吉林省旅游地產開發思路探究

王裕光

從某種角度分析，近20年來，房地產行業已經成為我國最為重要的支柱性產業之一，具有中流砥柱的作用。一方面，房地產項目的開發直接影響到千家萬戶的切實民生問題。對于廣大社會群眾的“剛需”而言，房地產的開發程度還遠遠不夠，需要更多的產品和服務。另一方面，作為國內經濟增長的新極點，房地產項目的開發對國民經濟的發展具有舉足輕重的影響，可以說房地產項目的發展情況，就是一份國民經濟發展的“晴雨表”，直接能反映出經濟運行的狀態和質量，因此，做好房地產開發項目的工作任重道遠，意義非同小可。

進入21世紀以來，國內的房地產行業經過多年的探索和積累，已經取得了較為豐富的經驗，形成了相對成熟的開發策略和思路。相對蓬勃發展、日漸成熟的“商業住宅”項目而言，新生的“旅游房地產”項目剛剛萌芽，處于茁壯成長的初級階段。但在國內的許多經濟發達地區和旅游產業成熟地區，旅游房地產項目的開發活動也取得了驕人的業績，諸如海南、四川等地的旅游房地產項目可謂如火如荼、方興未艾，眾多類型的商業項目層出不窮，各種時尚高端的建筑如雨后春筍般拔地而起，旅游景區的房地產開發各種日新月異，為當地的經濟、社會、民生等眾多領域的發展提供了強有力的支撐。

從某種角度分析，吉林省作為中西部省份的代表，其旅游房地產的開發程度尚有許多功課要做。針對旅游房地產項目而言，吉林省自身存在的問題具有極強的代表性，一方面，吉林省作為邊遠省份，位置偏僻，人口稀少，農業發達，給外界一種經濟落后、信息封閉，存在感不強的誤解；另一方面豐富的旅游資源，強烈的發展需求，良好的發展環境，又形成了一個極為優異的潛在旅游房地產市場。概括來講，一方面吉林省的旅游房地產有著極佳的發展潛質；另一方面又缺少科學有效的開發營銷思路與策略。如何根據吉林省的省情，制定合理的旅游房地產開發策略與模式，是一個亟待解決的現實問題。

一、深入發掘旅游資源

從本質上講，房地產項目的開發就是，開發商為了謀取商業利益而組織的生產勞動行為，對于旅游房地產項目而言，同樣適用。有別于商業住宅項目的“集中于市區，兼顧醫療、教育、交通、升值”等諸多因素的考慮，旅游房地產的開發與運營，更多地將重點聚焦于旅游資源上。換句話說，旅游房地產的核心要素是優質的旅游資源，具有優質的旅游資源是進行相關項目開發的前提與基礎。根據這樣的邏輯推理，深入開發旅游資源則成為有效開發旅游房地產項目的重點問題。

吉林省的旅游資源非常豐富，但由于思想觀念、經濟實力、營銷手段、宣傳力度、基礎設施等方面的綜合因素影響，其自身所蘊含的強大潛力始終沒有得到有效開發。在進行旅游資源的開發工作上，可以嘗試引導各地推出拳頭產品和品牌項目，通過樹立成功典型的榜樣示范作用，帶動相關旅游資源的開發與利用。比如，在通化地區將高句麗文化景區作為重點打造的對象，將世界文化遺產的招牌擦亮；白山和延邊地區則毫無爭議地將長白山景區和朝鮮族特色文化作為開發的重點；吉林市將松花湖與歷史文化有機結合起來，進行雙軌宣傳與開發；松原市可以把查干湖和蒙古族風情文化作為開發的主題；白城市的向海等濕地自然和生物資源是區域旅游亮點；長春市的農博園以及城市近郊凈月潭的環境優勢，將成為旅游房地產開發的龍頭項目。

確定開發旅游資源主題與對象之后，就需要考慮資源的類型與內容，進行針對性的開發。概括起來講，開發者可以從自然景觀、歷史遺跡、特色文化、娛樂體驗等方面入手，進行旅游資源具體開發。

二、主動尋求開發動力

尋求開發動力包括兩層含義，第一層含義是充分調動景區自我發展的積極性和需求；第二層含義是積極吸引外界資金和資源，為旅游房地產的開發提供引擎。

首先，景區自身應充分發揮積極能動性，將旅游房地產作為自身“造血”的重要途徑。從經濟學的角度分析，產業鏈的高端通常是利潤最高的環節，而從某種角度分析，房地產項目是景區收入的重要來源，且其所具有的時效性、持久性、操作性、可行性等特點，都是其他行業或項目所無法替代的。長期以來，部分景區的經營經營理念和方法一成不變，始終抱著“鐵打的景區，流水的游客”完全依賴景區門票的收入維持運行，實際上將自身的優勢完全忽視，或者根本沒有發現，門票收入只是旅游資源開發的最為簡單的方式之一，同時也是產生效益較低的方式之一。

充分利用旅游資源，做好項目開發，對于景區而言，才是持久、科學、多元、高效發展的出路。開發旅游房地產可以在短時間內迅速帶來巨大的經濟利益回報，讓景區的發展獲得強有力的經濟支持，從而實現景區的跨越式發展，將基礎設施，如道路交通、餐飲服務、通訊物流、宣傳渠道等全部進行更新升級，提升景區的服務質量和宣傳形象。這需要地方相關單位和部門的主動引導與培訓，對于景區而言，這種需求是一種內在需求動力，只有自身產生強烈的發展動機，才能積極主動地進行探索和嘗試。這種需求動力的激發，一方面需要相關單位和部門的大力引導和宣傳；另一方面需要梳理各方的責任和利益劃分，只有明確利益所得，內部動力才能徹底激發。

其次，相對于景區自身發展的內在需求而言，外部的投資方也同樣具有強烈的參與意愿。由于具有天然的合作基礎和意愿，景區和投資方可以進行密切合作，進行旅游資源尤其是旅游房地產的開發。由景區提供旅游資源包括旅游景物、環境場地、基礎設施等，投資方提供資金、技術、人員，雙方共同規劃設計景區房地產的開發方案，并明確各自權責與義務，可以實現較為理想的雙贏目標。在合作過程中，政府應當扮演“加速器”的作用，為投資方提供相應的政策優惠與支持，包括減少不必要的審批手續，簡政放權，提供各種政策咨詢和建議，建設良好的工作“軟環境”等。當景區與投資方都產生了強烈的發展意愿，形成一種發展需求的內在合力時，旅游房地產的開發工作就水到渠成了。

三、構建科學發展模式

吉林省旅游房地產項目的科學發展模式從某種角度分析，就是因地制宜地設計適宜的開發項目。根據目前先進地區的經驗和模式，旅游房地產項目的模式包括旅游度假村、高爾夫球場、產權酒店、民俗村、商業住宅等多種，各地需要結合自身的旅游資源特點和發展需求，設計適宜的開發項目，構建科學合理的開發模式。

首先，精確定位旅游資源。旅游房地產的開發自然要立足于當地的旅游資源，以此為基礎和前提，進行科學的規劃設計。比如，延邊朝鮮族自治州特色鮮明的文化旅游資源、多姿多彩的民族舞蹈、新穎優雅的民族音樂、豐富多樣的民俗活動、鮮美可口的民族美食等，都是極具競爭力的優勢旅游資源。因此，諸如延吉市、龍井市以及和龍市等朝鮮族聚居較為集中的地區，可以著重考慮“旅游民俗村”項目，為游客提供全面體驗的環境和機會。房地產的開發也就應注重多元建筑物的整體配合與協調，構建具有鮮明生活氣息與特色的鄉村建筑體系。而對于通化地區的集安市，由于其旅游資源的特色與優勢是歷史文化遺跡，以及獨特的“塞外小江南”區域氣候，所以相應的旅游房地產項目，應當側重于度假酒店的建設，利用季節性和地域性的強烈差異，吸引外地遠途游客，且由于集安市靠近朝鮮民主主義人民共和國，又是典型的邊疆旅游城市，再加上抗美援朝的光榮歷史，可以吸引許多軍事迷的游客，因此，在進行房地產項目設計時，需要兼顧到具有軍事訓練色彩的拓展活動和主題紀念館所等。

其次，追求持續發展。旅游房地產項目具有一次性投入，持久收益的特點，但前期的投入較為巨大，在進行項目開發之前，需要進行詳盡的調研與考查，將持續性發展作為一個重要參考指標。比如，在長春市的凈月潭景區，可以采取這種模式，凈月潭景區最大的優勢就是自然環境優越，植被綠化程度高，進行項目開發時，可以考慮商業住宅模式，以別墅群等高檔生活社區為主要目標，建設過程中需要兼顧到業主的就醫、入學、購物、安全、交通等相關建設工作，構建成熟的社區生活體系。凈月潭的商業住宅模式具有持續升值的特點，因為長春市的住宅需求一直保持穩中快升的狀態，隨著城市面積的不斷擴大，凈月潭的偏僻位置將會很快轉變為繁華的市區，在這種鬧中取靜的天然氧吧中生活，是中產階級強烈追求的生活方向。

而對于長白山景區，又當別論，長白山的優勢也是良好的自然生態環境，但進行旅游房地產開發時，需要將生態環境保護作為一條始終恪守的原則，大規模的商業住宅缺乏強勁的購買力，而度假酒店和高爾夫球場則成為優先選擇。針對冬季滑雪、春季賞花、夏季避暑、秋季美食等主題，設計相應的開發項目，類似萬達集團在長白山池北區建設的綜合性開發建筑群，是成功范例。

四、結語

充分發掘地區旅游資源的優勢與特點，積極尋找項目合作伙伴，科學設計旅游房地產開發項目，將是今后相關各方努力的方向。吉林省的旅游房地產開發工作還處于初級階段，在開發的理念、具體的政策的宣傳介紹和管理運行等方面還有許多功課需要補齊，但由于其巨大的發展潛力和強烈的發展需求，在不久的將來，一定會走上旅游房地產開發的快車道。

（作者單位：長春光華學院商學院旅游管理系）