度。

四、房產(chǎn)政策，限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等。房產(chǎn)政策則可以增加超額持有房產(chǎn)的成本，最終“逼迫”炒房者降價(jià)出售存量房，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。

1.2南昌市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

商品房空置率、人均可支配收入這兩者呈現(xiàn)的趨勢(shì)與房?jī)r(jià)的趨勢(shì)大致相同，可以判斷為影響南昌市房地產(chǎn)價(jià)格最為顯著的因素。人均生產(chǎn)總值、年末人口數(shù)這兩項(xiàng)并未表現(xiàn)出與房?jī)r(jià)強(qiáng)烈相關(guān)的趨勢(shì)，這三者是同方向變動(dòng)的，但是相關(guān)性表現(xiàn)不明顯，因此可以判斷為不顯著因素。穩(wěn)定的通貨膨脹會(huì)使物價(jià)穩(wěn)定上升，也就是說(shuō)在其他條件不變的情況下，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率與居民住房的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同步。南昌市房?jī)r(jià)的變化受通貨膨脹指數(shù)的影響不顯著，所以通貨膨脹率是影響南昌市房?jī)r(jià)的不顯著因素。

二、政策建議

2.1針對(duì)南昌市房?jī)r(jià)過(guò)高與過(guò)快上漲的建議

2.1.1降低住房供給成本——土地成本

一、合理向市場(chǎng)供應(yīng)土地。不收緊地根，減少土地供給，同樣也不能向市場(chǎng)供應(yīng)太多的土地。

二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管。建立健全基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期發(fā)布制度，加強(qiáng)土地價(jià)格的管理與調(diào)控工作，避免土地價(jià)格出現(xiàn)不過(guò)度上漲。堅(jiān)決打擊囤積土地、炒買(mǎi)、炒賣(mài)土地的行為，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展。

三、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一管理和調(diào)控能力，完善土地供應(yīng)制度，合理利用存量土地的，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率。

2.1.2抑制需求——鼓勵(lì)居民租房

強(qiáng)大的需求亦是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高與過(guò)快上漲的原因之一，租房是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)需求方的主要分流。2009至2010年房?jī)r(jià)大幅上漲的背后是房屋出租面積的大幅下降。因此政府應(yīng)盡量鼓勵(lì)居民租房，比要的情況下可以制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)居民偏好的改變。

2.1.3利用金融政策——調(diào)控利率

一、提高住房貸款利率。提高個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套或以上住房按揭貸款的利率，對(duì)將有效地?cái)D壓個(gè)人住房虛假的需求，有助于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

二、提高銀行存款利率。大量的購(gòu)房投資，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)需求拉動(dòng)型上升，在其他條件不變的情況下，價(jià)格會(huì)大幅上漲，使得房地產(chǎn)商利潤(rùn)率上升，一輪購(gòu)房投資會(huì)帶動(dòng)一下輪更大的購(gòu)房投資，在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)泡沫會(huì)越來(lái)越大，因此必須充分發(fā)揮利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，控制貨幣供應(yīng)量，降低居民的投資需求。

2.2促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

2.2.1加大保障性住房建設(shè)力度

一、加大廉租住房保障資金投入。南昌市財(cái)政廳在國(guó)家給予廉租住房建設(shè)每平方米200元中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，再給予適當(dāng)政策協(xié)助與財(cái)政補(bǔ)助，同時(shí)要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算。

二、落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)有關(guān)政策。南昌市嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于土地、財(cái)政、稅收、信貸等優(yōu)惠政策。凡列入年度建設(shè)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，國(guó)土資源管理部門(mén)要保證土地供應(yīng)。使用新增建設(shè)用地的，在辦理用地手續(xù)時(shí)可單列申報(bào)；對(duì)完不成列入當(dāng)年住房保障建設(shè)任務(wù)和土地供應(yīng)計(jì)劃的，扣減該市下年度新增建設(shè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金。

三、著力調(diào)整南昌市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給。

（一）要繼續(xù)加大保障性南昌市住房建設(shè)的資金投入，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，要進(jìn)一步發(fā)展公共租賃住房，積極穩(wěn)妥地解決低收入困難群體的住房問(wèn)題；

（二）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置；

（三）要制定科學(xué)的城中村、舊城區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造中長(zhǎng)期規(guī)劃，引導(dǎo)南昌市的各個(gè)城中村、舊城區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造依法有序推進(jìn)，防止不顧地方實(shí)際的大拆大建。

2.2.2 降低住房交易稅費(fèi)

一、調(diào)整規(guī)費(fèi)征收。南昌市要進(jìn)一步清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)，沒(méi)有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、經(jīng)批準(zhǔn)需要收取的人防易地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和勞保統(tǒng)籌基金、墻改基金等政府性基金，可延期到辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取。

二、鼓勵(lì)居民改善住房條件。對(duì)居民人均住房建筑面積未達(dá)到當(dāng)?shù)厝司》拷ㄖ娣e水平而購(gòu)買(mǎi)第二套改善型普通自住房的，比照首次購(gòu)房的有關(guān)政策執(zhí)行。

2.2.3 預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化信貸管理

一、合理控制總量，調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策。合理分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱是適當(dāng)減少房地產(chǎn)貸款的力度，以抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。

二、嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理。在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行，同樣要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理。

2.2.4 優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

一、認(rèn)真實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。認(rèn)真落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃，全面建設(shè)滿(mǎn)足居民住房需求的不同類(lèi)型、不同價(jià)位的住房。優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供應(yīng)，保障中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模和土地價(jià)格。

二、多渠道落實(shí)廉租住房房源。根據(jù)南昌市廉租住房需求情況，通過(guò)招投標(biāo)方式收購(gòu)市場(chǎng)上符合條件的普通商品住房或二手房作為廉租住房房源，逐步通過(guò)實(shí)物配租方式解決城市低保家庭的住房困難問(wèn)題。

三、盤(pán)活利用城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。結(jié)合實(shí)際，堅(jiān)持集約節(jié)約用地，妥善安置被拆遷居民，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和舊城區(qū)改造工作。充分利用存量土地，增加商品房有效供應(yīng)。

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