房地產企業開發項目全成本管理體系的應用

范琴寶

摘要：作為我國市場經濟的一個重要組成部分，房地產行業在促進我國市場經濟發展過程中發揮著極其重要的作用。但是，到目前為止，我國房地產行業的發展似乎已經達到飽和的狀態，很多房地產企業的運營效益都一直停滯不前，無法取得進一步的發展。在競爭日趨激烈的環境下，房地產企業要想提高自身的運營管理效益，提高自身的核心競爭力，獲得預期的經濟效益和進一步的發展，就需要從企業的成本管理入手，不斷完善已有的成本管理體系，通過提高成本管理，來提高企業在市場中的競爭能力，從而獲得長遠的發展。因此，本文將從當前房地產企業開發項目入手，以全成本管理理論為基礎，來探討房地產企業應當如何構建全成本管理體系，如何實施更加科學、有效的成本管理，最終實現企業運營管理目標的最大化，促進房地產企業的良性發展，從而促進我國市場經濟更好、更快的發展。

關鍵詞：房地產企業；開發項目；全成本管理；體系構建；建議與措施

一、引言

所謂全成本管理，是指企業單位將其自身的全體員工、全部的業務環節作為成本管理的對象，從而實現對企業單位的成本的全面管理；它是一種現代的成本管理模式，相較于傳統的管理模式，更適用于當前的經濟環境，對于促進企業單位的成本管理工作有著較好的作用。近些年來，隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，以及國際經濟全球化趨勢的快速發展，我國的整體經濟水平有了較大的提升，國民生活水平也有了極大的改善，國民對于日常的吃、穿、住、行也有了更高的要求，這就對包括房地產行業在內的一些相關的行業提出更高的要求。在經濟發展的同時，我國的市場經濟也變得越來越復雜，國內市場的競爭越來越激烈；從現階段來看，我國房地產行業的發展幾乎達到了飽和的狀態，很多房地產企業的運營管理效益一直都停滯不前，無法獲得進一步的發展。在這種背景下，房地產企業要想提高自身的運營效益，提高核心競爭能力，就需要從自身的成本管理人手，不斷完善已有的成本管理體系，提高企業成本管理的工作質量和效益，以最大限度的降低房地產企業的成本支出，提高企業的運營效益，促進企業的長足發展。因此，本文筆者將從房地產企業的開發項目人手，結合自身的一些工作經驗，對房地產企業的全成本管理體系的構建進行了相應的探討；以期為其他相關企業工作的開展提供一定的參考與借鑒，促進房地產行業的發展，從而促進我國經濟市場的發展。

二、全成本管理體系的內容分析

本文筆者從房地產開發項目人手，以最大限度的實現房地產企業的運營管理效益為目的，以全成本管理理論為基礎，結合房地產企業的實際情況，初步構建了房地產企業的全成本管理體系。

筆者對初步構建的房地產企業開發項目的全成本管理體系進行解析：

1.房地產企業在實際的運營管理過程中會涉及到項目融資、原材料采購、工程實施、市場營銷以及產品售后等環節的工作。在全成本管理體系中，筆者將房地產企業所要涉及工作環節進行分解與細化，結合各階段的特點，針對各個工作階段實行差異性成本管理，以達到對整個項目的成本管理，實現成本最小化的目的。

2.以成本動因為基礎，建立健全的開發項目全成本管理體系。企業相關的部門在開展成本管理的時候，對影響各環節成本的因素進行分析，并尋找控制這些因素的有效方法。

3.以預算為導向，實現開發項目全成本管理。房地產企業以預算為基礎，保證企業各環節的財務支出都是基于預算開展的，成本項目圍繞預算進行，如果某環節的成本支出超過了預算，就必須及時進行調整。

4.以信息化的管理為支撐。隨著我國科學技術水平的不斷提高，越來越多的企業單位開始引入先進的電子信息技術，對自身的管理系統進行信息化改造，以提高自身的管理效率和質量。在這種背景下，房地產企業也逐漸引入信息化管理的技術，構建信息管理系統。成本管理作為企業管理的重中之重，應該予以足夠的重視。房地產企業開發項目的全成本管理內容繁雜，更需要引入現代信息技術，借助信息技術的幫助，實現全成本信息傳遞的及時性和有效性，以提高企業全成本管理的質量和效益。

5.全成本管理體系對于房地產企業成本管控有著重大的意義。房地產企業構建開發項目全成本管理體系，不僅能夠有效的控制企業開發項目的成本，也能夠在一定程度上提高房地產企業財務風險的防范能力，降低房地產企業開發項目所面臨的財務風險。通過全成本管理體系，對企業開發項目的成本收益進行深入的分析，以便尋找到開發項目中存在較高風險的財務環節，并結合實際情況進行良好的規避。這樣，房地產企業可以提前做好風險規避的工作，以降低企業開發項目財務風險對企業造成的負面影響。

三、房地產企業如何構建開發項目全成本管理體系的建議與措施分析

從目前的情況來看，我國房地產企業開發項目全成本管理體系的構建尚不完善，依舊存在一些問題，使得房地產企業項目全成本管理工作的開展一直比較落后，不能滿足房地產企業當前發展的需求。因此，筆者在已有研究文獻的基礎之上，結合自身的工作經歷，針對我國房地產企業如何構建開發項目全成本管理體系提出了一些實質性的建議與措施，希望為其他企業相關工作的開展提供一定的參考與借鑒。

1.提高房地產企業內部各個組織之間的成本管理聯動性

房地產企業開發項目所要涉及的內容比較復雜，一般來說企業都會在內部設置相應的組織機構來管理各項運營活動，如項目融資、項目實施、產品銷售以及售后服務等。房地產企業要想構建科學、完善的開發項目全成本管理體系，就必須加強這些環節的成本管理的聯動性，優化各部分的成本管理關系。

房地產企業開發項目全成本管理關系應當以企業的總經理為核心，積極協調好各個部門之間的成本管理工作，理清各個部門之間成本管理之間的關系，明確各部門對于成本管理的責任和權力，并且在企業內部不同部門抽取合適的人員組成開發項目全成本管理小組，專門對企業內各部門的成本管理工作進行指導和監控，增強企業各部門成本管理之間的聯結活動性。房地產企業成本管理關系主要可以分為三個部分：一是決策層，主要是總經理行使相應的權力，對企業相應的成本管理工作進行決策，設定相應的成本管理目標；二是管理層，主要的工作是根據決策層制定的目標，再結合本部門的實際情況，制定合理的成本管理實施方案與策略，并且監督執行層對管理方案的實施情況；三是執行層，主要是根據管理層制定的方案實施成本管理工作，以實現本部門的成本管理目標。如此，各部門成本管理聯結起來，就形成了全成本管理。

2.建立健全的成本管理信息系統

房地產企業要想提高自身開發項目全成本管理的質量和效益，應就當積極地引進先進的電子信息技術，并且結合自身的發展需求和特點，建立健全的開發項目全成本管理信息系統，將開發項目相關的成本內容及時的記錄到信息系統，借助電子信息技術的幫助，對企業開發項目的成本數據進行詳細的分析；以最大限度的提高房地產企業開發項目全成本管理工作的開展質量和效率。房地產企業開發項目全成本管理信息系統應當包括以下幾個方面的內容：1.項目預算系統，設置此系統的目的是實現開發項目預算管理與日常經營管理一體化，方便后期的對比；2.銷售信息系統，系統的目的是將銷售收入、庫存以及價格等一體化，便于管理；3.項目資金管理系統，此系統是使企業業務收支與資金管理一體化，使資金的使用和調度更加精確、明了；4.開發項目成本系統，此系統的目的是實現項目成本一體化管理，企業運營管理各環節的成本均納入其中，方便后期的核算和比較；5.客戶關系系統，此系統的目的是實現客戶分類管理以及首付款管理一體化，提高企業業務合作的透明度。如果房地產企業本身不具備信息系統開發的能力，可以向專業的軟件商購買需要的軟件、系統，以實現全成本管理的信息化處理，提高企業開發項目全成本管理的工作水平。

通過建立健全的開發項目信息管理系統，可以將企業相應項目的具體數據進行存檔，分析處理，系統自動生成成本信息，與預算情況作對比，能夠發現一些問題，并及時采取相應的措施。

3.不斷完善全成本各要素之間的協同管理機制

房地產企業開發項目全成本管理是需要企業成員共同參與、涉及到項目開發各個環節的成本管理；因此，從這個角度來看，房地產企業開發項目全成本管理是涵蓋了項目開發整個過程中所涉及的全部費用和支出。在這種情況下，企業應當不斷完善全成本各要素之間的協同管理機制，提高各要素之間的協同性，以此來促進項目全成本管理工作的開展。主要是協調好開發項目成本、項目收入、項目全資金收付以及開發費用之間的關系。

4.建立健全的開發項目全成本管理制度

所有工作的有序開展都離不開一個好的工作制度，健全的開發項目全成本管理制度體系能夠確保房地產企業開發項目全成本管理工作的有效開展，提高工作執行力度，從而提高全成本管理工作的質量和效率。那么，房地產企業應當如何完善項目全成本管理制度呢？雖然當前不少的企業已經有了成本管理制度體系，但是還應當結合企業的實際發展情況以及外部環境的情況，不斷對已有的全成本管理制度體系進行完善和更新，以更好的適用于當前的情境。