“營改增”后房地產業稅負變化及應對措施

文/李超，武漢晴川學院

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“營改增”后房地產業稅負變化及應對措施

文/李超，武漢晴川學院

自2016年5月1日起，我國全面實行“營改增”制度，房地產業也納入此中。由于房地產業在經濟中扮演者重要角色，所以“營改增”的實施會有著牽一發而動全身的境地。因此房地產業如何面對“營改增”帶來的種種風險與挑戰，已經成為我們刻不容緩急需解決的問題。本文中針對房地產業在“營改增”后稅負變化影響進行分析后并提出應對對策與建議。

房地產企業；營改增；稅負影響

1 房地產業“營改增”后稅負變化

1.1 稅率不同

稅率，是一個稅種的核心存在。是計算稅費的主要組成部分。由此可以得出，稅率是影響稅負的最為直觀的因素。一般來說，在其他條件不變的同等情況下，稅率越高，稅負水平也會相應的越高。

營業稅中對房地產涉及的有關應納稅的業務稅率為5%。而增值稅在小規模納稅人行使的征收率為3%，對于一般納稅人的稅率為17%。在2016年2月18日的國務院會議中，李克強總理正式公布了房地產公司在“營改增”后的增值稅稅率為11%。

從稅率上看，房地產公司的稅率從5%升高到了11%，拔高了6個百分點，是營業稅稅率的一倍多。單從這方面看，房地產公司的稅負水平將提高。

1.2 納稅方式不同

房地產納稅人銷售不動產、轉讓土地使用權和不動產租賃都是以營業收入全額計算應繳營業稅。而增值稅是以其增值的這一部分為計稅憑據，即為所銷售商品的增值額。增值稅應納稅額有兩種計算方法：直接法和間接法，而目前我國使用的是間接法。其中，進項稅是根據購買商品或服務的增值稅發票上的金額來的。從稅率的不同上看，可能“營改增”后的稅率是有所增長，但是從增值稅的計算方法中可以看出稅改后最顯著的特點就是企業可以抵扣掉一部分稅費，單從這點來看，可以說是大大減輕了企業的稅負壓力。

1.3 價稅關系不同

增值稅和營業稅都是從價稅，但兩者又有很大的不同。增值稅屬于價外稅，也可以說是一種中性稅，因為其稅額不影響貨物本身的價格；而營業稅屬于價內稅，是包括在價格本身，也就是說，稅收會影響商品的價格，使商品的價格有波動風險。假設“營改增”后房產銷售價格不變，根據增值稅價外稅，需要進行價稅分離，將導致計稅基礎降低10%左右。單從這個角度來看，營改增后房地產稅收負擔將減少。

從以上三點分析得出：“營改增”后房地產企業的稅負變化最顯著的就是：稅率提高所帶來的增稅效應和進項稅的引進所帶來的減稅效應。所以可以說這二者之間的關系是影響房地產企業稅負是升是降。

2 “營改增”后房地產業應對措施

根據以上的分析，不僅僅可以得出的房地產業稅負是增是減在于可抵扣成本與營業收入的關系。還可以得出企業需要加強發票管理。并且在稅制改革后企業有關的會計核算也與以前有很大的不同。

2.1 提升財務人員的綜合能力

很多房地產公司還沒有建立繳納增值稅意識，因此房地產業需要第一個改變自己的思維方式，使自身能夠快速的全面適應“營改增”帶來的變化，為企業的持續運營和發展提供保障。施行“營改增”后，在發票管理、會計核算等方面都有了很大的改變。由于增值稅可以抵扣有增值稅專用發票的一部分成本，所以增值稅專用發票的管理就得嚴格起來，這就要求企業必須加強發票管理、提高會計人員的水平。

2.2 提高財務核算水平

會計核算包括了會計信息的收集、整理、分析、核算以及歸檔等。房地產企業必須完善會計核算體制，逐漸升高會計信息核算質量。就企業需要核算的會計核算內容來說，在房地產企業改征增值稅后，需要增加多個二級科目和三級科目。二級科目有應交增值稅、未交增值稅等。在這二級科目下又需設立三級科目，如借方應有“進項稅額、已交稅金、轉出未交增值額”等；貸方應有“銷項稅額、進項稅額轉出、轉出多交增值稅”等。此外企業需嚴格按照會計核算程序展開稅務工作，加強企業的成本核算，并及時對可以抵扣的進項稅額進行抵扣。

2.3 積極開展稅收籌劃

企業應加強與國家稅務局的溝通，以便能夠及時的獲取相關稅務政策，及時的獲取其中的稅務信息，以保證自身企業稅務處理的合理合法；根據自身企業的特點及時的調整自己的財務制度，以達到變相減稅的效果。

第一，增值稅稅率的不同。小規模納稅人與一般納稅人之間的稅率相差14%，差異比較大。所以企業可以根據自己的可抵扣稅收占經營的比率來比較，如小規模納稅人有更多的優勢，此時企業不妨合理控制銷售，或者拖延訂單的完成，以避免達到一般納稅人。

第二，盡可能的在購買貨物時取得增值稅專用發票。企業在采購過程中，可以合理的選擇可以開具增值稅專用發票的商家，以此來抵扣一部分成本。還可以與商家進行商量，通過一次性批發大量貨物來談論一定的價格折扣，這種做法可以既保證物美價廉，還可以取得增值稅專用發票，抵扣進貨成本。

第三，利用增值稅之間的稅率差異。房地產企業的稅率為11%，而一般的房地產企業所需要的貨物企業的稅率為17%，企業可以盡量獲取這種物資，合理的利用這種稅率差，使企業盡量的獲得更多的抵扣。

第四，利用時間差。盡快的獲取進項稅額，合理的推遲銷售商品發票的開出，以達到能夠及時抵扣、推遲納稅的效果。

[1]梁楠.房地產開發企業“營改增”稅負研究[D].吉林：吉林財經大學，2016.

[2]黎靜文.我國房地產業營改增問題研究—基于價格效應與福利效應視角[D].成都：西南財經大學，2014.

[3]姜晨雷.關于我國房地產開發企業“營改增”制度設計的調研報告[D].浙江：浙江財經大學，2016.