廣州市實施住房反向抵押貸款養老的可行性與運作模式分析

向碧云，湯耀平

由2000年的國家統計局全國人口普查數據可知，截至2000年，我國65歲以上老年人口的比重首次超過7%，這表明我國已經正式進入老年社會。2010年止，60歲以上的人口達全國人口數的13.26%，其中65歲以上的人口占比8.87%。[1]老年人口的增長對中國的養老問題提出了新的挑戰。我國目前的養老體系存在以下不足：缺乏應對人口老齡化的相關準備條件、未富先老情況嚴重、“4—2—1”家庭結構模式、社會保障體系不健全等。截至目前，我國的養老保險制度和基本醫療保險制度已大致確立，但是涵蓋群體與包含項目較窄，補償水平較低，老年人的基本養老需求和醫療保障并不能得到較好的滿足。[2]而實施住房反向抵押貸款的養老方式，一方面可以幫助國家探索新的養老模式，補充傳統養老方式的不足；另一方面又有利于彌補養老金短缺的不足，并且還有益于完善現有養老制度，促進社會和諧與穩定。[3]因此，在老年人對養老需求逐漸提高的情況下，構建住房反向貸款養老體系，幫助老年人老有所養、老有所依，是非常有必要的。[4]

一、廣州市實施住房反向抵押貸款養老業務的可行性

(一) 廣州市人口老齡化狀況

一般來說，衡量人口老齡化的國際標準有兩個：一是60歲及以上人口占總人口比重達到10%以上；二是65歲及以上人口達總人口數的7%或以上。2016年廣州市各年齡組人口構成見表1。[5]

從表1可以看出，廣州市人口構成中，60歲以上人口占總人口的比例已接近18歲以下人口占總人口的比例，甚至有部分城區如荔灣、越秀、海珠60歲以上人口已大大超過18歲以上人口數；并且廣州市60歲以上人口比例為17.27%，已經超出老齡化的國際標準10.27%。由此可見，廣州市現已完全步入老齡化時代，隨之而來的養老保障壓力與養老保障的財政風險較大。因此，開拓出一種新型的養老模式，積極推行“以房養老”是解決當前難題的又一重要途徑。[6]

表.廣州市人口年齡構成

(二) 廣州市家庭規模狀況

目前廣州市的中年空巢家庭正以每年1.5萬戶遞增，第六次全國人口普查數據顯示，廣州市全市常住人口中平均每個家庭戶的人口為2.98人。[1]除此之外，從《2016年廣州市統計年鑒》可知，家庭規模與家庭收入情況和經濟水平呈現一定的反向關系，家庭收入水平越低，平均家庭人口數越多；反之亦然，具體數據如表2所示。[5]在空巢家庭逐漸增多的現實下，傳統養老方式的功能已大不如前，面對這一嚴峻的養老困境，推廣實施“住房反向抵押貸款養老”實為必要。

表.廣州市各收入階層家庭結構

(三) 廣州市人均GDP與城鎮居民收支狀況

廣州市是中國國際性商業之都，其經濟發展水平一直處于全國前列，無論是從總體GDP還是人均GDP的角度來看，廣州市的發展都呈現增長趨勢。

排除部分通貨膨脹的影響之后，廣州市城鄉居民的收支水平均呈增長態勢。比如廣州市職工平均工資由2014年的42 955元增長到2015年的46 735元，增長8.80%。除城鎮居民之外，廣州市農村居民年人均純收入也一直呈現持續正向增長勢態，從2014年的17 663元增長為2015年的19 323元。同樣，從消費的角度來看，廣州市人均消費水平也僅次于北京、上海等地，位于全國前列。據統計，廣州市城鎮居民與農村居民消費性支出分別由2014年的33 385元和14 544元增長至2015年的35 752元和15 925元，其中食品煙酒類、衣著、住宅、交通通信、教育、醫療保健等均有不同程度的增長。[5]

經濟基礎決定上層建筑。有了良好的經濟條件和極其開放的對外環境，廣州市無論是在施行以房養老的物質條件方面還是思維方式方面都具備了良好的基礎。

(四) 廣州市房地產發展狀況

盡管近年來部分一線城市存在一些不合理的現象，出現了較為嚴重的泡沫等市場調控失靈現象，但房地產業作為我國經濟支柱型產業之一，在我國國民經濟中占據非常重要的地位。大多數大中城市的房地產行業總產值在地區總產值中的比例都在不斷增大，廣州市也不例外。對比北京、上海、深圳等特大型城市的商品房價格，廣州市的房價仍處于相對較低的水平，商品房交易活躍，房價提升空間大(見表3)。[5]正是因為市場對房產價值不斷增長的預期，才使得“以房養老”存在可持續發展的價值。

表.2014—2015年廣州市房地產業交易狀況

(五) 廣州市金融、保險業發展狀況

住房反向抵押貸款養老的成功推行，離不開成熟健康的金融與保險市場。受經濟周期以及其他因素的影響，廣州市金融保險市場發展不是很穩定，波動性較大，在2000年時金融保險業占地區總產值的比例為6.47%，而到 2006年則下降為3.87%，同年的環比增長率為-5.63%。單從居民參與保險的情況來看，廣州市保險業發展還算穩定，投保人數也呈遞增趨勢。如表4所示，2014和2015年，廣州市所有保險項目中的基本養老保險、城鎮職工基本養老保險、城鄉居民養老保險、農轉居養老保險、基本醫療保險、城鎮職工基本醫療保險、城鄉居民基本醫療保險等均有一定程度的增長。[5]由此可見，廣州市保險業覆蓋群體相對較廣，養老保險和醫療保險均得到良好普及，這將為住房反向抵押貸款養老業務的推廣提供有利的支撐條件。

表.2014—2015年廣州市居民社會保險享受情況(人)

二、廣州市實施住房反向抵押貸款養老業務的需求分析

“以房養老”的順利推廣不僅需要了解地區人口老齡化現狀經濟發展水平、金融與保險業支撐以及房地產業的基礎等，還有必須弄清楚居民對這一新生事物的態度如何，是“接受還是否定？哪些人接受？哪些人拒絕？為何接受？為何拒絕？”等問題。基于此，本文選取廣州市越秀區、荔灣區、天河區、海珠區、黃埔區五個區的800名老年居民進行了實地調研與訪談，800份問卷調查中有效問卷為738份，有效率為92.25%。

(一) 政策了解程度調查

全部調查對象中有53.76%都聽說過“以房養老”，對這一政策有一定的了解，其中有11.25 %的老年人還表示非常了解，這一結果完全超出了研究的初始預期。這可能是緣于我國近幾年對此業務的宣傳與推廣。將近一半的被調查者都是離退休人員。當被問道“你是否了解‘以房養老’”時，回答“是”的老年人中有83.10 %的是通過新聞報紙等媒體形式了解的，14.66%的老年人通過家人朋友介紹了解得到。

當問到“您愿意參加‘以房養老’嗎？”這個問題時，有54.8 %的調查對象選擇了“不愿意”。他們不愿意參加的主要原因是“房子要留給子女”以及“錢夠花，不需要抵押房產”。有36.10 %的老年人選擇“會”或表示會考慮該政策，這一部分群體則可作為第一批業務潛在發展對象。

(二) 愿意接受“以房養老”的動因分析

經了解，愿意參與“以房養老”業務的老年人有著不同的需求動機，可分為“彌補收入不足，改善生活條件”、“兌換現金，預防其他可能性支出”和“國外很成功，愿意嘗試這種新型養老方式”和“其他”，具體的偏好如圖1所示。

圖.選擇參加“以房養老”的動機

通過分析，我們可以看出廣州市居民選擇“以房養老”政策的主要原因是為了彌補收入的不足，能讓自己“老有所養，老有所依”，究其原因可能是小規模家庭結構和“空巢”現象。在原因中位居第二的則是兌換現金，預防其他可能性支出，參與這項業務能使老年人的晚年生活更有保障。

(三) 拒絕接受“以房養老”的動因分析

老年人不愿意參與住房反向抵押貸款養老業務的原因比較復雜。最多人選擇的原因為“房子要留給子女”，其后為“錢夠花，不需要抵押房產”“對保險和金融機構不放心”“房價上漲太快，抵押不劃算”“沒聽說過，不接受”“設計機構太多，手續繁雜”等。所以，不難看出，在中國，傳統的家庭觀念較強，“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統觀念根深蒂固，大部分人認為自有房產都是一項非常重要的遺產。

(四) 遺產稅對需求意愿的影響

除了以上拒絕動機之外，是否征收遺產稅也對老年人的選擇意向產生了非常重要的影響。由調查結果可知，廣州市老年人愿意參加“以房養老”的選擇與遺產稅的征收呈現出明顯的正向關聯。如圖2所示，在遺產稅分別為0、30%、40%、50%的條件下，老年人的參與意愿分別為9.20%、17.70%、25.60%、39.10%，因此，我們有理由相信遺產稅對老年人參與“以房養老”的需求有較大的影響。

圖.遺產稅對“以房養老”實施的影響

(五) 房產稅對需求意愿的影響

是否開征房地產稅無疑會對中國社會產生非常大的影響，甚至改變整個國家的經濟走向。對于政府而言，征收房產稅可獲得一筆可靠的財政收入，這樣一種直接稅將比間接稅更有利于發揮調節收入分配差距的功能；對投資者來說，房產稅的征收會提高購房者的持有成本，降低收益預期，從而遏制房地產的投資需求；對剛需人群來說，房地產稅可以讓更多高收入者、富裕者繳納更多稅收，防止兩極分化，促進財富的再分配；對于整個樓市，征收房產稅可在一定程度上抑制房價泡沫。

在調查中，當問到“若對二套房征收1%的房產稅，您還會選擇參與‘以房養老’嗎？”時，老年人的熱情并不高，房產稅的征收只能影響14.8%的老年人的參與意向。大多數人認為，房地產市場極度不穩定，房屋價值浮動大，房產稅帶來的收益變化小于房價波動帶來的收益損失；也就是說，在房產稅較低的情況下，老年人參與住房反向抵押貸款養老的熱情并不高。

三、廣州市住房反向抵押貸款養老運行模式

(一) 選擇合適的住房反向抵押貸款養老模式

在廣州市推廣住房反向抵押貸款養老業務首先必須確定一種適合廣州市市情的運作模式，是選擇完全政府經營，還是完全市場運作，亦或是政府與市場二者結合運作。通過借鑒國外發達國家和國內試點案例的經驗可知，在中國計劃經濟與市場經濟并存的大環境下，最好的方式就是“市場為主，政府為輔”的運作模式，吸引私有資金，提高運作效率。[7]

住房反向抵押貸款養老業務是一款具有社會和經濟顯著外部效應的金融產品。它致力于解決國家老齡化的困境，提高整個國民生活的福祉，工程非常浩大；同時，此項業務在中國還剛剛發芽，公眾認知不夠，無法迅速建立起對業務的信心，各種法律信用體系也不完備，業務運作存在著巨大的風險，如果沒有政府的扶持很難全面實施。

(二) 住房反向抵押貸款的運作流程

1. 適用對象

選擇合適的住房反向抵押貸款適用對象一般主要看三個方面的條件，分別是年齡、身體狀況、房產屬性。[8]首先，根據我國目前的老齡化情況以及法定退休年齡、廣州市人口的平均壽命，同時又要保持貸款的期限和申請人壽命的平衡以降低老年人和貸款機構的業務風險，將65歲定為業務申請者的年齡下限。其次，從申請者的身體健康狀況的層面來看，申請者必須有專業醫療機構的健康評估報告，如實地提供自身健康信息，防止“道德風險”的發生。再次，申請者的房產作為業務的核心之一，必須具備以下條件：一是申請人的房產必須為自由產權的居住住宅，并具有一定的商業價值；二是由于房產的流動性和可抵押性，申請人的抵押房產須為城鎮房產，并根據所在地段評估價值。[9]

2. 參與機構

住房反向抵押貸款養老業務主要參與方包括金融機構、保險機構、房產評估機構、醫療機構以及政府機關單位。此五方面分業經營，互相配合。金融機構負責貸款的發放，保險機構設計產品及相關精算，房產評估機構對申請人房產價值及預期做出合理的評估，醫療機構負責評估申請者的身體狀況，政府負責政策環境、推廣、監管與審查。

3. 運作流程

住房反向抵押貸款的正常運轉，需要有一套有效的運作流程作保證。在明確參與人條件和各參與方職責之后，對該業務的運作流程進行詳細說明。第一，咨詢。在決定參與該業務之前或已經決定參與該業務還未參與之前，申請人可向政府房產抵押咨詢部門咨詢，了解項目與產品的信息。第二，申請。申請人根據咨詢部門提供的意見和指導填寫好相關申請材料。第三，委托受理。申請人向業務開辦機構提交項目參與申請書，并由業務開辦機構對其進行初步審核。第四，評估。若初步審核通過，則由醫療機構和房產評估機構對老年人的身體健康狀況和房產價值及預期進行詳細而專業的評估。第五，提交報告。房產評估機構和醫療機構將申請人的房產價值及身體健康狀況評估報告提交給業務方。第六，接受申請。若評估機構所提交的報告符合條件，則接受申請人貸款申請，同時，向保險機構投保，預防風險。第七，政府審查與擔保。政府房產管理部門對提交上來的申請文件進行第三次審查，若三審通過，則為申請人和業務方都提供擔保，以保證借貸雙方的利益。第八，方案確定，簽訂合同。由業務接待雙方協商，定價，即確定好貸款金額、貸款發放方式與期限以及其他相關事務，簽訂合同，明確雙方的權利與義務，[10]業務正式開始。第九，貸款發放與合同結束。合同簽訂正式生效之后，還存在一段時間的觀察期。在這段時間之內，雙方若對業務的實施不滿意或反悔，有權利取消該業務，只是需要支付相應的手續費。加入一個為期為t的“磨合期”有效地避免了老年人因為隱瞞真實健康情況給貸款方造成的“道德風險”，同時也維護了申請者的相關權益。[11]貸款的結束，通常情況下，直至申請業務的老年人去世，業務終止。業務一經終止，貸款方即獲得房屋的完整產權。如果業務期末時老年人在生存期，也就是說申請者的實際壽命長于合同期，申請者將繼續居住在原來的房子里，并由貸款方發放同等金額的養老金。如果情況相反，即申請人的實際壽命短于協議期，未支付部分的余額，會由貸款方發放給申請人的繼承人(如圖3)。[12]

圖.住房反向抵押貸款養老業務運作流程

四、結論與建議

(一) 結論

本文主要通過住房反向抵押貸款養老業務在廣州市開展的可行性和市場需求、運行體系與模式進行了分析，得出兩點結論。一是目前廣州市人口結構已進入“空巢化”、老齡化，傳統養老模式已經無力承擔如此巨大的壓力，亟需開拓一種新型的養老方式，廣州市的經濟條件、房地產行業發展情況、養老保障條件等均符合此項業務的實施，因此，具備推行此業務的可行性。[13]二是廣州市在實施住房反向抵押貸款養老模式時，應采取“市場主導，政府支持”的模式，走政府與市場相結合之路。[14]

(二) 建議

1. 制定優惠政策，鼓勵大型金融機構開展住房反向抵押貸款業務

以房養老在國外已經逐步成熟，而在我國，由于傳統觀念、房產市場泡沫、利率浮動等原因，實施風險很大。大規模綜合型金融機構抗風險能力強，政府應當要制定相關風險補償政策，鼓勵大規模綜合型金融機構開展該項業務，[15]從而用大機構的規模效應來推動住房反向抵押貸款養老業務的展開。

2. 積極推進養老“并軌”，提高養老金替代率

正如人社部和財政部發布的《城鄉養老保險制度銜接辦法》所述，我國將于2020年前全面建成公平、統一、規范的城鄉居民養老保險制度；除了統一城鄉養老保險之外，還要改革機關事業單位養老保險制度，破除養老保險的“碎片化”與“雙軌制”[16]，積極試點，鼓勵公務系統工作人員與事業單位工作人員建立個人賬戶、繳納保費；同時，為使養老金獲得更高的回報，應該拓寬投資渠道，鼓勵養老金進入資本市場、貨幣市場、金融市場乃至實業性投資，積極參與一些中低風險的投資運營項目，以降低風險，保證收益。

3. 積極發揮政府在住房反向抵押貸款養老方式運作中的各項職責

在住房反向抵押貸款養老業務中，政府主要為業務實施提供一個可靠與合理的政策與制度環境，并對業務進行適時監管與審查。[17]同時，因為國人對此業務的認知程度很低，大多數人并不認可或了解這一業務，所以，政府應該著力加大輿論宣傳力度。

4. 多方聯動，獨立運營

金融機構、保險機構、房產評估機構與醫療機構分業經營，建立獨立的貸款方、提供保障方、資產評估方與體檢方。[18]為避免業務內部間的尋租或壟斷等不合理的競爭現象，有必要將金融機構、保險機構、房產評估機構與醫療機構，也就是說將貸款、房產價值評估與發放貸款、保險、身體健康評估等業務分離開，使各自獨立運行。[19]不過，即使是分業經營，那也不表明是完全獨立，各機構之間還是要形成一個完整的產業鏈，為實現各方利益的最大化改進產品設計，細分產品市場、互相配合、互相扶持，最終達到業務的帕累托最優狀態，[20]讓住房反向抵押貸款養老業務為我國養老事業注入強大的動力。

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