公共租賃住房的成本效益

◎李斐斐

公共租賃住房的成本效益

◎李斐斐

近年來，商品房市場發展迅猛，房價不斷飆升，為滿足中低收入群體住房需求及推進大學畢業生等人才引進工作，國家政府或公共機構通過新建或其他方式籌集房源，以低于市場價的價格水平向其提供租賃住房，公共租賃住房的出現豐富了我國住房保障體系。但公共租賃住房的成本控制和效益成果與政策出發點存在偏差，本文分析了公共租賃住房成本效益問題的成因，從而為其改進這一突出問題提供相應對策。

2012年7月15日起實施的《公共租賃住房管理辦法》對公共租賃住房的范圍界定、申請審核、輪候和配租、使用和退出等關鍵環節進行了系統指導，從而為其管理提供基本的管理框架。在《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》的指導下，公共租賃住房與廉租住房并軌運行，政府政策的推動，豐富和完善了我國住房保障體系。由于起步晚、經驗少，公共租賃住房在房源建設和獲取上存在成本過高，在申請使用過程中管理不善，對補助資金和住房租金的管控上缺乏規范性等問題突出，導致難以發揮其政策性的保障作用，無法實現“住有所居”的社會目標，因此，如何在公共租賃住房租金低、成本高的背景下，找準原因，優化管理，是當期亟待解決的一大難題。

公共租賃住房成本高、效益低的原因

公共租賃住房成本控制不到位。公共租賃住房一般由政府劃撥土地、國企開發建設，財政補助資金，但處于保障性的社會目標，其開發利潤低，在開發過程中的成本控制不到位，會持續壓縮利潤空間，導致租金回收難以彌補開發成本。在設計成本中存在以下兩個問題：第一，在項目建設的總體規劃方面，住房項目在容積率、道路系統、景觀及附屬設施方面，缺乏合理分析和專業指導，一些建設項目照搬其他項目規劃方案，未對各個項目總體設計方案進行優化和改進，導致成本上升；第二，在房屋建筑單體設計上，套型設計不標準、公共空間過大、地下空間開發程度不夠，導致公共租賃住房數量難以滿足需求，使用效率過低，違背其建設初衷。在建設過程中，公共租賃住房籌資渠道單一，主要以政府財政資金為主要建設資金來源，對項目建設過程中資金投放的時間和規模管理不當，導致資金使用成本上升，同時，社會資本介入程度低、債權資金獲取規模有限導致開發資金受限，影響建設進程，增大后續動工支出。

公共租賃住房租金定價機制不合理。公共租賃住房租金定價規范不一，政府投資建設的公共租賃住房在租金上，可以直接予以減免，社會投資建設的公共租賃住房租金確定只有一個大致標準，即低于市場租金標準，但對于幅度多少缺乏明確規定，由于各城市房租水平不一影響整體標準線的制定，同時各保障性住房在戶型設計、容積率、交通系統等方面的差異，使得租金定價工作的復雜度和難度上升，此外，還應結合租房人的收入水平、負擔能力等確定公共租賃住房的租金水平，對相關部門和人員的專業水平提出了很高的要求。

公共租賃住房內部運營管理不健全。公共租賃住房經營管理單位內部運營管理上對成本控制和改進上存在諸多漏洞。例如，對稅收優惠政策利用不夠，在營改增的稅收改革進程中，相關過渡政策明確了2018年12月31日前免征增值稅的規定，同時還有免征租金收入房產稅等優惠政策，但財務人員對政策期間和具體規定不敏感，稅收籌劃能力低，導致經營管理單位錯失良機；對租金回收管理不當，經營管理單位未按照管理辦法規定，規范合同簽訂、住房跟蹤監督和租金催收等工作，導致資金回收速度慢、房屋被挪作他用，從而無法發揮公共租賃租房的社會效用。

公共租賃住房成本效益問題的改進措施

在開發建設階段，優化設計，拓寬融資渠道。公共租賃住房雖然多以40平方米左右的小戶型為主，但仍必須滿足基本生活所需，因此，在開發建設上，各地政府應從總體規劃和單體設計出發，提高容積率，從而增加住房數量，精細套型設計，從而有效利用空間，從設計之初開始堅持以有限空間開發最多住房滿足最大需求，降低城市生活空間拓展的成本。同時，各地政府應積極拓寬融資渠道，建立政府財政資金、銀行貸款、社會資金及公積金等多重資本投入機制，保證項目投資資金供應，優化融資結構，減少資金壓力和項目籌資成本。

在定價機制方面，全面分析，規范租金價格。公共租賃住房租金定價不僅受到出租方開發成本和運營成本的影響，也要考慮租房人收入水平、市場價格等多重因素，因此，在租金定價上必須堅持差異化原則，根據家庭承受能力，在10～30%低于市價的區間內劃分具體水平，同時保證開發者3%左右的微利水平，從而促進其開發積極性性。同時結合不同收入等級，劃分補貼標準，動態監管不同群體的租期變動，從而調整租金價格。

在內部管理方面，健全體制，提高資金效率。公共租賃住房經營管理單位首先應在管理辦法指引下，建立健全管理制度，完善內部控制，提高管理能力，明確此類住房的保障性目的；其次，經營管理單位應提高對相關政策的解讀能力和利用水平，尤其是能夠降低稅收壓力提升利潤空間的稅收優惠政策，提高財務人員稅收籌劃能力，及時發揮稅收優勢，保證保本增利；最后，應結合全面預算、會計控制、內部審計等管理手段提高內部運營管理水平，降低管理成本，及時防范風險，強化資金控制和財務管理能力。

公共租賃住房作為我國住房保障體系的主要組成部分，必須在兼顧社會職能的基礎上發揮市場機制的活力。結合宏觀政策和管理辦法的引導，公共租賃住房經營管理單位應提高內部管理水平，合理利用優惠政策，不斷提高效益、降低成本，形成公共租賃住房投資、開發和使用的良性循環。

（工作單位：廈門安居集團有限公司）