淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的有關(guān)問(wèn)題和對(duì)策

劉俍辰

【摘 要】本文首先介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，進(jìn)而強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的重要性。隨后通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本相關(guān)概念、成本核算重要性及成本核算項(xiàng)目結(jié)合相關(guān)核算內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中成本核算的相關(guān)問(wèn)題逐一介紹，包括相關(guān)問(wèn)題存在的現(xiàn)狀、形成原因、問(wèn)題帶來(lái)的危害性。隨后提出相關(guān)問(wèn)題的建議解決方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；問(wèn)題和對(duì)策

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售從20世紀(jì)90年代初開(kāi)始起步，歷經(jīng)20多年的高速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了不可替代的作用。而成本核算則貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終。成本核算的方式方法、質(zhì)量高低直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，地方財(cái)政的收入、國(guó)家的稅收收入，進(jìn)而影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。成本核算的重要性不言而喻。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的相關(guān)理論

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)取得土地使用權(quán)，支出相關(guān)工程安裝成本，支付相關(guān)費(fèi)用后所生產(chǎn)用于銷售或出租的建筑物，在房地產(chǎn)企業(yè)中稱為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在生產(chǎn)周期內(nèi)，未完工前，確定好成本核算對(duì)象后，所發(fā)生的能直接分配到各核算對(duì)象的相關(guān)成本費(fèi)用支出在“開(kāi)發(fā)成本—XX產(chǎn)品”中歸集，不能直接區(qū)分的在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—待分配”，中歸集，待相關(guān)成本費(fèi)用支出完成后再按照一定方法分配到各核算對(duì)象的相關(guān)過(guò)程。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的作用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一個(gè)特殊行業(yè)，具有鮮明的特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般生產(chǎn)周期長(zhǎng)、業(yè)態(tài)多、投入高、風(fēng)險(xiǎn)大、收益相對(duì)較高，受國(guó)家調(diào)控政策影響非常明顯。首先，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，生產(chǎn)周期長(zhǎng)決定了衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果不能像通常生產(chǎn)、加工、服務(wù)等行業(yè)以年度為考核周期，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常按照生產(chǎn)節(jié)點(diǎn)考核經(jīng)營(yíng)成果，成本核算的預(yù)估就顯得尤為重要；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)多，成本相關(guān)費(fèi)用支出在成本核算對(duì)象中進(jìn)行準(zhǔn)確分配對(duì)衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果至關(guān)重要；再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高，收益相對(duì)較多、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)決定了成本核算的及時(shí)、準(zhǔn)確對(duì)收益的保障作用顯而易見(jiàn)。

二、成本核算對(duì)象及成本核算項(xiàng)目

1.成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象是開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的承載者，是開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品，可為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入。成本核算對(duì)象要科學(xué)合理劃分。如果劃分太細(xì)，會(huì)增加財(cái)務(wù)人員的工作量，不能提高工作效率；如果劃分過(guò)粗則不能核算準(zhǔn)確，影響核算質(zhì)量。

2.成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用支出按照不同的用途和內(nèi)容進(jìn)行的分類。一般可分為以下幾種：第一，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，主要核算開(kāi)發(fā)企業(yè)所支出的征地款、拆遷款、置換成本、補(bǔ)償費(fèi)等；第二，建筑安裝工程費(fèi)，主要核算開(kāi)發(fā)企業(yè)所支付的工程款、材料費(fèi)、設(shè)備款等；第三，前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)工之前所發(fā)生的設(shè)計(jì)、勘探、三通一平等相關(guān)費(fèi)用；第四，公共設(shè)施配套費(fèi)，是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的輔助產(chǎn)品、比如門衛(wèi)用房、配電用房、業(yè)主活動(dòng)中心等；第五，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而支出，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；第六，資本化利息，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)一般投入很大，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難靠自有資金來(lái)獨(dú)立完成建設(shè)。絕大部分企業(yè)都會(huì)以不同的融資方式并支付相應(yīng)的利息來(lái)完成開(kāi)發(fā)，這部分合法利息一般直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

三、房地產(chǎn)成本核算存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)成本核算對(duì)象劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、隨意性強(qiáng)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)周期長(zhǎng)（一般一年以上，跨度三年以上的也很普遍），也有一塊開(kāi)發(fā)用地不同時(shí)期開(kāi)發(fā)，再加上業(yè)態(tài)多（有普通住宅、商鋪、別墅，社區(qū)用房等、也有各種業(yè)態(tài)混合）造成核算對(duì)象難以確定；國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)也沒(méi)有對(duì)核算對(duì)象的劃分標(biāo)準(zhǔn)做出統(tǒng)一規(guī)定；地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)工程、施工了解不多，責(zé)任心不強(qiáng)，也有人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的因素在里面，故意把成本對(duì)象模糊化，向著有利于企業(yè)的方面解釋。所以造成核算對(duì)象劃分混亂！

2.成本核算項(xiàng)目中，成本費(fèi)用的歸集和分配比較隨意

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用繁多，再有的開(kāi)發(fā)企業(yè)采用甲供材模式，對(duì)各種安裝材料的歸集分配是工作量非常繁雜的一項(xiàng)工作，再加上各地的行政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如檔案管理費(fèi)、配套費(fèi)、各種保證金，金額還相對(duì)較大，征收比例不標(biāo)準(zhǔn)、不統(tǒng)一，給成本費(fèi)用的歸集分配造成困難。

3.項(xiàng)目工程決算滯后，導(dǎo)致成本核算長(zhǎng)久無(wú)法轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

項(xiàng)目工程完工后長(zhǎng)時(shí)間不決算，既有跟施工周期長(zhǎng)有關(guān)，也與發(fā)包方單位拖延支付工程款，故意拖著不決算有關(guān)，再加上有的施工單位長(zhǎng)時(shí)間跟著固定開(kāi)發(fā)商施工，上期工程款結(jié)算不徹底，直接以新項(xiàng)目的名義再付款，造成前期施工項(xiàng)目久拖不決，造成財(cái)務(wù)成本核算項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。

4.成本核算中人為虛增工程量，增加成本

企業(yè)為了少繳所得稅，或者為了掩蓋某些違法行為，往往虛構(gòu)工程量，聯(lián)合施工方編制虛假預(yù)算，簽訂虛假合同，虛開(kāi)施工發(fā)票，從而加大施工成本，掩蓋灰色交易，從而造成成本虛增，少繳企業(yè)所得稅。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算常見(jiàn)問(wèn)題的解決對(duì)策

1.成本核算對(duì)象劃分問(wèn)題對(duì)策

建議國(guó)家相關(guān)部門盡快出臺(tái)對(duì)核算對(duì)象劃分的強(qiáng)制性規(guī)定；另外，開(kāi)發(fā)企業(yè)可依據(jù)規(guī)模大小合理劃分核算對(duì)象，開(kāi)發(fā)規(guī)模小于一定標(biāo)準(zhǔn)的可把每個(gè)建筑單體作為一個(gè)核算對(duì)象，開(kāi)發(fā)規(guī)模大于一定標(biāo)準(zhǔn)的可以分期、分項(xiàng)目確定成本核算對(duì)象；再有，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員多了解一些工程施工方面的知識(shí)技能，有利于財(cái)務(wù)人員對(duì)核算建筑做一個(gè)合理的劃分。

2.關(guān)于成本核算過(guò)程中成本費(fèi)用歸集分配較隨意問(wèn)題解決方案

首先，成立材料部、工程部、財(cái)務(wù)部聯(lián)合工作小組，對(duì)于直接能認(rèn)定歸集到某一核算對(duì)象中的就直接歸集，不能直接歸集的由工作小組建筑面積或預(yù)算造價(jià)等進(jìn)行分?jǐn)?。其次，關(guān)于行政收費(fèi)的收取和退還問(wèn)題，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)與城建、房管等職能部門的溝通協(xié)調(diào)，盡快落實(shí)比例金額，以使相關(guān)成本盡早、準(zhǔn)確的歸集入賬，合理分配。

3.對(duì)于項(xiàng)目工程決算滯后，導(dǎo)致成本核算長(zhǎng)久無(wú)法轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的對(duì)策

開(kāi)發(fā)單位應(yīng)增強(qiáng)財(cái)經(jīng)稅收法規(guī)的學(xué)習(xí)，工程施工結(jié)束后，應(yīng)盡快按照合同聯(lián)系第三方審計(jì)單位與施工單位對(duì)工程量進(jìn)行核實(shí)，在合同規(guī)定的期限內(nèi)出具決算報(bào)告，并報(bào)送有關(guān)單位，財(cái)務(wù)核算部依據(jù)決算報(bào)告厘清債權(quán)、債務(wù)完成各種清算工作；同時(shí)建議負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)政府職能部門進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于不按照合同及時(shí)實(shí)施工程項(xiàng)目決算的開(kāi)發(fā)商予以懲戒。

4.對(duì)于成本核算中人為虛增工程量，增加成本的問(wèn)題

開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目的施工，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，到工程施工中的測(cè)量到最終竣工驗(yàn)收，監(jiān)理單位和房建部門都應(yīng)建立相應(yīng)的備案機(jī)制，對(duì)于那些變更設(shè)計(jì)明顯增加工程量的預(yù)決算要作為檢查重點(diǎn)，隨時(shí)抽查；另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)人員特別是領(lǐng)導(dǎo)人員、預(yù)算工程師、會(huì)計(jì)核算人員要加強(qiáng)相關(guān)法律的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格把關(guān)，從思想上與不法行為作斗爭(zhēng)。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)系統(tǒng)工程，成本核算貫徹始終，從開(kāi)始購(gòu)買土地、到設(shè)計(jì)施工，再到銷售交房，離不開(kāi)財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、材料、預(yù)算、工程等部門的通力合作，只有各部門通力合作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，科學(xué)管理施策，在施工建設(shè)中不斷學(xué)習(xí)，以使成本核算更加準(zhǔn)確、及時(shí)；另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在目前我國(guó)經(jīng)建設(shè)中起到了舉足輕重的作用，也建議國(guó)家相關(guān)職能部門加強(qiáng)監(jiān)管、合理引導(dǎo)、及時(shí)準(zhǔn)確為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康、有序發(fā)展。

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