我國房地產宏觀調控效果及對策研究

李翼瑋

[摘 要] 我國房地產市場經過近幾年的飛速發展，已經成長為我國的經濟支柱產業，深刻影響著我國的經濟生活的各方面。對房地產的宏觀調控會直接影響著國民經濟的發展狀況，對政府而言也具有相當的難度和深度。本文針對我國房地產宏觀調控效果現狀進行分析，并提出積極改進策略。

[關鍵詞] 房地產；宏觀調控；對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 01. 080

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）01- 0141- 02

1 我國房地產發展現狀

1.1 居民對購房持觀望態度

在經濟發展不景氣的時期，居民的金融、旅游、消費信心等指數都會受到一定的抑制。目前我國的房地產產業并非理想的發展期，許多居民對于購房依然持觀望態度，有些人即使有購房的剛性需求也不急于購房，這在很大程度上反映了居民對房地產行業的信心不足。雖然“新國五條”的出臺很好地控制了房價，穩定了市場，但房地產行業依然存在很大的不確定性。從長遠上看，觀望態度會導致去化量降低，嚴重阻礙了我國市房地產的發展。

1.2 國家政策扶持

近些年，為了保持房地產行業健康穩定，并進一步促進其快速發展，國家針對市場實際出臺了多個調控方案，覆蓋行業多個方面。例如，針對市場過熱，商品房價格過高的現象，國家出臺了抑制市場投機行為的調控政策。另外，政府“國八條”“新國五條”等針對房價發力，保持商品房價格的相對穩定；調整住房供應結構，增加經適房、廉租房等的供給；充分發揮法律手段和輿論工具的作用，引導居民進行正確的住房消費……這些政策法規為我國房地產的走勢產生了重大影響。2011年伊始，我國的房價不斷上升，進入房價的鼎盛時期，國家出臺通過限購、信貸、土地審批等方式調控房地產市場，側重于保障性住房的建設，來穩定房地產市場。在過去15年，我國房地產業以超過20%的年均快速增長全國房地產開發投資增速在2015年降至2000年有數據記錄以來最低點，僅為1%。

2 我國房地產宏觀調控存在問題

2.1 政策調控與市場的功能錯位

由于我國房地產市場的價格偏高，國家為抑制房產價格的快速上漲，相繼運用多種手段進行房產價格調控，政策涉及面廣，在金融、土地、財政稅收等政策上都有所涉及，雖然取得了一定效果，但在執行過程中存在多部門管理、統一協調性差、各部門制定的政策也多有矛盾，致使調控效果無法達到最優。我國目前所采用的調控政策多為行政命令方式，政策存在時效性，難以長時間的約束，政策的制定環節也存在運作不規范，政策的執行更是有著諸多的漏洞。許多地方的政策條文也與國家大的政策方針在理解上有出入，政策交叉與彼此矛盾多有發生。具體到我國市所采取的調控政策，也存在不健全之處：①稅收多而雜，但是對住房權利的保護遠遠不夠。②房地產融資渠道環節仍有不暢通之處，資金未能有效配置。③基本住房保障制度還沒有形成，居民的住房需求與住房權利不能充分保證。④房地產是資金密集型行業，行業的大量占用資金不可避免的帶來信貸風險，房地產市場缺乏有效監管也是各級行政主管部門存在的主要問題。

2.2 保障性住房調控結構性失衡

關于保障性住房整體結構性方面的問題也出現了種種的聲音。在我國保障性住房的構建過程中，是有明文規定每戶的結構和比例的。保障性住房有別于商品房的另一個原因是它的實用面積是嚴格控制的。不能出現面積過大現象，因為保障性住房只用作租住，不能用作商業租賃或者轉手銷售。換言之就是戶型合理，要符合實際情況，如果過大，也許會出現價格偏高購買能力跟不上的狀況，這樣一來就會出現資源配對不符的情況發生。而且我國可供建設的土地也比較有限，人流量多接近市區的地方也都被作為商品房建設使用。

3 我國房地產宏觀調控效果建議

3.1 加強立法，完善法制體系

從整體性來看我國的房地產政策，是不完善的，如今國內還沒有相關的法律文獻對房地產細則的實施作出約束。針對房地產政策的實施要權責分工，合理管理規范，完善工作機制。有關部門必須加強房地產政策的質量管理，確保建設過程的安全和規范。要杜絕腐敗現象滋生，要求公平、公正，一方面，要建立強大的、完善的、有力的監管和約束制度；另一方面，要積極利用媒體和網絡等平臺公示房地產政策任務的執行情況。我國政府必須發揮到其作用，對各個區域進行合理的規劃，統一的設置好房地產建設區域。在建設的過程中也要進行合理的監督與管理。只有以法律作為支撐才能使得我國房地產每項政策走在最民主的道路上。

3.2 完善住房供應體系

如何既解決基本的住房保障需求，又要滿足市場對居住環境的多層次考驗著政府調控的智慧。住房的投資與消費、保障與市場需求同樣存在對應的關系。目前我國主管部門與市場的關系可以界定為準市場供應關系，也就是在住房供應體系中既要依靠政府的有限調控，又要依托市場作為主體的配置功能，給予房地產市場自由發展的空間。當然任由市場無序發展、惡性競爭，發生損害購房人利益的情況時，政府部門應該加以干預與引導。發揮市場作用，最大限度滿足購房人多層次的購房需求，同時在政府的適當指導下，合理保障中低收入者的基本住房需要已經成為住房供應體系的發展趨勢。其核心是充分發揮市場的供應調節功能，以市場為基礎，政府部門依托市場發揮積極作用。政府與市場各司其職，取長補短，互相促進。

4 結 語

房地產宏觀調控設計與制定需要站在國家的角度，宏觀把握、統籌全局，政策的制定方涉及中央與地方，如何協調兼顧各方利益，平衡處理各方關系是需要決策者深思熟慮的，同時政策的制定要考慮普通群眾的利益，因為房地產調控不僅是市場宏觀調控的一部分，還關系到國計民生，國家的經濟發展最終是要讓人民群眾享受到實實在在的好處，促進社會的和諧健康發展，而不僅僅是部分少數人獲利。因此，房地產調控的作用越來越重要，房地產市場會越發的規范與完善，促進民生經濟的持續發展。

主要參考文獻

[1]楊玲.我國保障性住房管理現狀與完善——以重慶市為例[J].西部論壇，2011（5）.