地產股：一半海水，一半火焰

在指數延續調整態勢下，地產板塊逆勢走強。9月18日，許家印成為“半日首富”和近期港股內房股大漲雙重提振，A股市場中的地產股在市場熱點稀缺、整體走勢疲弱的市況之下，逆勢發力，迎來了普漲行情，板塊指數領漲兩市。業內人士分析認為，一方面，地產股業績持續保持穩健，隨著未來房企集中度有望提升，龍頭房企優勢逐步凸顯；同時房地產企業資產價值估值較低，未來有望出現補漲。

地產板塊逆勢爆發

進入9月，市場在“金九銀十”的預期中，A股房地產板塊整體也呈現穩固回升的態勢。受到港股地產股大漲的影響，9月19日，前期地產股“人氣股”——中房地產快速漲停，帶動房地產板塊大漲，蘇州高新、信達地產等多只地產股相繼拉升。

統計顯示，年初至今，A股龍頭地產股股價走勢均跑贏行業。

房地產股價最近收出“4天3漲停”，廣宇發展、陽光城、信達地產等近4日累計漲幅也在10%以上。此外，港股市場中另外一家地產領軍企業中國恒大，近期走出“7連陽”的強勢表現，年內累計漲幅擴大至482%。

例如，作為房地產行業的龍頭企業，萬科A近期發布的一份月度銷售數據，直接點燃了本輪地產股行情。

9月3日晚間，萬科A發布8月銷售及近期新增項目情況簡報，8月公司實現銷售面積273.9萬平方米，銷售金額370.4億元；2017年1至8月公司累計實現銷售面積2391.6萬平方米，銷售金額3497.8億元。

興業證券認為，萬科此次發布的8月銷售面積及銷售金額分別同比大幅增長69%與85%；1至8月累計銷售面積及銷售金額分別同比增長35%與48%，銷售規模已經接近2016年水平。在銷售持續大幅增長、拿地力度持續加大的背景下，看好該股的投資價值。

這則公告發布后的3個交易日內，萬科A股價連續上漲13.1%，其中9月7日單日大漲9.12%，同時激活了整個房地產板塊。

就在9月3日之前，房地產行業年內累計漲幅2.04%，在所有行業僅位于中游。而在9月3日之后，房地產行業在短短13個交易日內大漲7.81%。其中，多家市值相對較小的公司表現出極強的股價彈性。

業績靚麗受資金追捧

9月19日，廣宇發展大漲8.94%，兩家機構席位現身買入榜單，合計買入4860.1萬元。同日，海德股份上漲8.1%，一家機構席位高居買一位置，買入金額2793.28萬元，占當天成交金額約6.5%。可見，除了萬科A等藍籌股之外，機構對于股價彈性更大的中小市值品種也同樣關注。

為何地產股會如此受到資金追捧？主要原因在于以下幾個方面：

一是地產公司中報業績表現靚麗，且全年業績有望保持較好水平。數據顯示，根據對152家房地產上市公司的統計，上半年歸屬母公司的凈利潤增長為626.15億元，同比增長27.3%，凈利潤同比在中信分類的29個行業中居漲幅前12位。

今年前8個月，國內商品房銷售面積達到9.8億平方米，7.8萬億元銷售額。2016年數據情況如何？15.7億平方米銷售面積和11.7萬億元銷售額。按照這個速度下去，2017年房地產銷售面積和銷售金額都將全面超越房價暴漲的2016年。龍頭房企如萬科、保利、招商蛇口等，在今年1～7月銷售額同比增速均高于30%，領跑全國房企。且全年銷售數據有望保持穩定增長。

二是與地產行業數據好于預期有關。國家統計局公布全國房地產開發投資和銷售情況顯示，其中，2017年1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%。

三是目前地產股龍頭估值較低。從A股來看，截至9月19日收盤，龍頭房企保利地產、萬科A、招商蛇口對應市盈率僅為11倍、15倍、16倍，估值處于底部，下行風險較低。

由于今年第四季度一、二線樓市供給存在改善預期，短期主流城市或迎來成交小反彈，疊加中期的業績確定性帶來的估值優勢和長期集中度提升邏輯的演繹，堅定看多地產龍頭。

限售擴圍制約地產股

然而，新的限購新政給地產股當頭一棒，引起地產股大跳水。9月22日～25日，重慶、南昌、南寧、長沙、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫等9個城市集中發布樓市新政，行業再次迎來了一波小規模的調控潮。今年上半年弱二線和三、四線城市市場景氣度較高，部分城市房價甚至出現明顯上升，是調控開始轉向這些城市的主因，限售作為主要政策手段也是重點針對投資投機需求。廣發證券分析認為，在全行業庫存處于低位的情況下，核心一、二線城市的既有調控政策難見放松，甚至會長期化常態化，并且不排除更多弱二線及三、四線城市未來出臺限售等約束性調控措施的可能。

廣發證券認為，在當前的行業背景下，有兩類結構性投資機會值得關注：一是受益于行業集中度快速持續提升的優質龍頭房企，市場占有率快速提高帶來銷售增速和業績增速雙高，從而在行業長期PE估值穩定的情況下，龍頭房企通過EPS的持續提升獲得超額回報。二是從NAV的角度出發，在全行業庫存處于低位的情況下，房企庫存的流動性折價風險大幅縮小，從而存在較大的NAV估值修復空間。廣宇發展、陽光城、藍光發展和中南建設具有代表性。

機構人士大多認為，市場資金開始注意到房地產板塊估值較低、業績穩健的特性。今年投資的核心邏輯是業績，資金流向房地產板塊應是意料之中的事。

東興證券表示，看好“成長+規模”兩大投資機會：一是行業和區域龍頭企業的“強者恒強”，尤其是在2017年調控力度逐級遞增，行業集中度不斷提升的背景下，相關概念股為保利地產、榮盛發展、金科股份、迪馬股份、新城控股、濱江集團；二是資源型房企的“專而美”，與規模化房企的拼實力路徑不同，資源型房企更多是拼大股東、拼產品或服務特色等，在行業細分領域的領軍地位奠定了房企持續經營的基礎，相關概念股為招商蛇口、首開股份、北京城建、華僑城A、華夏幸福、新華聯。