基于管理信息化視角下的商業(yè)地產(chǎn)成本管理探討

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，成本管理能力逐漸成為企業(yè)發(fā)展的核心之一。現(xiàn)如今，信息技術(shù)的高速發(fā)展推動了我國各行業(yè)的發(fā)展與進步。本文在管理信息化的視角下，就商業(yè)地產(chǎn)成本管理進行簡要的分析。

前言

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，許多開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)變了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，他們對后期的商業(yè)運營管理更加重視。在開發(fā)過程中，進行有效的成本控制能夠在一定程度上降低企業(yè)的開發(fā)成本，能夠提高企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展效益。本文主要站在管理信息化的角度上，對商業(yè)地產(chǎn)的成本管理進行探究。

一、成本管理的功能

1.成本科目

房地產(chǎn)項目的成本組成包括以下幾種，（1）土地費用、（2）建筑安裝工程費、（3）銷售費用、（4）貸款利息等等。這些成本費用構(gòu)成，主要是通過成本科目體系來進行反映的，而為了實現(xiàn)總體預算對合同金額的有效管控，實現(xiàn)項目總成本的測算，將成本科目體系分為以下兩種，一種是控制科目、另一種是核算科目。通過信息化管理工具，其成本管理價值主要體現(xiàn)在以下幾方面，（1）實現(xiàn)項目全成本管理、（2）對企業(yè)成本管理語言進行統(tǒng)一、（3）對責任成本的范圍進行明確。

2.成本測算

所謂成本測算，指的是在分析歷史項目數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過科學的方法，來對項目開發(fā)的各階段的成本進行預測，以便作為成本管理的依據(jù)。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的成本測算主要是采用類比估算法，或者采用參數(shù)估算法，在這之中，參數(shù)估算法就是通過測算模型，通過測算經(jīng)濟技術(shù)指標來進行測算。而類比估算法則是根據(jù)以往項目中一些類似的經(jīng)驗值作為參考依據(jù)，以獲得項目的成本數(shù)據(jù)。通過信息管理化工具，其成本測算功能主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）通過進行成本測算，并將其與內(nèi)部標桿的對比進行分析，為項目的投資決策提供支持；（2）通過進行成本測算，可以制定更加合理的目標成本，從而為項目的成本控制提供基準。

3.目標成本

所謂目標成本，指的是企業(yè)根據(jù)市場的實際情況，并且結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營計劃，根據(jù)目標利潤預先確定的。有許多項目成本之所以出現(xiàn)失控的其能夠看，主要是因為這些房地產(chǎn)項目并沒有事先建立明確的目標成本，我國有許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，僅僅是設(shè)定一些粗淺的目標或者計劃，并未經(jīng)過科學而又詳細的推演測算，這樣就很容易導致項目成本的失控。故此，目標成本需要根據(jù)各階段的成本測算為依據(jù)，對項目的目標成本進行嚴格的制定。而通過信息化管理工具，其目標成本的功能主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）使項目成本管控的基準線得到確定；（2）將目標成本進行分解，將其分解到個人，從而形成責任成本，然后以此作為企業(yè)員工的績效考核依據(jù)；（3）通過將目標成本的各版本進行對比以及控制，能夠使項目利潤可以得到更好的執(zhí)行。

4.成本核算

所謂成本核算，主要是在房地產(chǎn)項目竣工結(jié)束之后，對項目成本所發(fā)生的情況進行核算。其中項目的全部成本主要包含以下幾方面：（1）確認的已經(jīng)發(fā)生的成本、（2）估算的并未發(fā)生的成本。如果已經(jīng)取得竣工結(jié)算書，那么就需要根據(jù)結(jié)算書中的反映；而如果沒有，則需要由合同責任人來進行評估。通過信息化管理工具，其成本核算功能主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）對成本管理經(jīng)驗進行總結(jié)，繼而提升企業(yè)的成本管理水平；（2）對產(chǎn)品成本的構(gòu)成進行評估。

5.成本數(shù)據(jù)庫

所謂成本數(shù)據(jù)庫，主要是指企業(yè)通過對項目開發(fā)全生命周期的成本數(shù)據(jù)進行搜集，然后經(jīng)過相應的處理，再將其總結(jié)以形成各類成本指標，通過利用這些信息，來為企業(yè)的發(fā)展決策提供指導。通過信息化管理工具，其成本數(shù)據(jù)庫管理主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）對企業(yè)歷史項目的數(shù)據(jù)進行儲存與收集，以備后用；（2）對新項目的成本測算進行指導，提供借鑒參考。

二、資金管理功能

1.資金計劃

房地產(chǎn)企業(yè)要求相關(guān)職能部門以及項目公司根據(jù)雙方所簽訂的合同，來對各自的權(quán)責義務進行劃分，并根據(jù)完成的情況來編制付款計劃，而且還需要將這些計劃進行歸集匯總，將其上報資金用款計劃，以期為今后的資金安排提供指導或者修訂。一般而言，資金計劃會滾動三個月。至于房地產(chǎn)企業(yè)的資金計劃， 根據(jù)時間周期，可以將其分為以下幾種：（1）年度資金計劃、（2）季度資金計劃、（3）月度資金計劃。通過信息化管理工具，其主要管理價值體現(xiàn)在能夠提前安排資金，以指導合同的付款。

2.付款管理

在合同管理中，合同付款是其中的一項重要環(huán)節(jié)，付款貫穿于整個房地產(chǎn)項目合同執(zhí)行的過程。對合同付款進行嚴格的控制，能夠確保工程的進度，能夠?qū)Τ杀具M行有效的控制。通過信息化管理工具，其合同付款的管理有著非常重要的意義，（1）能夠及時并且準確的支付款項，能夠使工程更加順利的開展；（2）能夠確保款項的順利支持，有效避免負擔高額利息。

三、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)的成本管理過程中，成本管理的信息化是一個循序漸進的過程，所以在信息化建設(shè)階段，需要以企業(yè)的管理基礎(chǔ)，人員配備等情況為依據(jù)，再在目標的指引下，采取規(guī)范的實施流程，使企業(yè)可以在短期內(nèi)達到預期的效果，達成預定的目標。（作者單位為智谷創(chuàng)業(yè)園有限公司）