房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本管理工作的要點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，市場(chǎng)發(fā)揮作用擇優(yōu)選擇的同時(shí)，國(guó)家也陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控，這一切致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。因此，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管理提出了更高的要求。基于此，本文主要對(duì)成本管理的基本內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，研究了現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題，并提出強(qiáng)化成本管理工作的要點(diǎn)，以供參考研究。

前言：隨著城市化與工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，地價(jià)不斷攀升致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上漲，市場(chǎng)環(huán)境日益惡劣，國(guó)家調(diào)控政策不斷升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獲得更高的利潤(rùn)，就必須苦練內(nèi)功，在保障工程質(zhì)量與安全的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效地管控。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)主動(dòng)監(jiān)控成本管理的動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理存在的問(wèn)題，制定行之有效的解決方案，切實(shí)改善成本管理實(shí)際中的不足，強(qiáng)化成本管理工作中的要點(diǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本管理以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日常控制和事后考核，從而形成一個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程、全方位、全員的多層次的成本體系，以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的；成本管理應(yīng)充分動(dòng)員和組織所有工作人員，在保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期的前提下，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。

二、強(qiáng)化成本管理工作的要點(diǎn)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)由有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)人員與成本管理人員共同完成設(shè)計(jì)工作，規(guī)劃好并控制好每個(gè)環(huán)節(jié)的成本，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。此階段決定了項(xiàng)目成本的70%，做好成本管理工作將取得事半功倍的效果。在項(xiàng)目施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行科學(xué)合理化地設(shè)計(jì)，注意限額設(shè)計(jì)，但也不要太過(guò)于追求成本而忽視質(zhì)量與安全，要深入到市場(chǎng)中充分調(diào)研項(xiàng)目中涉及到的材料和設(shè)備的性能、用途、質(zhì)量和價(jià)格等，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，確定設(shè)計(jì)方案，最大程度節(jié)約工程的采購(gòu)成本、施工材料的成本。在設(shè)計(jì)階段的成本管理，應(yīng)建立分級(jí)管理制度，明確各個(gè)層面的成本管理權(quán)限，利用先進(jìn)的成本監(jiān)控管理手段，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)過(guò)程的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，一旦出現(xiàn)預(yù)支、超支的現(xiàn)象，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并積極處理，以此節(jié)約成本，創(chuàng)造效益。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)做到招標(biāo)與投標(biāo)的公開(kāi)透明化，公正公平化，依法依規(guī)化，誠(chéng)實(shí)守信化。建立完善的招標(biāo)投標(biāo)制度規(guī)范招投標(biāo)過(guò)程中企業(yè)和個(gè)人的行為，建立信用評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中不規(guī)范、不誠(chéng)信行為被執(zhí)行人，加以有效的制裁。其次，提高招標(biāo)管理人員的綜合能力，加強(qiáng)成本管理方面的培訓(xùn)，提升專業(yè)能力，加強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，提升職業(yè)道德，從根源上杜絕違規(guī)操作。第三，科學(xué)合理地管理招投標(biāo)文件。編寫(xiě)招標(biāo)相關(guān)文件時(shí)，應(yīng)深入實(shí)際，進(jìn)行詳細(xì)地調(diào)研，并對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析評(píng)測(cè)，以保障文件的規(guī)范性、實(shí)效性、適用性；選取中標(biāo)企業(yè)時(shí)，除了遵循公平、公正的基本原則外，還應(yīng)充分考慮成本控制因素，選擇在合理低價(jià)范圍內(nèi)實(shí)際能力強(qiáng)的企業(yè)，不能過(guò)于盲目地追求低價(jià)而忽略實(shí)際工程成本。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段，工程成本隨著工程進(jìn)度一步步落到實(shí)處，各項(xiàng)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)變化，成本管理工作在此階段是要重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)方面。首先，須建立高標(biāo)準(zhǔn)的成本管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)成員必須擁有專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，要有較高的職業(yè)綜合素質(zhì)。其次，深入研究施工合同，對(duì)于合同中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)要有充分的估計(jì)，做好應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生妥善處理，在保證質(zhì)量、安全、工期的基礎(chǔ)上最大限度得控制成本。第三，加強(qiáng)施工材料的管控，無(wú)論是從質(zhì)量上，還是從成本上，一定要做到嚴(yán)把關(guān)，層層監(jiān)督，尤其對(duì)施工過(guò)程中材料浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)加懲戒，同時(shí)對(duì)節(jié)省材料進(jìn)行嘉獎(jiǎng)，以達(dá)到材料的合理化利用，為施工減少投入。第四，加強(qiáng)施工成本管理監(jiān)控。在具體的施工過(guò)程中，一定要采取有效的監(jiān)控措施，禁止對(duì)施工組織設(shè)計(jì)方案隨意更改，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必將嚴(yán)處，避免影響施工進(jìn)度。第五，成本管理人員對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等動(dòng)態(tài)性因素進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，確保項(xiàng)目成本控制的靈活性和動(dòng)態(tài)性，還要進(jìn)行必要的技術(shù)創(chuàng)新，提高項(xiàng)目資源的利用率，為企業(yè)節(jié)省成本。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工階段，工程施工完成，工程成本既成事實(shí)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，即便如此，這也是成本管理中不容忽視的一個(gè)階段。這個(gè)階段是相對(duì)復(fù)雜的階段，工程結(jié)算工作及維保事宜的處理是成本管理在這一階段的重中之重。尤其是工程結(jié)算，要求管理人員具有非常強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)和卓越的溝通能力。因此，企業(yè)要定期對(duì)成本管理人員進(jìn)行技術(shù)方面的專業(yè)培訓(xùn)以及鼓勵(lì)自身學(xué)習(xí)，提高他們熟練處理各種問(wèn)題的能力。同時(shí)深入工程施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉工程情況，從而對(duì)工程各類費(fèi)用有個(gè)客觀真實(shí)的把控。

三、結(jié)束語(yǔ)

伴隨著房地產(chǎn)1.0時(shí)代的過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展對(duì)企業(yè)自身的管理能力提出更高的要求，成本管理作為項(xiàng)目管理的三大重點(diǎn)之一，進(jìn)入了信息化的新時(shí)代。新時(shí)代的背景下，成本管理在傳承以往制度化、規(guī)范化、專業(yè)化的同時(shí)，在各個(gè)成本管理要點(diǎn)上應(yīng)以信息化的手段使其向動(dòng)態(tài)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。（作者單位為北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司）