探析房地產稅對樓市的影響

盧少波

摘要：面對住房價格節節攀升，土地財政依賴度居高不下等現狀，社會對住房征收房地產稅的呼聲越來越高。李克強總理在向十三屆全國人大一次會議所作政府工作報告中指出“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。”財政部部長肖捷提出的“立法先行、充分授權、分步推進”總體思路，未來房地產稅的大致框架已浮出水面。本文通過剖析房地產稅的預期作用及市場對房地產稅預期的變化情況，對房地產稅對樓市的影響進行了分析。

關鍵詞：住房；房地產稅；樓市

政府的經濟職能之一是平衡社會各階層的利益和宏觀調控經濟，而稅收政策是政府履行經濟職能的有力手段，面對房價高漲，住房矛盾日益突出，房地產綁架經濟的現狀，作為世界各國普遍采用的財產調節手段——房地產稅，在我國引起了廣泛的關注和期望，各方都希望房地產稅在對住宅持有環節征稅的同時，能夠對房價起到一定的調控平抑作用。

一、房地產稅的預期作用

（一）增加政府稅源，減少對土地財政的依賴

近年來，土地財政政策深受詬病，被認為是房價上漲的主要推手。然而隨著城市化進程，城市建設擴張，政府各項公共支出的增加，政府收支平衡壓力巨大，賣地收入已經成為地方政府收入的最重要來源。房地產稅如果全面開征，則會成為地方政府的一項穩定而可靠的收入來源，從而減少對土地財政的依賴。

（二）穩定房地產市場，遏制房價快速上漲勢頭

房地產稅作為我國少有的財產稅，從醞釀開始就深受關注。房地產稅在上海、重慶試點之前和試點之初，市場和普通民眾中甚至有這樣一種聲音，認為房地產稅是打壓房價的重量級武器，只要房地產稅實施，房價一定下行，甚至崩潰。作為一種財產稅，房地產稅是按照房屋的面積來征收，持有房屋越多的人，其所需繳納的房地產稅也越多，持有成本就越高。這就會迫使一些持有房產的人出售房產，增加供應量，從而遏制房價快速上漲。

（三）調節居民收入差距

向持有更多社會資源的有錢人征更多的稅，提升全社會的公共福利，兼顧效率和公平，是財產稅的重要目的。目前，我國貧富差距不斷拉大，而縮減貧富差距的重要手段財產稅稅種卻非常少，房地產稅的試點和擴圍，能夠很好地起到調節收入，縮小貧富差距的作用。

二、市場對房地產稅降低房價的預期越來越弱

自從2011年以來，全國范圍內將要征收住房房地產稅的消息就不斷見諸于媒體和網絡。起初，主流媒體按照國外的模式預測國內將要推行的房地產稅政策，預計覆蓋面會較廣，稅率會較高，對二手房持有造成高成本，所以每次房地產稅開征傳聞流傳，都對樓市的成交量和價格造成一定影響。然而隨著上海、重慶開始房地產稅試點，以及兩地房地產稅方案和執行效果漸趨明朗，市場對房地產稅打壓房價的預期越來越弱。

（一）房地產稅預期開征后的征收覆蓋面越來越小

無論是已經執行的試點城市情況，還是目前各種傳聞方案，基本上存量不征已經成為共識。這意味著大量囤房炒房者手中目前持有的房屋將不在征收范圍內，房產持有的成本并不會上升。同時，免征額從最初傳聞中的60平方米/人，上升到最近傳聞中的80平方米/人，意味著如果傳聞成真，征收面將進一步縮小。加上之前就板上釘釘的首套房免征，使得人們對房地產稅開征后征收范圍的預期很小，預計僅有少數人的房產會被納入征收范圍，對市場的整體影響也會很小。

（二）對房地產稅的認識不斷深入

從國外的情況來看，很多國家早就有房地產稅，而且涉及的覆蓋面比我國的試點覆蓋面廣得多，稅率多數也高于試點城市。但是這些國家的房價仍然經歷過多次的泡沫和波動，從這點上來看，房地產稅并不可能遏制房地產泡沫，也無法遏制城市化進程中的房價上漲速度。隨著，相關報道的持續深入，信息的傳播，人們對房地產稅的認識也更為深入，預期也更為理性。

（三）全國范圍內的房地產稅遲遲不出臺降低了人們的心理預期

房地產稅之所以難產，其實不外乎這么幾個原因，一是照搬上海重慶版本，或是在原版本上微調，起不到房地產稅應有的任何效果，不論是增加地方稅源還是控制房價都無太大作用；二是房價大跌是不能承受之痛。對于政府來說，2008年、2011年和2015年的房價小幅下跌，引起的經濟下行，財政收入驟減已經難以承受，更不用說政策加碼可能引起的房價大跌，以及房價大跌引發的連鎖效應；三是基于上述因素，官方任由各方炮制的房地產稅傳聞充斥坊問反而能起到一定的對房價的抑制作用。一旦低覆蓋面的房地產稅政策正式出臺，則如利好出盡一般，徹底失去了對房價的調節作用。

三、結語

無論出臺什么樣的房地產稅新政策，從長期來看對房價的打壓作用應該都是有限的，仍應著眼于增加財政收入，調節收入分配上。如果開征高稅率、大范圍的房地產稅政策，短期內，肯定能夠打壓房價。從長期來看，由于與客觀背離，將來又會迎來房價的報復性上漲，反而可能出現房價大起大落的情況。房價應該通過市場化的手段去調節，通過調整供需關系，加大供給去控制房價的過快上漲。下一步房地產稅的試點應該采取與之前截然不同的新方案，應該把握這樣的原則：明顯增加財政收入，減少對土地財政依賴；不造成短期房價的大波動，將高房價交給市場化手段去解決；高收入者適當多繳稅。

另外也要看到，房地產稅僅僅是我國未來將推出的多種調節收入的財產稅中一項，不能將調節收入的全部重任都押給房地產稅。未來包括遺產稅在內的一些財產稅補充出臺，整個財產稅體系的建立，才是調節收入的根本方向。