營改增對房地產開發企業的影響及對策探討

蔣晶?李曉寧

摘要：全面實施營改增后，對企業會計核算及財務管理帶來巨大變革。“營改增”是為了防止重復征稅，減輕企業負擔，從而促進經濟發展。通過分析“營改增”對房地產開發企業的影響，明確房地產開發企業在“營改增”后可能面臨的問題，并由此提出針對性對策，以利于企業更好地應對稅制改革。

關鍵詞：營改增；稅負；稅收籌劃；發票

一、概述

我國從2016年5月1日起，全面實施“營改增”，并將范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四大行業。由于增值稅稅種的特點，以及為了進一步加強增值稅抵扣鏈條的完整性，實施“營改增”可以消除流轉稅領域的重復征稅現象，從而達到產業間稅負公平的目的。房地產行業的發展在我國國民經濟的發展中占有重要的地位，對與之相關聯行業的生存與發展都有著一定的影響。房地產行業從“營改增”實施細則出臺到實施時間之短，給房地產企業應對“營改增”改革帶來了機遇與挑戰。正是在這背景之下，文章探討“營改增”對房地產開發企業的影響，并針對存在的問題提出應對措施。

二、“營改增”對房地產開發企業的影響

“營改增”對房地產企業的影響涉及到房地產開發的各個環節，其中，在財務層面主要體現在以下幾個方面：

（一）“營改增”對房地產企業稅負的影響

“營改增”對企業稅收的影響最直觀的表現便是直接以增值稅取代了營業稅，在稅改之前房地產企業一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收制度，而且這兩種稅種是價內稅，導致企業承擔的稅負較重。“營改增”后，房地產企業中一般納稅人適用的增值稅稅率為11%，進項抵扣后繳納。因房地產開發企業在“營改增”之前開發的老項目已無法取得進項抵扣，稅負將突增6%，為實現稅制轉換的平穩過渡，保證“營改增”的稅負平移，國家財政部、國稅總局擬定了一系列的過渡性政策，再剔除附加稅因素，“營改增”過渡時期，房地產開發企業的稅負較營業稅時期會有所降低。

然而房地產企業在“營改增”之后開發的新項目，由于一般納稅人適用11%征收率，所取得的進項稅額，直接影響增值稅最后應交納的稅額，從而最終影響企業的稅負。因此，如果房地產企業的進項稅額管理無法做到完善，那么房地產企業的稅負較營業稅時期必然有所上升。

（二）“營改增”對房地產企業凈利潤的影響

在“營改增”之前，由于房地產開發企業繳稅額較多，若是企業凈利潤增長較多，必將導致營業稅金、房產稅等隨之增加，在實施“營改增”之后，初期項目執行簡易計稅辦法，保證了房地產企業的稅負平移，企業凈利潤變化不大，但是全面執行一般計稅后，由于房地產企業開發過程中向政府繳納的規費、向金融機構融資支付的利息、金融機構的顧問費、企業的業務招待費等無法獲取抵扣的增值稅專用發票，且上游企業也不可能全部提供11%的進項，進項可抵扣稅額比例無法達到理論要求，所以即使抵扣鏈條暢通，未來房地產企業利潤也會有所下降。因此，房地產行業應該清楚地認識到營改增對企業凈利潤的影響，盡可能取得增值稅專用發票予以抵減，減輕稅負，提高利潤。

（三）對發票管理的影響

“營改增”對房地產企業最大的影響是增值稅進行稅額的抵扣，企業獲得進項票的多少，直接影響稅負率。只要房地產企業及時、合法取得可以抵扣的增值稅專用發票，房地產企業的稅負就可以降低，在一定程度上緩解企業的財務壓力。反之，如果無法取得增值稅專業發票，企業會面臨11%的增值稅和25%的企業所得稅雙重稅負增加的風險。這就對房地產企業發票管理系統提出了更高的要求。有的房地產企業在營改增之前，內部控制并不嚴謹，工程物資采購環節漏洞百出。而在營改增全面實施后，要想平穩渡過稅收變革，企業應全面加強內部控制，特別是作為一般納稅人的房地產企業要嚴格管理增值稅專用發票，如對與供應商往來之間發票的管理、企業員工的費用報銷等。

三、房地產企業應對“營改增”的有效措施

為減小營改增可能產生的不利影響，房地產開發企業可以從以下四方面采取措施：

（一）有針對性地選擇稅收籌劃方式

企業的稅收籌劃是應對“營改增”政策改革的主要手段，科學合理的實施稅務籌劃，可以確保企業在營改增全面實施后，實現減輕稅負、達到稅后受益最大化的效果。因此，企業管理人員要積極鉆研“營改增”內容，吃透“營改增”政策，提高對稅收籌劃的重視程度，加強與稅務機關工作人員的溝通，在此前提下，結合企業自身生產管理經營特點，以達到充分享受國家給予房地產行業的稅收優惠政策的目的。同時需要在企業內部的資金管理系統中進行統籌規劃和前瞻分析，把增值稅發票的考慮因素加入到建設階段的成本控制和銷售階段的整體籌劃中，認真制定企業稅收籌劃方案。如及時對拿地、融資、供應方選擇、工程建設、預售等流程進行梳理，明確在各經營流程中企業可規劃的空間。

（二）提高財務人員專業能力

“營改增”的全面實施需要房地產企業對原來的經營流程做一些調整變化，要想充分利用稅制改革帶來的優勢，降低稅負，這就要求財務人員必須具備更高的專業能力。一方面，企業應重視財務人員的“營改增”專題培訓，提高財務管理水平。企業財務人員要理解和掌握“營改增”政策的各項關鍵內容，熟悉“營改增”稅收優惠政策，以更好地適應新稅制改革所帶來的變化。而企業通過培訓的方式可以提高財務人員會計核算的準確性，提升業務素質。同時，企業還應加強增值稅稅務處理技能的培訓。提高財務人員對成本、收入的核算能力，規范業務流程，確保企業生產經營活動不斷深入推進，減少成本浪費。

（三）提升增值稅專用發票管理水平

“營改增”全面實施之后，如何管理好增值稅專用發票已經成為了一個十分迫切的問題，房地產開發企業應根據自身實際情況，制訂出詳細完善的增值稅發票管理制度，以提升企業增值稅專用發票管理水平。首先，在實際工作中，房地產開發企業對于上游供應商的選擇應考慮具有一般納稅人身份。在申請進項稅抵扣時，房地產企業必須及時、合法地從供應商獲取增值稅專用發票，才可以達到有效減輕稅負的目的。反之，則無法達到預期效果。其次，由于房地產開發企業取得的增值稅專用發票存在無法抵扣的風險，所以需加強專用發票的認證管理。在實際工作中，企業的財會人員應當充分了解如何去辨別無法抵扣的增值稅專用發票。如果房地產開發企業沒有認證比對發票，就有可能出現不能抵扣的進項稅額，從而給公司帶來經濟損失。最后，應設置專人保管、開具增值稅發票，并要加強發票管理人員稅務知識的學習和培訓。

（四）可開發精裝樓盤

增值稅是對收入增值部分征收稅費，房地產開發企業要想達到降低稅負的目的，就應該在開發建造過程中盡可能多的獲得可抵扣的發票，抵扣的項目越多，企業的稅負便會降低。在營改增之前，精裝修的售價要比毛坯房高一些，按照營業額的全額去繳稅，房地產企業也會相應的支付多一些的稅款；而“營改增”之后，假如企業選擇開發精裝樓盤，意味著對這些樓房進行裝修的時候能夠獲得比較多的和裝飾材料以及與購進家電等固定資產有關的專用發票并進行抵扣，從而給創造盈利帶來較多的可能。以案例來說明：

假設某房地產企業毛坯房每套售價100萬元，精裝修的房子每套120萬元，其中每套精裝修的房子包含裝修費15萬元，購買的電器5萬元。在營改增之前，精裝修房子比毛坯房每套多繳納的營業稅=20*5%=1萬元。但是在營改增之后，假設裝飾公司的增值稅率為11%，銷售電器按照17%征收，并都相應取得增值稅專用發票。則增值稅進項稅分別是15/（1+11%）*11%=1.49萬元和 5/（1+17%）*17%=0.73萬元。精裝修房多20萬元的銷項稅額為20/（1+11%）*11%= 1.98萬元，精裝修部分則應繳增值稅=1.98-1.49-0.73=-0.24 萬元。

四、結束語

在“營改增”政策全面實施后，房地產企業要想抓住機遇，就必須結合自身實際，積極調整經營模式，提高自身的財務管理水平，做好稅收籌劃工作，加強增值稅專用發票的管理工作，充分利用進項稅額在企業運營和成本控制中的可抵扣作用，爭取獲得更多的優惠，減輕稅負，提高企業的經濟效益，從而在行業競爭中穩步發展。

參考文獻：

[1]安秀紅.論營改增對建筑企業會計核算的影響及應對措施[J].財會學習，2016（11）：184.

[2]陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016 （09）：62.

（作者單位：蔣晶 江蘇財會職業學院；李曉寧 連云港農發置業有限公司）