房地產(chǎn)評估研究

文/孟桂云，徐州鑫達(dá)房地產(chǎn)土地評估有限公司

房地產(chǎn)評估研究

文/孟桂云，徐州鑫達(dá)房地產(chǎn)土地評估有限公司

了解房地產(chǎn)開發(fā)住宅區(qū)位評估的意涵及實(shí)質(zhì)效益，藉此達(dá)成房地產(chǎn)開發(fā)住宅區(qū)位評估的目的。首先針對房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特性作說明，并探究住宅區(qū)位評估的理論相關(guān)的評估因子。包括房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，與住宅選擇區(qū)位的評估時，所面對的區(qū)域、鄰里環(huán)境或關(guān)于住宅小區(qū)的生活環(huán)境質(zhì)量…等相關(guān)領(lǐng)域研究內(nèi)容的評估因子，并針對各相關(guān)評估因子的研究資料進(jìn)行歸納整理，以作為本研究建立“房地產(chǎn)開發(fā)住宅區(qū)位評估指標(biāo)體系”的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)評估研究

1 前言

房地產(chǎn)因有別于一般商品如不可移動性、不可增加性、異質(zhì)性、增值性、恒久性、高價值性、收益性、用途多樣性、不可分割等特性，所以造成房地產(chǎn)開發(fā)時對于開發(fā)用地影響到開發(fā)行為成敗的原因，因而有特別的關(guān)心及用心進(jìn)行選擇與評估，特別是在住宅區(qū)位的選擇評估上，故從房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)特性與開發(fā)區(qū)位之間關(guān)系做出分析。

2 房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)特性

2．1 不可移動性及不可分割性

所謂房地產(chǎn)就是位置不可移動性，不像一般商品可藉物流中心而銷售到各地，因位置不可移動性，當(dāng)某一地區(qū)的可利用房地產(chǎn)不足時，無法由另一地區(qū)供給該區(qū)的不足，形成該區(qū)房地產(chǎn)價格上漲；亦因房地產(chǎn)具有區(qū)位性，隨著附近交通可及性及生活便利性，而有使用價值優(yōu)劣的區(qū)分。此即“房地產(chǎn)”開發(fā)因素中，大家最關(guān)心的區(qū)位因素，而此獨(dú)特的特性，亦也即是不可分割性，也有地區(qū)性市場受到區(qū)位和環(huán)境的影響，每一地區(qū)的市場會擁有獨(dú)特的供需型態(tài)，所以在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，必須去了解所開發(fā)投資地區(qū)的各種現(xiàn)況情報(bào)。

2．2 異質(zhì)性及土地不易增加性

所形成隨時相同競爭較難房地產(chǎn)因所處自然條件如地質(zhì)、地勢或地形而有個別差異性，其生產(chǎn)條件因所處于微氣候條件不同而異，亦隨土地使用分區(qū)及其密度管制（Zoning）、區(qū)位條件、建筑形式、鄰里環(huán)境等各種因素或周圍公共設(shè)施的有無，而呈現(xiàn)出異質(zhì)性，且土地使用分區(qū)變更所造成土地的經(jīng)濟(jì)供給，非短期間內(nèi)造成，故房地產(chǎn)開發(fā)時于區(qū)位附近隨時形成相同競爭性較不高。

2．3 社經(jīng)條件繁榮發(fā)展地區(qū)具增值性

一般商品有耗損，然房地產(chǎn)會隨人口增加、社會進(jìn)步及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求增加而增漲價格，特別是在繁榮發(fā)展地區(qū)因資金持續(xù)進(jìn)入所造成波及與城市效果帶動下，易造成房地產(chǎn)價格增漲特別明顯。故長期而言，社經(jīng)條件繁榮發(fā)展地區(qū)其房地產(chǎn)價值呈現(xiàn)象向右緩升的上漲曲線，由其在通貨膨脹期間更具有抗跌性，具有增值與保值的最佳理財(cái)工具。

2．4 恒久性與高價值性

使其區(qū)位選擇評估產(chǎn)生慎重性一般財(cái)貨使用可能會消耗殆盡，然房地產(chǎn)如為鋼筋混凝土、鋼材等建材修改不易，且房屋產(chǎn)壽命常常達(dá)百年以上，法律上的折舊年限也達(dá)六十年，折舊率低，屬于高年限耐久財(cái)，民眾視為財(cái)產(chǎn)的保值；除此，房地產(chǎn)價值昂貴為其重要的特征，價格動輒數(shù)百萬，甚至達(dá)千萬、億萬元，并非一般民眾隨時隨性即可購買，倘購買不合適時，亦也非隨時可退貨，因此產(chǎn)生開發(fā)業(yè)者謹(jǐn)慎納入產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)內(nèi)容希望與區(qū)位選擇評估不要產(chǎn)生 格沖突，以避免造成產(chǎn)品不易銷售，或產(chǎn)生購買后產(chǎn)生重大破壞、毀損，而產(chǎn)生法律糾紛與賠償。

2．5 收益性及用途多樣性

誘導(dǎo)其區(qū)位選擇評估房地產(chǎn)除有居住使用價值外，如將其出租、供做營業(yè)等各種多樣的使用，使其產(chǎn)生具有收益特性，愈具有用途多樣性地區(qū)，則愈有當(dāng)?shù)毓ぁ⑸虡I(yè)繁榮及交通匯集的特性，且產(chǎn)生愈有人潮匯集現(xiàn)象，也因而對房地產(chǎn)銷售及售價的提升也愈有幫助，故連帶誘導(dǎo)區(qū)位選擇評估，特別是土地使用分區(qū)類別及其管制內(nèi)容，愈具有容許收益性及用途多樣性時愈為明顯。

3 房地產(chǎn)開發(fā)投資決策

不動產(chǎn)投資策略受到外部環(huán)境、社會道德、投資者資源、個人價值觀影響，與開發(fā)用地選擇評估最有關(guān)者是外部環(huán)境，然該研究則提出從財(cái)務(wù)管理的觀點(diǎn)來論投資決策時，財(cái)務(wù)（利潤）目標(biāo)為開發(fā)者最主要的目標(biāo)，也就是追求利潤最大化，因此操作財(cái)務(wù)杠桿則為必要。又因開發(fā)各階段須要融資貸款，而土地融資貸款能力則為必要考慮。

國內(nèi)外土地開發(fā)決策過程中，對于在分析投資環(huán)境與市場上有些不同，其中應(yīng)對市場環(huán)境及法規(guī)環(huán)境予以考慮是相同外，國外較重財(cái)務(wù)環(huán)境及稅務(wù)環(huán)境，而在本國則重視社會及政治性的環(huán)境。包括基地基本數(shù)據(jù)收集及調(diào)查、消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)、不動產(chǎn)市場供需狀況及競爭來源、都市計(jì)劃、建筑法規(guī)等相關(guān)法令及重大公共建設(shè)計(jì)劃對開發(fā)計(jì)劃的影響、開發(fā)成本及回收預(yù)估、開發(fā)進(jìn)度及分期分區(qū)開發(fā)規(guī)劃、資金組合及投資方式，而成本與回收考慮成為主要依據(jù)，成本包括了土地成本、建造成本、顧問費(fèi)、土地稅及房屋稅、經(jīng)營管理成本、資金成本等。開發(fā)者為了解各地區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源，必須先進(jìn)行土地資料的收集及土地市場的調(diào)查。而此調(diào)查分析則考慮就基地開發(fā)地區(qū)的都市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)狀況、市場景氣、市場交易價格及同業(yè)競爭個案狀況等進(jìn)行調(diào)查與分析；并配合土地產(chǎn)權(quán)、自然條件、鄰里環(huán)境、運(yùn)輸交通建設(shè)及公共設(shè)施配置等土地條件的分析。除此，也提出應(yīng)對當(dāng)?shù)胤课菔袌鰬?yīng)有的銷售率變動、房價變動、土地價格、空屋率予以了解。

4 總結(jié)

區(qū)位選址影響要因有公共設(shè)施、居住環(huán)境質(zhì)量兩大層面因子，在輔以地理信息系統(tǒng)（GIS）分析后，得知有顯著影響；除此，也提出例如不同地區(qū)發(fā)展?jié)摿Α⒕用窠M成結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)景氣狀況、市場需求、開發(fā)構(gòu)想、基地規(guī)模、法規(guī)限制等因素均影響區(qū)位選址。而該研究也藉由居住環(huán)境問卷調(diào)查與評估滿意度的分析，得知高層集合住宅住戶，對適宜居住于高層集合住宅的區(qū)位需求是：至主要干道約在200米以內(nèi)；至鄰近商店所需時間，應(yīng)在15分鐘以內(nèi)為宜；距最近公車站牌距離在300米以內(nèi)；至工作地點(diǎn)所需時間大都在20分鐘內(nèi)；距最近金融單位約在500米以內(nèi)；距離最近的中小學(xué)則約在800米以內(nèi)；距離最近的公園綠地約在800米以內(nèi)；且其滿意度上對于通學(xué)、交通便利性、購物便利性以及公園綠地為較滿意。

[1]淺議資產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)和防范措施[J]．王美川．國有資產(chǎn)管理．2000(10)