上海城市更新，如何“騰籠換鳥”？

王嬙

上海早已明確要實現規劃建設用地規模負增長，這意味著上海已進入以存量開發為主的內涵式發展階段。在用地“天花板”下，推動城市更新已成為像上海這樣的特大城市發展的必然選擇。

而剛剛過去的2018年，是上海城市更新的重要一年。先是年初公布的《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，其中提到“推動城市更新，更加關注城市功能與空間品質，更加關注區域協同與社區激活，更加關注歷史傳承與魅力塑造，促進空間利用集約緊湊、功能復合、低碳高效”。

再是11月下旬，《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》出臺，完善城市更新實施機制是重要內容之一。“上海推進騰籠換鳥，必須講究科學方法，要堅持以市場手段為主。以‘正向激勵+反向倒逼的政策，加快淘汰落后產能、盤活存量土地。”上海市經信委主任陳鳴波表示，“好地段要做好產業，好資源要用于高質量發展。”

2018年一頭一尾的政策呼應，無疑讓2015年就提出“城市更新”的上海加快了腳步。在這一大背景下，一些房企轉型城市服務運營商以探索城市空間和服務重構，向存量要空間、以質量求發展。

長租公寓的風口

在像上海這樣的一線城市，高速發展數十年后，城市中心地帶相對充裕的供應、老城區無法拆建卻改造在即的現實，使得“城市更新”越來越成為核心資產價值再造的重要途徑。

“城市更新是將低效的存量物業通過品質提升和用途優化轉化成高效資產，其間將會釋放巨大的資產價值重估機會。”世邦魏理仕（CBRE）中國區研究部主管謝晨表示，城市更新是對城市空間形態和功能進行改善的建設活動，目的是讓更新后的城市空間與經濟活動和人群需求重新匹配。

位于上海徐匯區樂山路的網紅長租公寓“獨樂山”，就是重新匹配的成功案例——2018年5月，龍湖長租公寓品牌“冠寓”樂山路店開業，該店由設計了最美鐘書閣的網紅設計師俞挺操刀，取名“獨樂山”。

這座上世紀是電子廠的老式房子，給了俞挺一個“為上海造作山”的靈感。山居一直是中國士大夫追求，在一馬平川的上海，俞挺將這座5層的建筑看作是山居的一種隱喻，并要把“獨樂樂不如眾樂樂”的精神融入改造設計中，形成“獨樂山”的都市山居理念。在俞挺的設計里，原來的建筑依形態而形成山居的群落：山腳的集市、山腰的溶洞、山間的村落，以及山頂的樂園。一層臨街的地方，被琳瑯滿目的商店櫥窗填滿，而內部是咖啡廳，書吧等公共空間;二樓則被設計成了開放式的聯合辦公區域;拾級而上的3-5層，即是租住空間。

“獨樂山”是龍湖冠寓在上海市中心板塊內首個“核桃”產品系列概念店，是城市核心區存量更新新鮮實踐。

事實上，長租公寓這樣的城市更新產品在上海很有市場。因為這里2/5的常住人口是外來者，他們中的租房比例相當高，這也構成了上海長租公寓的客戶基礎。因此，幾乎每家進駐上海的房企，都會把長租公寓作為其中的一塊業務，龍湖地產也不例外。據悉，自從2017年初重慶首店開業，龍湖冠寓在不到2年時間已經在32座城市扎根，累計開業房間數量約6.5萬間。其中，上海拓展了29個“冠寓”項目。而且，“冠寓”旗下“豆豆”“松果”“核桃”三條差異化細分的產品在上海都有布局，項目整體出租率很高。

“獨樂山”是龍湖冠寓在上海市中心板塊內首個“核桃”產品系列概念店。

龍湖冠寓在不到2年時間已經在32座城市扎根，其中，上海拓展了29個“冠寓”項目。

商務模式的N種可能

上海這樣亟待更新的城市，可能再次成為中國城市發展與升級的試驗場，這也給了房企一個表現的機會。在龍湖滬蘇公司看來，在上海這樣的城市，龍湖的戰略是“繼續深耕，尋找更多機會”。隨著上海未來內環和中環的開發力度下降，城市副中心就成了新的發展高地，而這片區域的一些商業體也亟需“改造升級”。

位于徐匯區的華涇商業商務中心，正在被更新改造為包含購物中心和長租公寓等多業態的商業綜合體。這原本是作為服務華涇鎮15萬居民的商業配套，但受限于設計之初百貨商業的定位，一直未運營起來。2018年3月，華涇商業商務中心被滬蘇龍湖收購后將被煥新成為TOD模式（以公共交通為導向的開發模式），取名“華涇天街”。“天街”是龍湖購物中心品牌。

據悉，龍湖在上海的4座天街（包括已開業的虹橋天街、寶山天街和在建的徐匯華涇天街和閔行天街）都是以TOD模式打造的。對于每一個TOD項目，滬蘇龍湖都“量體裁衣”。預計2019年12月開業的龍湖閔行中心，就是龍湖打造的首個科創TOD版——項目不僅包含花園獨棟辦公，還有WELL金級認證的生態辦公樓、創業孵化器，滿足上海南部科創中心企業辦公的同時，還在項目內規劃了天街、冠寓、藝術中心等業態。

高速的城市化進程在過去的幾年里，讓我們生活的地方幾乎每天日新月異，如何在新舊之間平衡，讓城市既保有記憶，又新添更多復合服務功能的空間，這不僅是城市管理者，也是城市建設參與者共同的課題。2018年提出“空間即服務戰略”的龍湖，在上海以每年獲取一到兩個項目的速度穩健推進商業服務，并在長租公寓、辦公、產業、養老領域積極探索。空間有無限變化的可能，服務可以不斷加載、迭代，這是城市更新中最有趣的內容。

龍湖冠寓上海華涇天街店是龍湖實踐城市更新的案例。