聚焦樓宇經濟產業 培育經濟發展新動能

楊成伍

（無錫市濱湖區政府目標管理中心，江蘇無錫214123）

聚焦樓宇經濟產業 培育經濟發展新動能

楊成伍

（無錫市濱湖區政府目標管理中心，江蘇無錫214123）

無錫市濱湖區建區以來，全區各級從順應城市建設需要、促進區域產業轉型升級、保持經濟持續發展出發，積極發揮政府引導作用，投資興建了一大批經營性、產業類載體。樓宇經濟快速發展，占經濟總量的比重穩步提升。本文在對全區樓宇載體深入調研的基礎上，通過聚焦規模日益擴大樓宇園區載體，對樓宇經濟發展做了深入分析，同時對存在的問題也提出了相關政策建議。

樓宇經濟；園區載體；經濟發展

經濟發展步入“新常態”的趨勢下，樓宇經濟是城市化推進過程中，與城市中心城區功能相協調的一種新興經濟形態，以集約型、高密度為主要特點，以現代服務業為主要內容，以都市獨特的信息流、人才流、現代物流、資金流等社會資源為依托，快速發展“都市型產業”的一種載體經濟形式。隨著近年來無錫市濱湖區城市化水平不斷提高，樓宇經濟發展取得較大成效，逐漸成為區域經濟發展的新動能，貢獻度不斷提升，現已進入以打造“品牌園區”、建設綜合性樓宇載體的新階段。

一、濱湖區樓宇經濟發展現狀

（一）總體規模體量

全區納入跟蹤統計的樓宇載體共計63個，總建筑面積525萬平方米，可租售面積約380萬平方米，已完成租售面積約274萬平方米。空置面積106萬平方米，總體租售率為72%。入駐各類樓宇企業7400多家，其中掛靠企業3900多家，掛靠率超過50%。

（二）稅收貢獻情況

2016年度，全區樓宇企業實現稅收約21億元，同比凈增3億元，增幅16%。共有約5200多家企業實現納稅銷售，2200多家企業尚未實現納稅，整體納稅率為70%。在已納稅的5200多家樓宇企業中，年納稅30萬元以下的企業約4200家，數量占比高達80%；納稅100萬元以上的企業約280家，占比僅為5.4%；納稅500萬元以上的企業約70家，占比僅為1.3%。

（三）單位產出情況

截止2016年底，樓宇企業稅收產出強度為766元/平方米，較2014年底增加了約200元/平方米。全區樓宇內2200多家不納稅企業，剔除掉掛靠的1100家企業，全區未納稅及稅收貢獻低于30萬元的企業，占用載體面積達150萬平方米，占全區已租售面積的55%，但是其稅收貢獻總額占比卻不到10%。

（四）樓宇分類情況

從樓宇區域分布來看，全區樓宇載體主要分布在蠡園開發區、山水城等區域，其中蠡園開發區現有17幢，總建筑面積203萬平方米；山水城現有10幢，總建筑面積125萬平方米。從樓宇投資主體來看，63幢建成樓宇載體中，政府背景投資開發建設的樓宇載體40幢，總建筑面積400萬平方米；社會投資商開發建設的樓宇載體23幢，總建筑面積125萬平米。

二、樓宇經濟發展中存在問題

（一）樓宇特色不明帶來集聚效應弱

全區樓宇數量雖然較多，但很多樓宇產業定位不明確，同質化現象較為突出，大多數樓宇入駐企業是各行各業都有，且各個企業之間的關聯性不大，沒有形成以某一個或幾個行業為主的有專業特色的寫字樓，或是以某一個或幾個企業總部為主，上下游企業跟進，形成產業鏈效應的商務樓宇，難以產生規模效應和產業鏈效應。

（二）樓宇低效企業導致貢獻度不高

樓宇招商時往往關注入駐企業的租金收入甚于稅收貢獻，導致入駐的樓宇企業雖然數量眾多，但質地分化嚴重，全區樓宇內2200多家不納稅企業，特別是入駐企業工商、稅務異地注冊登記現象需要引起足夠重視，此外尚有年納稅低于30萬元的4200家低稅企業，從而導致即使是畝均產出、每平方米創造稅收在全區載體利用中處于領先地區的樓宇載體，與一些先發地區、成熟地區的產業和商務樓宇相比，尚有很大差距。

（三）管理機制滯后帶來管理不到位

區、鎮聯動，系統性的管理機制和工作機制尚未建立，對樓宇經濟發展中組織方式、工作手段、政策保障、招商引企、跟進管理、引導協調等方面仍不夠完善，特別是傳感園區、K-park服務中心、研創大廈等一批體量較大的載體雖然交付已久，地理位置和基礎配套優勢明顯，但是租售進度緩慢、空置率依然較高，政府在引導督促和工作力度方面尚需加強。

三、當前濱湖區樓宇經濟發展的有利條件

（一）城市核心區的區位優勢

隨著新城建設從基礎建設期向功能拓展期的深入轉變，濱湖全面加快從定位上的核心區向形態和內涵上的核心區轉變，區域城市化水平不斷提高，城市功能日益完善，生態環境不斷優化，已當仁不讓成為全市未來樓宇經濟發展的最佳區域。絕佳的區位優勢、便捷的交通優勢、特有的山水資源優勢，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，這些都為發展樓宇經濟提供了基礎條件。

（二）都市型產業的先發優勢

作為無錫市轉型發展的先行區，區域產業形態和內涵實現了根本性的改變，新興產業、先進制造業和功能性服務業等都市產業得到長足發展，形成了一批具有明顯集聚發展優勢的產業園區和規模型企業。都市型產業的先發優勢，具備了發展樓宇經濟所需的產業基礎和條件，也為樓宇經濟發展創造了市場需求。

（三）產學研科教資源的優勢

與其他區域相比，濱湖區集中了19家省部級科研院所、7家產學研合作重大研發機構以及數家高校，聚集了一批優秀產業人才，提供了豐富多元的人力資源依托，形成“高校院所科研創新發展帶”，為現代服務業入駐濱湖提供了良好的產學研條件。同時，轄區內銀行、保險、證券、創投等金融機構眾多，既為樓宇發展提供不可或缺的支撐，也催化了入駐企業的轉型升級。

（四）大體量載體的資源優勢

近年來全區積極搶抓城市化發展機遇，加快推進各類科技創新載體建設，集成電路設計中心、電影產業園、傳感信息中心、蠡湖科創中心、K-park服務中心等一批大體量、多樣性的樓宇園區載體、可以滿足各類需求，為樓宇經濟發展提供了強勁的載體資源支撐。

四、下階段強化樓宇經濟發展管理的對策建議

從城市化發展的趨勢來看，載體建設是適應區域功能定位、破解資源緊缺“瓶頸”、拓展長遠發展空間、加快促進產業轉型的必由之路，隨著濱湖城市核心區定位向核心區功能形態的縱深跨越，發展樓宇經濟的條件和基礎更趨成熟，并將成為推動全區經濟發展新動能。

（一）明確樓宇經濟發展的產業定位

以全區確定的戰略性新興產業、先進制造業、功能性服務業為基石，以創新型經濟、先進制造業、休閑旅游業、商貿服務業、城市商務經濟、總部經濟、金融服務業等都市型產業為重點，依托區域內各類樓宇載體，抓好功能定位的策劃拓展，大力引進培育國內外大型公司、知名企業的區域總部形成樓宇產業鏈條集聚，著力發展金融商務、現代物流、法律會計、電子商務、旅游服務、文化創意、策劃咨詢、會展交流等產業類別，全力打造一批各具特色的稅收超億元樓宇集群，形成城市經濟產業新的核心競爭力。

（二）加強樓宇經濟發展的規劃引領

在符合城市總體規劃設計的前提下，加快出臺全區樓宇經濟發展規劃，借鑒先進地區的成功經驗，提出區域發展樓宇經濟的發展目標、產業重點、區域功能布局等，以規劃來引領區域樓宇經濟發展；圍繞區域城市核心功能區必然形成集聚的金融服務業、總部經濟、商務經濟等，加快相關產業的專項規劃制訂，規劃建設金融、總部、商務專業園區，并積極爭取市級專業園區授牌和政策支持，形成相關產業的集聚。

（三）強化樓宇經濟發展的精細管理

按照區別對待、分類管理的原則，對現有政府投資開發建設的樓宇載體，探索劃小管理單位建立專業化管理機構，形成專業化招商、管理機制，提升精細化管理水平，有效推進載體招商招租、企業跟蹤服務、扶優汰劣等工作；對社會投資商開發建設的樓宇載體，借鑒河埒街道建立社會樓宇管理機構的做法，加強引導和指導，協調樓宇企業業主做好樓宇發展情況的跟蹤，積極與異地納稅戶的溝通、聯系，幫助其辦理工商注冊或稅務登記變更手續，引導異地納稅戶有序回歸。

（四）激活機制引入社會資本參與發展

鑒于政府資本開發建設樓宇載體模式的不可持續性，當前和今后階段要充分利用國家傳感網示范園、無錫國家數字電影產業園等各類園區牌子的優勢，并通過優先安排土地指標、設置前置條件給予地價優惠等舉措，以更寬松的準入政策，吸引更多的社會資本參與載體、樓宇的建設中，“不求所有，但求所在”，匯集更多的資本、科技、人才等發展要素助推樓宇經濟發展。

（五）加大對樓宇經濟發展的政策扶持

區鎮聯動進一步研究完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施，對提高樓宇租售率、企業注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻達到一定規模的樓宇業主或主體，給予一定的獎勵；增強對入駐企業的政策扶持，對稅收達到一定規模的樓宇入駐企業，研究通過租金減免、稅收返還、納入基金扶持、幫助對上爭取資金等舉措，加大獎勵力度。

（六）強抓樓宇載體的招商引企工作

不斷優化招商促進機制和考核激勵機制，加快現有存量載體的招租工作，超前介入新竣工載體的招商引企。全面掌握本區域現有樓宇資源狀況，采用市場化、專業化和社會化運作方式，建立靈活的樓宇招商機制，制定切實可行的招商方案，重點對招租率低于50%的樓宇載體，分析原因，加大推介力度，提升樓宇載體利用率。

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F091.1

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1005-913X（2017）11-0109-02

2017-09-05

楊成伍(1979-)，男，江蘇沭陽人，經濟師，碩士，研究方向：金融學。

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