社區治理期待良性互動

鄭智維

我心目中理想的小區是居委會、業委會、物業公司三駕馬車運行協調有效。

優質的物業管理不僅能給業主帶來好的居住體驗，還能加快推動城市發展，推動社區建設不斷升級。

隨著城市化進程加快推進，小區物業管理的重要性日益凸顯。十九大報告指出，“加強社區治理體系建設，推動社會治理重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。”

如何實現社區治理的良性互動？業主自治模式是否可行？導致物業管理糾紛的根源何在？針對這些問題，《民生周刊》記者專訪了廣東體制改革研究會副會長、廣州市社科院高級研究員彭澎。

民生周刊：有數據顯示，近年來物業管理糾紛案例呈逐年上升趨勢。據您分析，可能的原因有哪些？

彭澎：物業糾紛增加，原因可總結為幾個方面：

一是業主物權和維權意識覺醒甚至膨脹。從“無產者”變成“有產者”，人們的產權意識空前高漲。二是開發商或指定物業管理公司確有損害業主利益的事實。大多數樓盤的第一個物業公司都是開發商的，無論是物業費的定價，還是維修費的管理，以及公共場所的收益，如果侵害業主利益勢必會被業主追究。三是一些物業開始進入維修高峰期。一般樓宇通常在使用10年后會出現漏水、堵塞、外墻剝落、電梯大修等問題，而使用20年后則各種設備都會老化。這種情況下，要動用維修基金，但維修基金使用門檻較高，容易引發矛盾。四是已有業委會換屆引發矛盾。例如，在業委會換屆的過程中，新人想上，而舊人戀棧不舍，缺乏優雅的民主精神。

民生周刊：業委會通常被視為社區治理中的重要力量。業主委員會能起到什么作用？

彭澎：如果業委會能夠規范化發展，業委會成員為人正派，與居委會、物業公司關系和諧，這樣的業委會可能有助于小區工作的順利開展，有助于業主意見的統一，有助于和諧社區的創建。

與業委會類似，有些地方建立了樓宇黨支部、社區黨支部等，也是較好的嘗試，但缺乏相關法律法規支撐。

民生周刊：近日，蘇州高新區朗香小區給業主發紅包，606戶人家總共領到了24萬元現金，引發人們對小區公共收益的關注，小區公共收益具體包括哪些內容？究竟歸誰所有？現狀是否應該改變？

彭澎：小區公共收益主要是物業出租，如車位、電梯廣告、會所、鋪位，當然管理費也是。但兩者不同，后者是由業主支付給物業公司的，而前者理論上是業主收益，不過，很多情況下是物業公司代收了，甚至直接轉化為物業公司收益。

理論上，廣告、車位、鋪位等出租收益，物業公司應該每月向業委會匯報，或向廣大業主公告，并將此與物管費的收取聯系起來，使業主的合法權益得到保障。

民生周刊：廣州擬建立物業服務企業的“紅黑名單”制度，鼓勵業主選聘未在信用黑名單中的物業服務企業。在您看來，這種措施是否切實能起規范物業行業發展的作用？

彭澎：對物業公司的管理是一大難題。政府通過“紅黑名單”制度干預物業市場是可行的，但是要保持公平、公開、公正。

民生周刊：隨著個體權利意識覺醒，越來越多的業主拿起了維權的法律武器，但業主勝訴率并不高，原因是什么？業主如何合法而有效地維權，您的建議是什么？

彭澎：業主勝訴率不高，要看具體情況，但法律不健全可能是重要原因。

此外，業委會最好有法律人士如律師業主參與，或者專門聘請律師。現在很多地方由推動的律師進社區也是一種好辦法。

業委會要真正代表業主利益，需在訴訟中獲得業主的充分授權。雖然較麻煩，但通過樓長、社區網絡平臺獲得民意支持還是必要的。

對物業公司損害業主利益的行為要及時控制或保全，尤其是重大設備支出和維修基金支出，這些證據要保留好，這樣會在訴訟中占據有利位置。

民生周刊：近兩年，業主自治的成功個案經常見諸報端，鼓吹者不少。這種模式未來能否成為一種主流？

彭澎：業主自治爭議很大。廣州只有30%小區有業委會，深圳是業委會的發源地，據說有80%的小區有業委會，但在深圳占很大比重的小產權社區應該沒有包括在內。

以廣州為例，第一類是無業委會的品牌小區，很多管理良好、規范的小區都是大品牌商開發的物業，它會考慮到品牌維護和長期收益，業主也比較認可。第二類是有業委會，但又分成功與不成功兩大類，成功的是業委會班子正派、強有力，不成功的是鉤心斗角、與物業公司存在太多利益糾紛，當然有一部分是開發商阻撓破壞。第三類是物業管不好、業委會也成立不起來、小區破敗，這類在舊城區零散分布。

因此，我建議，要么政府加強監督，讓開發商成立規范化的物業公司；要么政府指導，成立強有力的業委會。

民生周刊：您曾提出，社區管理的三駕馬車—業委會、物業公司和居委會。這三者之間是什么關系？您理想中的社區治理模式是怎樣的？

彭澎：我心目中理想的小區是居委會、業委會、物業公司三駕馬車運行協調有效。

居委會理論上是自治組織，但實際上是政府管理社區的抓手，通過街道、住建部門指導業委會，監督物業公司；業委會代表廣大業主，行使物權權利，聘請物業公司；物業公司接受業委會委托具體管理小區。

這種模式可以利用互聯網手段，在投票、委托等方面有更多靈活性。目前，一些業委會運轉不好，就是業主參與度不高，沒有較方便有效的發表意見的機制，社區論壇APP可能是一種較好的方式，當然其法律地位要得到保障。