對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中的全面價值管理問題分析

李婧

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到顯著的發(fā)展和壯大，已經(jīng)成為多年來的社會熱點話題。但是，在其發(fā)展的過程中，存在著管理不到位、高風險等問題，對該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響。本文將對價值管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的作用進行分析，并對管理中存在的問題以及解決措施加以闡述。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)營運；全面價值管理

一、引言

自從20世紀90年代開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十余年的高熱，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營運方面，也呈現(xiàn)出一片繁榮景象。同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)的壯大還帶動了投資和經(jīng)濟的增長，對我國整體經(jīng)濟發(fā)展具有極大的促進作用。但是，隨著時間的推移，在房地產(chǎn)發(fā)展中存在的弊端被逐漸的暴露出來，主要是管理方面存在諸多問題，這將需要該行業(yè)加強重視，早日予以解決，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、價值管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的作用

價值工程中所謂的“價值”不僅僅只是科學的管理技術，而且還屬于一種思想方式，其作用也不單純是產(chǎn)品的設計和優(yōu)化，還包括一切具有功能性和成本性的事物上，因此價值管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能夠起到較為重要的作用。

首先，商業(yè)地產(chǎn)中的土地資源較為稀缺，具有不可再生的特點，因此從社會價值方面來看，應珍惜和善待土地資源，將其使用效率發(fā)揮到最大，對開發(fā)項目的可行性進行充分把握，避免由于投資失敗對土地資源產(chǎn)生損害，將資金投入到具有較強價值性的項目當中，使其價值發(fā)揮到最大。

其次，從投資方面來看，商業(yè)地產(chǎn)與其他類型地產(chǎn)的投資相比額度較大，單純的從工程建筑方面來看，根據(jù)對建筑工程中價值工程的相關研究發(fā)現(xiàn)，能夠大約降低投資的5%。同時，商業(yè)地產(chǎn)的投資具有較強的不確定性，從商業(yè)地產(chǎn)的全面價值管理角度來看，在建設周期中所節(jié)約的資金，將在后期的維護過程中以翻倍的數(shù)量增長。

再次，商業(yè)地產(chǎn)的建筑周期通常較長，甚至達到五年、十年，在建設的過程中，不但資金的投入量和占用量較大，而且市場千變?nèi)f化，行業(yè)間的競爭日益激烈。通過價值管理的方式對資金、生產(chǎn)方式、工藝流程等內(nèi)容進行有效的控制，不但能夠有效減少地產(chǎn)資金的投入，而且還能夠使建設周期縮短，使工程早日竣工[1]。

三、商業(yè)地產(chǎn)價值策劃及價值管理

（一）價值管理定位

商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)相比較來看，最為重要的就是中后期的管理和運作，因此實施物業(yè)產(chǎn)權的統(tǒng)一將會為管理提供極大的便利。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來說，如若將物業(yè)出售給較為分散的所有者，則難以實現(xiàn)價值的最大化，并且較為分散的狀態(tài)也會為管理工作增加負擔，對商業(yè)物業(yè)投資價值產(chǎn)生不利影響。究其原因，主要是由于分散型的投資者處于獨立經(jīng)營的狀態(tài)，這將會造成經(jīng)營的混亂，并且缺乏統(tǒng)一性。例如，擁有產(chǎn)權的商鋪持有者作為業(yè)主，將開始實施獨立經(jīng)營，進而成為一種無序競爭的場面，使得開發(fā)項目整體的定位模糊，各自為政，難以實現(xiàn)規(guī)模，而規(guī)模優(yōu)勢正是商業(yè)地產(chǎn)中具備的核心價值之一，因此將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的不利影響。

（二）價值管理原則

商業(yè)地產(chǎn)價值是在長期動態(tài)的過程中實現(xiàn)的，其與住宅相比較來說具有較強的復雜性。而全面價值管理為地產(chǎn)的開發(fā)提供了系統(tǒng)的管理方法，在具體的實踐中，應注重以下幾方面原則。

1.邊際收益原則

所謂的邊際收益主要是指單位面積投入所獲得的收益，邊際收益的計算方式為：

MR=MB/MC

式中，MR代表邊際收益率，MB代表標記收益，MC代表邊際成本，如若計算出的結果大于1，則意味著值得投資；如若計算結果等于1，則根據(jù)具體實際情況再定；如若結果小于1，則代表著不值得投資。

2.綜合效益最高原則

物業(yè)價格高、租金高都不能單純的代表著綜合效益高，例如，將商場中的大面積和小面積相比，宏觀上看小面積較容易出租，租金較高，但事實上卻不盡然，此類租戶通常為短租，并且穩(wěn)定性較差，房屋主人頻繁更換，致使房屋閑置率較高。而對于大面積的房屋來說，通常具有較強的穩(wěn)定性，一旦入住則不會隨時改變，閑置率反而較低，因此從綜合收益方面來看，大面積租戶的貢獻更多一些。

3.價值平衡原則

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，價值平衡的重要性顯得十分重要，全面價值管理的總目標由最低和最高全壽命周期價值所反應出來，并且在此過程中，如若過早的對某一方面進行轉(zhuǎn)移，則會對總體目標產(chǎn)生較大的影響[2]。

四、我國商業(yè)地產(chǎn)管理中存在的問題及對策

（一）存在的問題

1.管理方式較為落后

房地產(chǎn)公司在進行全面價值管理的過程中，在管理方式上較為落后。銷售人員在心態(tài)、經(jīng)驗以及水平等方面都能夠在一定程度上對房地產(chǎn)的營運結果產(chǎn)生影響。現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)銷售公司中的員工，存在銷售經(jīng)驗不足、水平較低、心態(tài)不端正等問題，難以科學揣測客戶心理。因此，在具體的銷售過程中失敗次數(shù)較多，這不但會打擊員工自身的自信心，而且還會對公司的整體聲譽產(chǎn)生不良影響。其次，銷售人員的工資構成通常為底薪和提成，如若經(jīng)常性銷售失敗，則其很容易產(chǎn)生懶惰、抵觸心理。在日常工作中，難以端正態(tài)度，長此以往使周圍同事的工作積極性受到干擾，進而對房地產(chǎn)的整體銷售情況造成不良影響。

2.運營成本較高，資源浪費嚴重

房地產(chǎn)行業(yè)的運營需要大量的資金作為支持，并且在運行的過程中還要不斷的加入資金，如若公司經(jīng)濟實力較差、資金不足等，則很難實現(xiàn)快速的發(fā)展。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要應用大量的人力、物力等，因此將產(chǎn)生眾多人工費用，材料費用、房屋租賃費用以及相關文件在審批過程中的花費等等。對于這些費用來說，可以采用加強管理的方式進行細致的處理，進而使其得到有效的降低。但是，目前大部分房地產(chǎn)公司都采用粗放式經(jīng)營的方式，管理者對于資源利用方面的重視程度不高，這將不可避免的造成大量資源的浪費，所雇傭的人員在水平、能力等方面難以符合實際需求，也會對公司造成一定的經(jīng)濟損失，由此可見，房地產(chǎn)公司若想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，加強全過程的價值管理，控制投入成本成為大勢所趨[3]。endprint

3.信息掌握不充足，存在較大的維持風險

對于不同時期進行的房地產(chǎn)開發(fā)來說，其政策、基礎環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等多個方面都不盡相同，這將對開發(fā)工作產(chǎn)生決定性的影響，因此，在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之前，應對當前的市場現(xiàn)狀以及相關政策等信息進行充分的調(diào)查和分析，以此來降低開發(fā)風險。但是，在實際運行的過程中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前未能夠?qū)χ車鷮嶋H環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境等方面進行細致的調(diào)查，或者覺得調(diào)查的意義較小，沒有加強重視。部分企業(yè)對于投資伙伴的資產(chǎn)狀況、人品等沒有仔細的考量，一旦在開發(fā)的過程中發(fā)生意外或者糾紛等，將會為企業(yè)帶來極大的風險和困擾。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)不是簡單方便的事情，而是出于一種高風險的情景，稍有不慎便可能對企業(yè)的運營產(chǎn)生極大影響，由此可見，在開發(fā)之前加強調(diào)查和管理工作十分必要。

（二）商業(yè)地產(chǎn)管理問題的解決措施

1.改革工資標準，提升員工積極性

為了能夠使房地產(chǎn)銷售員工的積極性得到顯著的提升，應對其工資標準和福利待遇等方面進行優(yōu)化和改革，打破以往固定工資和“大鍋飯”的現(xiàn)象，應對員工的工資結構進行合理的調(diào)整。可以采用適當減少基本工資，提升提成比例的方式，使員工能夠充分認識到懶惰情緒將難以獲得較高的工資，只有端正態(tài)度，努力認真的工作才能夠獲得更多的經(jīng)濟利益。對于福利待遇方面，企業(yè)也應進行調(diào)整和改變，建立獎懲制度，對于表現(xiàn)突出、具有較高銷售業(yè)績的員工，應有針對性的給予獎勵，以此來激發(fā)員工的工作積極性。另外，還應加強宣傳工作，樹立企業(yè)內(nèi)部價值導向。對于工作內(nèi)容可以適當?shù)脑黾樱梢詫⒐ぷ魅藛T的工資標準適當?shù)奶嵘瑢Ψ课莸奶岢珊褪找嬉矐饾u提高，使銷售人員能夠真正從運營過程中獲利。

2.樹立節(jié)約意識，減少資源消耗

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本消耗量較大，降低消耗能夠使成本得到有效的降低，因此在開發(fā)時應對成本問題進行細致的計算。其中，原材料成本、人本成本以及房屋租賃等屬于所占比例較大的部分，同樣也是對企業(yè)運營產(chǎn)生較大影響的部分。對此，企業(yè)應加強管理，將成本節(jié)約的思想推廣到企業(yè)的方方面面工作當中，形成良好的資源節(jié)約氛圍。同時，配備獎懲措施，對于企業(yè)中發(fā)生的資源浪費行為進行處理，對于資源節(jié)約行為進行獎勵，使工作人員能夠樹立強烈的資源節(jié)約理念，進而促進整體房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

3.對開發(fā)環(huán)境進行充分調(diào)查，減少風險

對于實踐中發(fā)生的問題，實事求是、加強調(diào)查能夠?qū)⑵淞己玫慕鉀Q，在房地產(chǎn)開發(fā)中也是同樣的道理。為了能夠有效的規(guī)避風險，為企業(yè)發(fā)展營造出一種健康、和諧的氛圍和機遇，應對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周圍環(huán)境進行充分的調(diào)查，例如人口基數(shù)、樓盤分布、建筑總面積等等，還應對居民的生活質(zhì)量和水平有大致的了解，以此來制定出能夠被群眾所接受的樓盤價格。另外，還應加強宣傳工作，使樓盤的影響力和知名度顯著提升，根據(jù)居民的喜好合理設置建筑布局。在與其他公司或者個人進行合作時，應對其信譽情況、歷史交易以及資金狀況進行調(diào)查。在地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦出現(xiàn)異常問題或者風險時，應及時召開會議進行商討。建立健全系統(tǒng)化、規(guī)范化的風險控制機制，制定正確的風險解決途徑，并且做好事前預警工作，設定應急措施，當事故出現(xiàn)時不能一味的回避和遮掩，要積極借助媒體的力量發(fā)聲，并且及時收集證據(jù)和材料，尋求法律援助。在日常運營中，應嚴格遵循國家規(guī)定的相關政策，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的雙贏。

五、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)的開發(fā)和管理屬于一個系統(tǒng)性的工程，具有較長的建設周期，因此應對各個方面存在的問題進行綜合分析。對于其中的不足之處進行合理妥善的解決，避免“泡沫化”現(xiàn)象和虛高風險的發(fā)生，使全面價值管理的積極作用得到充分發(fā)揮，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的又好又快發(fā)展。

參考文獻：

[1]崔光慶.靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項目管理研究[D].東華大學，2014.

[2]張國明.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中的全面價值管理[J].科技資訊，2017，23：.

[3]吳健.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中的全面價值管理[D].西南財經(jīng)大學，2013.endprint