千萬別說你懂買房

徐斌

我觀察到了一些現象：最近這幾年，越來越多的富人在海外投資，卻少有人在北京投資 買房，甚至已經有人開始出售北京的房子。既然大家都認為房價會漲，怎么會有人賣房呢？按理說房子早該被買光了！造成京、滬、廣、深房價不可預測性的一個重要原因是目前我們的房地產（土地）市場狀況。

控制土地供應量的是政府，北京從2014年開始就在逐年縮減土地供給量。根據歷史上的數據，我們可以知道，土地供給量對房價走勢有非常明顯的影響，所以2016年的房價上漲和限制土地供給量有一定關系。再加上各種紓解政策、限購政策、限貸政策、稅費政策，影響中國房價的除了市場因素，還有很多政策性因素，因此更難預測房價走勢。

總而言之，房價漲跌的事情，是普通買房人左右不了、預測不了的。其實，普通人買房最怕的還是房價暴跌！日本和中國香港曾經發生過這種事，今天我們通過互聯網就能了解當年的情景。

日本房價大跌的時代已經遠去，我沒有機會親自經歷。近幾年我頻繁地往返美國，目睹了美國次貸危機之后的房地產現狀——到處是法院拍賣的二手房房源，我的感觸很深。

在房價暴跌的時候，購房人最沉重的負擔就是要按時償還銀行的住房抵押貸款。這個貸款有多重？我們每貸款100萬元，差不多要還給銀行150萬元到200萬元的本息。買一套300萬元的房子，首付100萬元，貸款200萬元，30年還清，相當于總共要花近500萬元買這套房子。購房人資不抵債，無法償還住房抵押貸款的時候，銀行要拍賣房子來還貸。賣房時是按暴跌后的房價出售的，可能300萬元買的房子只能賣出100萬元，這樣房子沒了，貸款也無法還清。房價暴跌怎么辦？只要拍賣房子這件事情沒發生，你總能期待房價有漲回來的那天！

20世紀90年代，中國也曾經出現過房價下跌的情況，但是那個時候上海浦東的房子一平方米只要1600元。當時房價從每平方米1600元跌到1200元，就相當于今天房價從每平方米9萬元變成6.75萬元，但是只要堅持還貸款，到今天每個月的還貸額不過是區區幾百元！以5年為周期，房價下跌可能會傷筋動骨，但是一旦以30年為周期，由于通貨膨脹難以避免，房價總會上漲。在一線城市持有多套房產并不明智，雖然房價的上漲空間很大，但房產稅是一個不可忽視的風險因素。很多富人不再在北京投資買房，是因為他們在京、滬、廣、深可能擁有不止一套房子。

降低風險的辦法有兩個，一是全款買房，二是你有能力償還住房抵押貸款。

剛需人群能否買房，主要就是看你有沒有足夠的能力償還住房抵押貸款。這里說的可不是你現在能不能償還，而是你在房價暴跌的時候能不能償還。

房價暴跌，總是和經濟危機攜手而來。經濟危機，又總是伴隨著大規模的失業。所以現在擺在年輕人面前的問題就是如果發生了經濟危機，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押貸款就會讓你無法喘息，如果能，你就可以熬下去。

我的好友夫妻倆都是律師，律師這個職業有個特點，無論經濟好還是不好，都有事可做。房價上漲了，很多業主違約，購房人要打官司；房價下跌了，購房人想退房，也要打官司。

律師是逆境和順境都能活下去的職業，一個月幾千元的貸款，對我的律師朋友來說真不是什么大難題。所以我建議我的律師朋友：這房應該買。如果你有危機意識，就少貸一些款，多出一些首付，或者房子買小一點兒。剛需人群應該買房，只供一套房子，一個月不過幾千元而已，比租房子貴不到哪兒去。

京、滬、廣、深集中了中國絕大多數的優勢資源，也吸引了大量人口流入。這就導致這4個城市的房子存在供小于求的情況，房價暴跌的阻力也還是有的。

政府不希望房價大跌，提出去庫存，要托市。此外，房價上漲也受通貨膨脹影響。把財富放在股市、銀行，買車、買奢侈品，買黃金、美玉，都不見得比買房好。政府的需要、開發商的需要、銀行的需要、百姓的民生、社會的穩定、經濟的發展、人口的流動，種種因素決定了京、滬、廣、深的房價有比較高的概率不會暴跌。

（摘自《千萬別說你懂買房》中信出版社）endprint