信托高收益時代短期難歸

彼時，2015年信托還處于高收益時代，集合信托產品收益率多為9%以上。隨著中國宏觀經濟增速的下行，集合信托的整體收益率也告別了高收益時代。從“9”時代一路降至“6”時代，最近倆月，信托預期收益率呈現持續回升狀態，9月的平均收益率為6.76%，然而信托高收益時代已經遠去，要想再回到“9”時代，短時間內難。

信托收益略有回升

根據用益信托數據統計，集合信托整體平均收益率從2015年初9%以上到跌破9%進入“8”時代，然后跌跌不休至2016年初至“7”時代，到2016年7月進入“6”時代，和其他基金等資管產品無異，優勢受到削弱。2017年第一季度，新發集合信托的平均收益率為6.47%；第二季度略有上漲，達到6.65%。

隨著今年以來資金價格的上漲，集合信托的收益率也略有回升。用益信托數據顯示，8月成立的集合信托產品平均預期收益率為6.76%，較上月提高0.17個百分點，為今年以來單月最高點。事實上，從7月開始一直到8月底，集合信托產品中，平均收益率超過7%的已經十分普遍，部分信托公司推出的產品收益率甚至超過8%。9月集合信托產品平均年收益率為6.73%，幾乎與8月持平。

從產品的期限來看，今年上半年發行的集合信托的平均期限為1.7年。2016年以來，收益率走低，但是期限變動不大，期限風險報酬率下降。在所有新發產品中，1年期和2年期的產品最為常見，占到所有產品的一半以上。

對此，光大信托研究員袁吉偉告訴記者：“主要和流動性有關，信托市場資金供給小于需求，收益率有一個明顯的下降。不僅是信托產品，包括銀行理財、國債收益率等在同期均開始下降，對信托收益率有下降帶動作用。今年信托收益雖然略有增幅，是因為資金變化導致，央行開始收緊流動性，整體國債無風險收益率也在提高，包括銀行理財也在上浮，信托收益也小幅上揚。”

用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜表示，回升的原因有兩點：一是與資金面收緊有關，自去年第四季度以來，央行貨幣投放更為審慎，資金面中樞明顯上行，無風險利率走高，帶動各類固收類理財產品收益率走高；二是監管升級，對于同業投資行為監管力度加大，以往來自銀行等機構資金有所下降，也倒逼信托收益率上升吸引投資者。根據個人信托理財市場利率易漲難跌的歷史規律，未來集合信托產品收益率仍有上漲空間。

信托高收益時代遠去

談及信托高收益時代能否再回來，信托業內專家陳赤說：“首先，從中央政策來說是繼續推動實體經濟降成本；其次，我國經濟發展仍處于L形的底部階段，新周期尚未被確認，企業部門尚不具備產生高收益的條件。同時，由于目前對房地產調控加大，導致了部分房地產開發商面臨一定的流動性緊張的困境，也不一定可以給出較高的融資成本。綜合而言，短期內信托收益率不具備大幅提升的條件。”“信托產品平均收益率短期達到9%甚至更高很難，和當前流動性和企業可以承受的融資成本有很大關系。一方面整體流動性沒有那么緊，另一方面，企業融資成本有限，短期內不會上升很大。”袁吉偉表示。

多位業內人士表示，過去一年金融監管保持高壓態勢，為防控金融風險，監管部門在不斷加強業務協調，壓縮監管套利空間，強調統一規則和統一監管。可以預計，在經濟轉型和監管加強背景下，信托高收益時代很可能一去不復返，未來再次出現收益率大幅上漲的可能性不大。

房地產信托風險加劇

從投資領域來看，信托資金投資于房地產領域的資金明顯高于金融、基礎產業、工商企業等其他領域，房地產集合信托產品仍是“收益王”。

普益標準數據顯示，房地產領域1至2年期平均收益率為 7.31%，2至3年期平均收益率為7.65%，3年期及以上平均收益率為8.80%。工商企業領域1至2年期平均收益率為7.36%，2至3年期平均收益率為7.48%，3年期及以上平均收益率為7.50%。基礎設施領域1至2年期平均收益率為6.72%，2至3年期平均收益率為7.20%，3年期及以上平均收益率為7.63%。金融領域1至2年期平均收益率為7.0%，2至3年期平均收益率為7.33%，3年期及以上平均收益率為7.35%。

對此，袁吉偉稱一方面房地產企業利潤率高，融資成本高；另一方面，房地產屬于高風險領域，房地產資金需求比較旺盛，可以給出比較高的融資成本，從而給予投資者提供一些相對其他產品收益率比較高的產品。

不過，伴隨著多地政策對房地產市場施壓，房地產信托產品的風險性也暴露出來。陳赤說：“隨著房地產市場調控不斷加強，大家對未來房地產的投資收益預期在下降。由于房地產限購、限貸等政策的實施，導致了房地產開發商從正在開發的房地產產品中獲取很高收益不像以前那樣容易了；另一方面，對房地產的金融政策也在不斷收緊，可能也會導致開發商再融資變得困難。兩方面疊加，無論是去庫存實現銷售回款的時間拉長，還是再融資的難度加大，都會導致房地產開發商資金流動性變弱。”

建議投資者在購買房地產信托時應以安全性為主，收益性次要。首選信托項目發行方為大型企業、上市公司和有地方政府融資平臺，地產商相對選擇比較大的企業。投資地產信托時，除重視交易對手、發行機構外，還應重點關注房地產項目本身和資金用途，如是否一線、強二線城市核心區位的優質物業。在前期拿地階段，開發商融資是為獲取土地，一般會通過股權投資類信托來實現融資，此類項目收益相對較高，同時風險較大；而在建筑施工階段，融資方式較靈活，投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、市場定位等，這些會影響還款來源；若資金用于裝修經營階段，則常見于商業地產項目，還款來源多為商業物業的租金，需關注項目本身的經營情況，如入住率、出租率、租賃合同期限等。