營改增對房地產企業影響分析

文/王韻甜，黃山學院經濟管理學院

營改增對房地產企業影響分析

文/王韻甜，黃山學院經濟管理學院

營業稅改增值稅的全面推開，將對房地產企業造成重要影響，這需要房地產企業要高度重視稅收改革工作，以更好的適應營改增。本文對營改增后房地產企業進行了分析，首著重分析了營改增對房地產企業的影響，最后就房地產如何適應營改增、做好稅收籌劃工作提出了一些對策。

營改增；房地產企業；影響

自2016年5月1日起，營業稅改增值稅試點全面推廣，這標志著我國“營改增”已經步入新的發展階段。在我國房地產企業步入經濟發展“新常態”的大背景下，營改增無疑對房地產企業帶來了重要的影響，會制約房地產企業的科學、健康、持續發展，在這種情況下，研究營改增對房地產企業稅收的影響以及如何開展稅收籌劃，不僅有利于我國營改增的全面、深入實施，而且對于房地產企業更好的適應營改增、做好稅收籌劃工作、提高自身的經營與發展能力具有十分重要的意義和價值。

1 營改增簡介

營改增即營業稅改征增值稅，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，能有效降低企業稅負。“營改增”改變了市場經濟交往中的價格體系，把營業稅的“價內稅”變成了增值稅的“價外稅”，形成了增值稅進項和銷項的抵扣關系，這將從深層次上影響到產業結構的調整及企業的內部架構。自2011年以來，國家稅務總局、國家財政部聯合下發了關于營改增的試點方案，首先在上海實施了營改增試點，行業主要包括部分現代服務業以及交通運輸業，2016年4月30日，國務院發布了《全面推開營改增試點后調整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案》，明確以2014年為基數核定中央返還和地方上繳基數，過渡期暫定2年至3年。2016年5月1日起，營業稅改征增值稅試點全面推開。

2 營改增對房地產企業的不利影響

2.1 對房地產企業落實政策造成影響

目前我國絕大多數房地產企業特別是中小房地產企業在營改增的大背景下，存在著很多不相適應的現象，比如有很多中小房地產企業的財務管理模式還不適應營改增的需要，特別是一些中小房地產企業對營改增給企業帶來的影響缺乏深刻的了解和認識，普遍認為營改增會造成企業負擔增加。但房地產企業并沒有認識到，營改增不僅能夠降價企業負擔，而且也是“倒逼”房地產企業加強內部管理工作，因而房地產企業在內部管理模式方面需要進行變革，否則根本無法適應營改增的需要。

2.2 對房地產企業現金流量造成影響

由于房地產企業的業務特殊性與復雜性，要求房地產企業必須有充足的現金流來維持企業的正常運轉。建筑開發企業多采用預售制，流轉稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金。營改增后，轉讓無形資產、銷售不動產增值稅稅率為11%。增值稅構成房地產企業不可忽視的現金流出，營改增后，建筑項目的現金流出金額會增大。在開發階段，進項稅金額將大幅增加，預售階段，銷項稅額大幅增加，綜合影響，前期資金墊付成本加大，后期留抵過多，無法抵扣。從這一點來看，營改增對房地產企業現金流會產生影響。

2.3 對房地產企業行業利潤造成影響

營業稅屬于價內稅，增值稅屬于價外稅，房地產企業營改增后，如果在相同的收款現金流入下，房地產企業報表所列的收入項目必然會減少。而更為重要的是，房地產企業營改增之后，稅負負擔必然會上升，如按11%征收增值稅，那么融資費用、征地補償費用、城市基礎設施配套費用如果不采取抵扣的方式，就會大大增加房地產企業的稅負負擔。由于房地產企業營改增與金融業有十分密切的關系，因而營改增后，融資成本也將大幅度增加，而融資成本是房地產企業最為重要的成本之一，房地產企業的稅率上升到11%，那么就會將其成本轉嫁給房地產企業，進而使房地產企業的成本上升，而從目前的金融政策來看，貸款利息進項稅是不允許進行抵扣的，因而房地產企業的融資成本將大大提高，這會導致其利潤受到更大的影響。

3 房地產企業解決營改增不利影響的策略

3.1 加強教育培訓，提高業務人員素質

對于房地產企業來說，要想更加適應營改增，最為重要的就是要強化業務人員的教育和培訓，使他們能夠盡快適應增值稅。這需要房地產企業從自身房地產企業實際出發，著眼于更好的適應營改增，加大對報稅人員、財務人員以及相關方面人員的教育和培訓。要從風險應對的角度，針對營改增對房地產企業業務流程的影響，對業務合同的發票條款、價稅條款等進行學習的研究。房地產企業還要樹立增值稅“價值鏈”管理理念，將營改增擴大到房地產企業生產經營活動的各個領域和各個環節，提高各方面人員的業務能力，這樣能夠形成合力，共同做好營改增的應對工作。要建立和完善營改增后的會計研究工作內部組織和管理制度，落實日常開展會計工作的方法、程序，完善營改增后會計工作的獎懲制度，這是企業適應營改增、提高會計利潤的重要保障。

3.2 著眼降低成本，強化稅收籌劃技巧

只有做好稅收籌劃工作，才能更有效的降低成本、提高效益，在開展稅收籌劃過程中，要把握“減輕稅收”和“防控風險”兩個方面原則，明確房地產企業稅收籌劃的短期和長期目標：短期目標應該是節約成本、減少交稅、提高效益為目標；長期目標應該是房地產企業將稅法融入到房地產企業各項生產經營活動當中，通過對稅法的全面、深入、系統研究，著力提升稅法意識和納稅觀念，而不是利用我國稅法的制度缺陷進行“避稅”，只有這樣才能使我國房地產企業提升對稅收籌劃的認識，推動我國房地產企業稅收籌劃的科學發展，并形成科學的方法。對房地產企業的高層管理人員來說，要重視房地產企業的稅收籌劃工作，而對財務人員而言，首先應做到正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風險。

3.3 建立防范機制，規避稅收籌劃風險

稅收籌劃必須把握好一定的“度”，所謂過猶不及，因而房地產企業決策層、領導層特別是管理層，在開展稅收籌劃過程中，必須牢固樹立“風險意識”，通過建立符合稅收籌劃的風險預警機制，保證稅收籌劃的科學化、規范化和法制化，否則就是陷入偷稅、逃稅、漏稅的邊緣。一是建立信息收集機制，大量收集與房地產企業生產經營相關的各類稅收政策，通過比較分析，科學制定稅收籌劃方案；二是建立危機預知機制，通過對稅收政策、經營活動等信息的深入分析，當出現稅收籌劃風險時，一定要發出預警，提前做好應對策略，防患于未然；三是建立風險控制機制，當房地產企業稅收籌劃存在潛在風險的情況下，采取一定的補救措施，對稅收籌劃風險進行控制，確保不出現違法問題。

4 結論

綜上所述，營改增政策的全面實施，對房地產企業來說是一把“雙刃劍”，最為重要的影響就是營改增將對房地產企業的經營活動、現金流量、項目利潤造成巨大的影響。這就需要房地產企業必須高度重視營改增對自身造成的不利影響，積極探索有效的稅收籌劃策略，提高業務人員素質、強化稅收籌劃技巧、規避稅收籌劃風險，使房地產企業更加適應營改增，真正用好、用足、用活營改增政策降低成本、提高效益。

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