城鎮化進程對房地產價格的影響
——基于山西省數據的研究

城鎮化進程對房地產價格的影響
——基于山西省數據的研究

文/王晨曦 宋兆椿，山西財經大學

1998年7月，我國的城鎮住房制度發生重大變革，房地產實現了商品化和貨幣化。同時，城鎮化進程穩步推進，自此后，城鎮化與房地產業就交織在了一起。伴隨著城鎮化的推進，人們的經濟狀況、居住環境以及生活方式都發生了深刻變化，從而通過影響房地產的供求狀況對房地產價格產生了作用。為探究城鎮化進程對房價的影響，本文以山西省為研究樣本，以1998年第三季度到2015年第四季度的數據為基礎構建了VAR模型。通過協整檢驗及脈沖響應分析即可得，短期內城鎮化的推進對房價有促進作用，長期中城鎮化的推進對房價有反向抑制作用。

城鎮化進程；房地產價格；VAR模型

1 引言

城鎮化是生產力發展的結果，是市場經濟發展的必然要求。19 98年，中共十五屆三中全會對發展小城鎮做出明確指示，提出“發展小城鎮，是帶動農村經濟和社會發展的一個大戰略。”同年，我國城鎮住房制度發生重大變革，國務院宣布全面停止實物分房，房地產實現商品化和貨幣化。此后，城鎮化戰略不斷深化，市場化的房地產制度也逐步完善，城鎮化的推進和房地產市場的發展就交織在了一起。

山西省是煤炭資源大省，在煤炭市場的“黃金10年”，山西的房地產市場依仗資源優勢飛速發展，每平米的房價從1350元上漲到3900元，年均漲幅超過10%。而從2013年起，煤炭價格下跌，山西省的城鎮化進程趨緩，房價的年均漲幅也降至7%左右。顯然，除經濟大環境影響外，城鎮化進程對房地產市場產生了一定影響。本文基于山西省數據構建VAR模型對城鎮化進程的房地產價格影響加以分析。

2 實證分析

城鎮化是社會發展的必然結果，伴隨著城鎮化進程的推進，人口流動、經濟發展、土地開發乃至于人們的生活方式都發生了深刻變化。這一系列的社會變化對房地產市場形成沖擊，并通過房地產市場的供求變化對房價產生影響。

本文通過構建VAR模型進行協整檢驗和脈沖響應分析，從而判斷城鎮化進程的推進對于房地產價格產生的影響。

本文選擇城鎮化綜合指標CZH 和商品房價格P作為基礎變量，同時，由于上述二者都是名義量，所以加入消費者物價指數CPI作為反映價格的因素。因此，VAR模型的變量包括:城鎮化綜合指品房價格和消費者物價指數。此外，基于1998年是房地產改革的節點，本文以1997年到2015年的數據作為基礎，利用插值法得到1998年第三季 度到2015年第四季度的數據作為樣本空間。相關數據來源于《山西統計年鑒》。

首先，采用ADF法對變量加以平穩性檢驗，檢驗結果顯示，城鎮化進程、商品房價格和消費者物價指數均不平穩，但都服從一階單整。

其次，根據VAR模型確定最優滯后階數，一般而言，協整檢驗的最優階數比VAR模型最優階數小1。檢驗結果顯示，VAR模型的最優階數是2階，故協整檢驗的最優階數是1階。

再次，確定模型的協整方程。跡檢驗結果表明，在5%的顯著性水平上，城鎮化綜合指標CZH、商品房價格P和消費者物價指數C PI存在長期協整關系。標準化后的協整方程為：

最后，對模型加以脈沖響應檢驗。將城鎮化進程(CZH)作為沖擊的變量，房地產價格(p)作為脈沖響應變量，通過Eviews可得房地產價格的脈沖響應圖。根據脈沖圖，當城鎮化產生一個標準量的沖擊后，1-6期內房地產價格所受影響是正向的，其中，1-2期內該影響逐漸增大，2-6期內這種影響減弱并趨于0。6期以后，房地產所受影響變為負向，并在9期后保持平穩趨勢。這說明，當城鎮化進程受某一外部沖擊后，將會傳遞給房地產價格，短期內房價會上升，而長期中，房地產價格有下降趨勢。

3 研究結論

基于協整檢驗結果和VAR模型下的脈沖響應分析，城鎮化對房地產價格影響的結論如下：

（1）就山西省而言，城鎮化進程CZH，房地產價格P和消費者物價指數CPI均是不平穩的一階單整過程，但它們之間存在長期協整關系。長期中，城鎮化進程的推進對房價有抑制作用。

（2）城鎮化受外部因素的沖擊，會將沖擊傳遞給房地產價格，短期內，城鎮化進程和房地產價格同向變動，且城鎮化對房地產價格的影響先增加后減小；長期中，兩者反向變動且一段時間后這種影響出現穩定趨勢。

（3）結合理論分析和實證分析，長期中，地理因素對房地產供給的擴張作用超過了其他因素的影響，從而對房價產生抑制作用；而短期內，由于房屋修建時間長的約束，房地產供給量的變化并不大，所以城鎮化進程的推進帶來的有效需求增加會使房價上升。

王晨曦（1992—）男，山西平遙人，山西財經大學2015（金融類）學術碩士研究，研究方向：金融理論與政策。

宋兆椿（1993—）男，山西太原人，山西財經大學 2015（金融類）學術碩士研究，研究方向：金融投資與風險管理。