我國房地產項目全面預算管理與國外房地產項目全面預算管理對比研究

文/郭福珍，武昌首義學院經濟管理學院

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我國房地產項目全面預算管理與國外房地產項目全面預算管理對比研究

文/郭福珍，武昌首義學院經濟管理學院

隨著國內宏觀經濟調控政策的落實，我國的房地產項目的剛性需求也在政策實施的同時被弱化了，因此，我國的房地產如何能在微利潤的情況下還能夠取得收益的最大化，就需要借用全面預算管理來實現對項目成本支出的最大控制以及對銷售的收入進行全面的管理和協同。同時根據項目的進度來實現整個項目過程中的聯動，從而對企業的整體計劃、協調以及控制的能力進行一個提升。所以，通過全面預算管理可以對實現企業的戰略目標和經營目標起到很大的幫助作用。本文通過對比國內外房地產項目的全面預算管理的對比，研究國內外在這一點上的不同之處，找出我們可以借鑒的地方。

房地產；國內外；全面預算；對比

隨著我國經濟發展的不斷創新，市場上的競爭也是愈演愈烈，我國的大中小企業都亟需找到一條合適的道路來發展自己的企業，尤其是國家現在掌控極其嚴格的房地產項目，雖然前幾年的前景可以說是一片美好，但是隨著國家相關政策的落實，對房地產項目的沖擊力度還是很大的，加上市場環境千變萬化、日新月異，房地產項目也需要不斷的努力尋找創新找尋自己新的管理理念和管理方法，而全面預算管理就是房地產項目中一個不可或缺的管理控制的重要工具。

有效的實施全面預算管理對于房地產項目來說，可以有效的控制成本的支出，對提升企業的經濟效益也有著非常大的幫助，同時協調企業發展的各個資源的利用，降低企業的經營風險，對多目標的實現起到了推波助瀾的作用。

1 房地產全面預算管理概述

1.1 房地產全面預算管理概念

全面預算管理是我國現代企業正在極力推崇的一種有效的管理工具，很多學者在理論方面對其的研究也在不斷的發展和進步，多年來從理論上的定義也不是很一致，在我國，用的比較多的就是說全面預算管理就是一種結合了業務活動的財務管理活動，總的來說，還是屬于財務預算管理的范疇，只是在實施的過程中，在細節方面顯得更加的細致，側重于編制、執行、調整以及考核。綜合以上理論，結合這些年以來全面預算管理在現實工作中的實施情況來看，認為全面預算管理就是通過預算的手段對企業的各項經營活動進行一個統一的安排和管理，預算實施原則為“全面”，即預算的全員參與、全額預算、全過程控制。房地產的全面預算管理則在以上的基礎上，重點體現為以現金流預算為基礎、以工程項目預算為核心、以工程形象進度為節點的特點。這些均屬于內部調控的一種控制手段，可以保證企業整體資源上的配置和整合，有效的提高了企業戰略目標實現的效率。

1.2 房地產全面預算管理意義

合理有效的實施全面預算管理對房地產項目的有序發展起到了非常重要的意義，它不僅可以有效的控制項目運行的整體成本、提高房地產項目的最終效益、優化整體項目的資源配置，提高資源的利用效率，也可以在一定程度上降低項目的運行風險，保證整個項目戰略目標的初步實現，幫助整個項目的員工參與到工作中來，增強項目運行中的凝聚力。

1.3 房地產全面預算管理的必要性

對于房地產項目來說，本身所具有的特點就決定了實施全面預算管理的必要性。

首先，房地產項目屬于資金密集型，對資金管理必須嚴格控制，需要通過全面預算管理來合理分配資金投入，將風險控制在最小范圍，防止資金鏈斷裂；其次，房地產項目開發周期就較長，為避免在此過程中出現一些不必要的問題，房地產項目需要全面預算管理來對整個項目的流程進行監督和控制；最后，房地產項目受國家宏觀調控政策影響較大，這種調控影響存在于建設前期的政府壟斷的土地購置、中期的建設資金籌措的限貸金融政策、后期的房屋銷售的限銷政策等諸多宏觀調控政策的影響，屬于較敏感的范疇，所以房地產項目面臨著企業自身不可控的較大的政治風險，而全面預算管理可以有效減輕這種風險。

2 國內房地產全面預算管理分析—以H房地產公司為例

2.1 H房地產公司全面預算現狀

H房地產公司的項目全面預算管理缺乏全員意識，公司多數人認為預算是財務部的任務和責任，故僅由財務部門兼任；從整體情況上看來，沒有一個專門的部門來實施和監督項目的全面預算，這些年來，隨著國家的調控政策的落實和實施，H公司的全面預算管理工作雖然也讓越來越多的員工參與到項目的建設中來，但缺乏完整的全面預算標準、缺乏合理的編制預算依據等，預算的編制具有很大的隨意性，預算的準確性受到較大的挑戰。因而公司的全面預算從編制、執行到最后的考核都未起到應有的作用。

總體來說，H房地產公司目前的預算管理全面性還不夠完整，預算所涉及到的范圍和影響力都不夠，大多數時候也就是簡單的數據統計；其次，系統性也不夠，沒有一個專門負責的部門，因而沒有一個完整的管理體系，沒有辦法對整體項目進行全面的規劃、控制和協調；最后，目前的全面預算管理因為每一次的項目不同，做法也不是很統一，所以每次達到的效果也是不一樣的，總的來說就是缺乏一個統一的標準。

2.2 全面預算管理實施流程

第一，預算編制，這是由整個房地產項目的參與者，也就是出資人或者是股東，在結合當下國家給予的政策和自身的實際情況下，所提出的關于這個項目未來盈利的實力以及這個項目的發展前景，從而所做出的戰略決策。

全面預算編制流程實質是一個自上而下地下達目標任務和自下而上地確認業務目標的交互過程，預算編制內容以營業收入、成本費用、現金流量為重點。

第二，預算執行，在這個環節上，要時刻記住一定要將預算管理放在最核心的位置，讓預算的指標始終貫徹在項目活動的過程里，在項目的開發和日常的工作上，應該盡量避免對工期、成本費用以及收支所帶來負面的影響，財務部門也更加應該將審批的門檻設定的更高一些，避免不必要的費用的產生，一定要嚴格按照當初規劃的來進行資金的使用和收支款項的發放。

第三，對偏差進行分析及調整，這一環節主要是用來對偏差進行分析和調整的，是用來對整個項目的預算部分的執行情況進行一定程度上的分析，而這一點可以說是整個全面預算管理的核心所在。而對預算進行調整的主要應遵守四個原則，即不所以調整原則、內部挖掘原則、積極調整原則以及綜合調整原則。

3 國外房地產全面預算管理分析-以Horton房地產公司為例

3.1 Horton房地產公司全面預算現狀

基于美國房屋市場的特點，不同于中國的是中國的房屋大多數是以樓房的形式存在的，而美國則是以別墅區為主的形式存在的，樓房形式的，在美國叫做公寓。一般是未婚的單身男女住在里面的，因此，在全面預算管理這一方面，由于房屋形式的不同，在現實實施的過程中，也會有一些地方是不一樣的。

相對于我國來說，Horton房地產公司的房屋全面預算已經非常成熟了，而國外的側重點主要是在預算目標和預算編制這兩方面，就Horton公司目前的情況來看，房屋的預算目標主要有主目標和從目標的區別，為了實現最基本的目標，公司設立了一個統一的部門，來規定各個部門的職能和方針，而所謂的方針，就是項目預算所需要達到的目標。而在預算編制方面，Horton主要強調企業內部預算單位的設計與規劃，確保預算彈性是該公司比較重視的，最后就是充分的利用現代計算機技術和自動化設備，讓整個全面預算的過程變得更加的簡潔、快速，使工作變得更加的有效率。

3.2 全面預算管理實施流程

第一，預算編制，就這一點上，整體的概念是一樣的，是由財務部進行整體項目上的編制，并且是一個單獨的部門，有一個單獨的管理機構和體制對預算編制進行管理，同時基于美國房屋的特殊性，整體項目預算就相當于一個獨立的房屋預算，所以所耗費的時間相對不是很長，主要也就是耗材、人工以及損耗的消費，最后做出負債預算、利潤預算以及現金流量預算等三個表格。

第二，預算執行，預算執行是全面預算管理中相對比較復雜的一個環節，涉及到項目的很多方面，從項目的立項到最后的完成，甚至涉及到了每一個人，比如說，客戶所提供構建房屋的土地面積以及預期的房屋架構的模式，都是預算執行中的項目，而房屋的建成落實就是預算執行的對象，而Horton公司也設立了一個專門的部門來對預算執行進行控制和監督，一個房屋項目對應一個工作組，而這個工作組將會貫穿到整個項目的始末，直至客戶滿意。

第三，預算考核，預算考核是驗證項目的每個預算指標是否完成的一個核算環節，主要是針對這個項目的完成情況來進行項目細節的考核，而這個考核環節就直接關系到項目管理者以及執行者的薪酬，所以，針對美國的房屋特點，單房屋的建設在考核的細節方面所需要考慮的東西會更加的細致，而Horton房地產公司也針對這一點，本著為顧客服務的理念，將預算考核部分進行的更加的仔細，旨在當房屋驗收的時候，達到預期的效果。

4 國內外房地產全面預算管理差異性

對比研究國內外房地產項目的全面預算管理的差異性，可以通過這種差異性找出我們可以借鑒的地方，從而幫助我國的房地產項目實現全面預算管理能力的進一步提高，接下來，我們根據上述所說的中國和美國房地產公司全面預算管理的流程，具體分析下國內外房地產項目全面預算管理的差異。

第一，預算目標。這是項目制定目標的具體表現，是項目內部進行流程控制以及績效評估的根本依據。國外的預算目標根據房屋性質的不同，目標往往是單一化的，但是這樣的單一化通常沒有辦法給股東帶來直接的經濟效益，雖然國外有專門負責的部門，但單一化的目標在實際的操作中往往會和現實產生矛盾，讓預算失去了方向。而國內的預算目標都是多元化的，在制定目標的時候，都會有一套完整的、科學的決策流程，用最先進的研究分析法，讓目標更貼近實際。

第二，預算手法。國外的預算手法跟國內的相比，勝在方法較多，手段相對比較先進，而國內的預算手法大部分都是從國外引進而來的，雖然根據自己的實際情況也多少做了些改變，但大體上的變化不大，都是經過了預算編制、預算執行與控制、預算執行分析與調整、預算考核與評價等流程，因此，國內的房地產項目全面預算管理中，預算手法還亟需改進，應該變得更加適合我們中國的國情，本土化的預算手法是非常有必要的。

第三，文化差異。中國本身的文化淵源就跟國外有很大的差異，而房地產項目的全面預算管理本來就是本著以人為本的概念來建立的，因此，這更像是一種內部的控制手段，所以，和公司的企業文化是分不開的，所以，在這方面，國內外的差異還是很大的，就拿美國來說，光居住理念這一點就跟中國有很大的不同，因此企業的文化理念也是不一樣的，這一點的差異性不存在誰好誰壞，畢竟國情不同、居住理念也不同，因此，全面預算管理中的企業文化這一點也應該重視，這是凝聚企業員工的根本動力。

5 總結

作為房地產公司，全面預算管理屬于管理體系，就企業的房地產項目而言，做好全面預算管理對項目來說，具有基礎的保障作用，通過科學的、完善的全面預算管理體系，對房地產項目所將要達到的水平有一定的指導作用，房地產企業應該根據自身的特點，一步步形成適合自己本身的預算管理體系，這樣才能更好的實現企業戰略發展目標。

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湖北省會計學會第六批（2016--2018年）會計科研（重點）課題項目，項目編號：HBKJ2016z03。