房地產經濟管理過程中如何應對金融風險的沖擊

郝鄆

摘 要：房地產業作為我國國民經濟的支柱型產業和主要經濟增長點，為國民經濟的快速發展做出重要貢獻。房地產經濟管理是以房地產為核心，展開的生產、分配、交換和消費間的經濟關系管理，是房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。現階段我國政府對房地產業政策不明確以及全球性金融風險及美元加息所帶來的不確定性大大增加，這些因素都對我國房地產行業的發展造成了嚴重沖擊，因此加強房地產經濟管理顯得非常迫切，可以有效保障房地產企業平穩快速發展以及規避經營風險。本文對現階段我國房地產業經濟管理現狀進行分析，闡述了金融風險對房地產業的影響，研究出房地產經濟管理過程中應對金融危機的主要對策，以期促進房地產業健康快速發展。

關鍵詞：房地產；金融風險；經濟管理；經營；信貸風險；措施

一、當前我國房地產經濟管理現狀

（一）房地產經濟管理目標不明確，政策不連續實施不到位

房地產業是關系到民生的基礎性產業，關聯性強，直接或間接影響40多個行業，增加就業崗位，拉動地方經濟增長。為此，房地產行業得到社會各界高度關注，開展好房地產經濟管理工作成為重中之重。結合當前發展現狀，分析出房地產經濟管理中存在的主要問題。

1.政府和企業沒有明確的管理目標

房地產行業是一個關系民生和社會經濟發展相關的重要行業，政府為了穩定房價，調節市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應的調整。但針對房地產經濟管理并沒有明確的目標，就政策的出臺時期來看，強調房地產基礎性地位時，房地產市場就會火暴，房價上漲過快；強調民生問題時，房地產市場會出現一段時間觀望，房價也就相對穩定或者下跌。政府和企業并沒有樹立正確科學的經濟管理目標，這將對房地產行業的可持續健康發展帶來影響。

2.政府管理政策不連續，缺乏穩定性

為抑制房價過快上漲，政府針對房地產業出臺了相關政策來進行調控。這些政策主要結合地方經濟增長和銀行信貸等因素。房價上漲過快時，政府出臺限購政策或提高貸款利率來抑制房價上漲；如市場進入平淡時期，政府又會降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費等政策，以求刺激消費。從行業整體發展來看，我國的房地產市場價格是穩中有增的態勢，但沒有完全依靠市場規律去進行管理，政府的政策缺乏連續性以及科學性，市場受政策的影響非常密切，這點對房地產行業也造成一定影響。

3.沒有從根源進行宏觀調控

政府出臺的房地產市場宏觀調控政策沒有從根源上解決我國房地產發展的關鍵性問題，導致個別一二線城市房價整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點問題，宏觀調控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經很明顯的體現了這一問題。同時房地產企業的過度開發也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風險，整個市場呈現結構性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費，開發的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺不連續也是宏觀調控過程中的突出問題，如政府前期出臺的降低房地產交易稅費政策鼓勵人民消費購房與后期出臺的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會打消一部分剛需購房者的購房熱情，同時也有可能引發金融風險，政府出臺的調控政策，表明上是調節和平衡了市場供需和價格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產經濟管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產市場的發展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產經濟管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結構性失衡不能化解，房價已成為社會關注的焦點。為了規范房地產市場秩序，提高房地產經濟管理效率，政府頒布了一系列調控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調研和考察，以及科學的經濟分析，政策的不連續、矛盾和貫徹落實不到位，這些因素均導致了房地產經濟管理流于形式。另外有些政策的出臺與維護房地產市場健康發展相背，引起社會各界很大的爭論。我國房地產經濟管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產經濟管理上出現各自施政現象，沒有明確各自的職責，導致政策的出臺盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發生，這些將嚴重影響政府的信譽，是需要各級政府必須正視的一大問題。

房地產業作為我國國民經濟的支柱型產業，在受到全球性金融風險的沖擊后，我國政府制定出臺一系列推動房地產業結構升級改革措施，降低對房地產業的過度依賴，這點是值得認同的。也正因為如此，我們的政府更應該加強對房地產市場科學有效地調控，優化產業結構，提高市場的剛需住房與保障住房開發建設，保障民生，抑制房地產投資泡沫，降低金融風險。

（三）缺乏完善的法律法規和管理制度

我國房地產市場和企業在發展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規，企業沒有構建完善的管理制度體系對房地產經濟管理乃至房地產行業的發展都造成一定影響。從長遠來看，要想保障我國房地產市場健康平穩發展，提高抵御金融風險的沖擊，需要制定并完善相關的法律體系。改革開放以來，我國房地產市場快速發展，但是相關的法律法規還存在著不完善的問題。加強房地產經濟管理應從整體出發，著眼與項目前期的開發、建設和交易，對開發過程的經濟管理應當引起足夠重視。[2]

二、金融風險對房地產行業的主要影響

在全球經濟一體化影響下，我國加入世貿組織，增強了與世界各國的經濟聯系，經濟全球化是把雙刃劍，2008年爆發的全球性金融危機也不可避免的波擊到我國，房地產業具有較強的關聯性也受到明顯影響。房產滯銷、居民消費能力和意愿降低，使我國房地產業受到金融危機和長期宏觀政策調控積累效應的雙重危害。

政府開展的宏觀經濟調控政策間接將危機傳遞到房地產業。而房地產業是資金密集型行業，美國次貸危機的爆發，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機構的撤資，使得我國的房地產市場銷量顯著降低，房價波動異常嚴重，由于受到房地產市場的關聯性影響，上下游產業也大幅減產，職工收入降低、失業率明顯提高，導致房地產業發展步伐緩慢、產業鏈萎縮。加之房地產行業的高額利潤回報，財富聚集效應明顯，前期大量資本的注入，在經受到強烈的風險沖擊后，引發大面積金融風險的幾率大大增加，同時也造成了房地產泡沫的進一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。endprint

三、房地產經濟管理中應對金融風險的對策

（一）突出政府的核心地位，科學研究調控政策

我國房地產市場發展正處于發展初級、中級階段，政府應發揮市場主導作用，加大對房地產市場的宏觀調控力度，制定和出臺相關的法律法規，穩定市場提高信心。針對具體的調控措施要避免出現互相矛盾，缺乏科學分析和盲目出臺某些政策，研究符合我國國情和人民實際生活想適宜的長效機制才是科學合理的發展方向。例如我國現在的行業環境，市場調節在經濟中起最基本的調節機制已經基本失效，取而代之的是強硬的行政手段，而這些手段是否合乎經濟規律，是否經過科學的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺政策的一種倒退。出現問題后沒有科學的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現，同時也是對物權法給予產權人基本權利的粗暴踐踏。政府在出臺相關的政策時務必要進行全面的分析和科學的研究論證，杜絕頭痛醫頭，腳痛醫腳的荒謬管理，否則政府的信譽將會受到質疑，人民的生活以及民生問題將會更加嚴重，違背客觀經濟發展規律的手段將導致調控結果與預期背道而馳，因此只有認清我國的實際情況，結合具體情況加以科學研究方可達到調控的目標，促進我國的房地產行業穩步發展。

（二）完善房地行業相關法律法規

我國房地產業處于快速發展階段，市場監管缺乏完善的法律法規。因此，房地產業應總結經驗，結合我國房地產市場發展的實際情況，科學合理的指定相關法律法規。政府應規范指導，減少對房地產市場的非正常干擾，加強對房地產市場的宏觀調控力度，保證制度得到有效的貫徹落實，促進房地產經濟管理全面化和系統化。

（三）構建完善的房地產經濟管理機制

要解決中國的房地產發展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調控，房地產企業也應建立健全房地產經濟管理系統，從根本上解決問題。結合我國房地產市場和企業發展實際情況，制定科學、有效的經濟管理體制。明確責任主體，確保制度的有效監督和實施。

（四）房地產企業應規范經營

房地產企業應構建完善經濟管理體制，提升抵御金融風險的能力，合理的評估自身優勢、劣勢以及各項財務指標，積極與政府進行溝通，合理布局旗下業務，達到可持續發展。

（五）加強對資金成本的管控

加強資金成本控制是改善房地產經濟管理的有效途徑，合理控制房地產開發成本對提高企業經濟效益起著重要作用。房地產項目總體規劃后，要對項目進行全面預算，合理控制項目成本，保證資金安全。房地產經濟管理人員應以主人翁意識，降本增效，節支開流，實施主體責任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學合理的發展規劃

房地產企業應制定科學合理的發展規劃，保持本企業的良好發展態勢。在指導公司的發展規劃時應明確發展目標，細分產品市場，分析消費者的具體需求。由于房地產市場關系到民生大計，所以在制定發展規劃時還要注意保障民生，著眼長遠，從根本上解決企業經濟管理中存在的問題。

四、結束語

綜上所述，面對金融風險的沖擊時，政府應做好宏觀調控對策，開展好房地產經濟管理工作，才能有效規避風險將損失降到最低。作為房地產企業的經濟管理工作者，應努力提高自身業務技能，在企業的管理過程中應提高防范意識，開闊眼界洞悉未來，制定有效的措施來應對金融風險，提高房地產經濟管理的效率，為促進其平穩、快速、可持續發展做出重要的貢獻。

參考文獻：

[1]潘長風.我國房地產市場價格機制的形成[J].閩江學院學報，2013，04.endprint