樓市調控步入限售模式

寧波樓市調控升級，10月11日起，部分地區房產2年限售。

目前正值“金九銀十”的傳統樓市銷售旺季，但從9月22日起全國各地卻掀起了新一輪“調控潮”：西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、無錫、桂林、東莞、寧波等12個城市密集出臺樓市調控措施。其中，除西安、武漢外，其余城市實施了限售。據統計，今年以來全國已有超過45個城市發布了樓市“限售令”，也許不排除之后還會有其他城市跟進出臺“限售令”。此外，也有不少城市的銀行通過提高房貸利率，為樓市降溫，樓市進入“速凍”模式。

業內人士分析，本輪樓市政策的核心訴求是抑投機、穩預期、促理性。未來樓市政策仍會延續“房住不炒”這一明確的樓市調控主線條。預計調控將快速向三、四線城市蔓延，后續可能會超過50個城市執行限售。多地樓市調控加碼的同時，一線和二線城市的首套房貸利率已迎開始上揚。市場預期地產投資增速會逐漸開始下行，原因在于房貸利率上抬疊加房價下行。

樓市限售再出新政

目前，限售已經是中國樓市調控的一個重要手段。

在本次調控中，西安市是在房價備案上做出調控。西安市物價局規定，自9月25日起， 商品住房項目在辦理預售許可前，或已取得預售許可證但尚未售出的商品住房，在調整價格前，須向西安市物價局進行商品住房價格申報。

重慶市和南昌市規定，在限售區購買的新建商品房在取得不動產權證2年后方可轉讓。

重慶市在《關于加強主城區新購住房再交易管理的通知》中規定，從9月23日起重慶主城區新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產權證》滿2年后才能上市交易。

南昌也規定從9月23日起，在全市（含南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區）范圍內，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同網簽時間為準），須取得不動產權證滿2年后方可轉讓。

南寧市此次的調控政策是在5月26日限售政策上的再次強化，之前是第三套及以上住房限售，現在則是第二套及以上住房限售。

南寧市住房保障局和房產管理局發布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩發展的補充通知》，要求企事業單位、社會組織等法人單位在南寧市區（不含武鳴區）購買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓。同時，南寧要求，嚴格商品房銷售管理。房地產開發企業取得預售許可，對外銷售商品房時，在未與購房人就預售許可范圍內具體房號達成購房協議前，不得收取購房人任何費用。違反上述規定的，責令限期整改，并暫停辦理該項目商品房買賣合同網簽。上述通知自印發之日起執行，有效期5年。

長沙市的調控政策則是要求首套房取得產權證滿3年后才能購買第二套房。為進一步遏制非長沙市戶籍投機需求，將非長沙市戶籍家庭限購所需12個月以上個稅或社保證明時間提高為24個月。同時，此次全面升級了調控范圍，包括內六區和長沙縣全域。

石家莊要求本市戶籍居民家庭新購住房（含新建商品住房和二手房）5年內不得上市交易，購房時間以交易合同網簽備案時間為準；武漢市要求在銷售商品房時，不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。同時，購房人使用住房公積金貸款購房，應享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權利。

9月25日，無錫市出臺新一輪樓市調控政策。其中規定，暫停向已經擁有兩套及以上住房的本地居民出售新房，暫停向已經擁有一套住房的非本地居民出售新房和二手房。9月30日，寧波市住建委官方發布了寧波房地產調控再度加碼的消息，主要內容為：10月1日起在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區新購的住房“2年內限售”。

中信證券研究報告認為，隨著各地限購、限價、限貸、限售政策紛紛出爐，房地產市場短期調控政策不斷疊加確實對抑制房價瘋漲，回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”定位產生了明顯效果，但更為重要的是建立房地產市場長效機制。

樓市背后高燒不退

根據國家統計局日前公布的8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，15個一線及熱點二線城市房價環比均為零增長或負增長；而上述出臺調控新政的城市，房價環比都出現了上漲：南昌上漲100.9%，貴陽上漲100.7%，南寧上漲100.6%，西安上漲100.3%，重慶上漲100.3%，長沙上漲100.2%。

另據研究中心統計數據顯示，今年前8個月上述幾個城市土地市場火熱，重慶土地出讓金超過千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市土地出讓金均超過200億元，多個城市刷新了歷史同期紀錄。

據中原地產研究中心數據顯示，今年以來，我國土地出讓收入最高的50個城市合計“賣地”金額達2.28萬億元，同比上漲32%，且土地成交平均溢價率依然較高。如北京盡管在官方嚴格調控之下，土地成交平均溢價率同比下降15.95%，但仍高達27.96%；杭州、南京、上海、武漢等城市土地成交平均溢價率也保持著較高水平。

3月從北京開始，以限價、限購、限貸、限賣、限商為主要標志的“五限”調控，在15個熱點城市逐步實施。歷經近半年后效果明顯顯現，8月15個一線和熱點二線城市出現近3年新房價格環比首次全部“停漲”現象，一線城市則新房價格29個月來環比首次下降。中原地產分析師張大偉稱，這12個城市密集發布調控政策，說明中央對樓市的調控逐漸從過去的抑制住15個熱點城市開始下調到更多的熱點二、三線城市。由于三、四線城市去庫存已經接近尾聲，未來將有更多城市發布約束性的政策。

精準調控遏制投機

實際上，關于房地產調控的未來走向，政府方面已經多次釋放信號。

今年7月召開的中央政治局會議明確提出，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。這是繼去年底中央政治局會議、中央經濟工作會議之后，中央再一次就房地產業發展及調控提出明確要求。

此外，住房城鄉建設部聯合國土資源部相繼發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》以及《關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，分別從供給端、需求端和建立房地產長效機制等方面入手，有效促進房地產市場健康發展。

中國樓市調控已經進入第七輪，業內普遍認為，這一輪調控，是為了再次堅定樓市調控連續性和穩定性，進一步穩定市場預期。精準調控、遏制投機行為和市場炒作，皆成為調控的重點目標。其中，限售對于炒房客的打擊作用格外顯著，通過限售把房子壓在炒房客的手上，提高其購房和炒房的成本，壓縮和堵塞他們炒房變現的空間與渠道。