祈樂(lè)苑 解聘物業(yè)之后

鄭智維

如今的祈樂(lè)苑業(yè)主們，不僅積極為小區(qū)管理建言獻(xiàn)策，以往常被拖欠的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)在基本都能自覺(jué)按時(shí)繳納。

業(yè)主“自管”三年之后，祈樂(lè)苑小區(qū)交出一份不錯(cuò)的成績(jī)：不僅物業(yè)費(fèi)沒(méi)有上漲，衛(wèi)生、治安、設(shè)施等條件得以改善，祈樂(lè)苑小區(qū)物管收入盈余最多時(shí)有近600萬(wàn)元。

1999年建成入住的祈樂(lè)苑小區(qū)，位于廣州市海珠區(qū)怡樂(lè)路70號(hào)，如今居住著1400多戶居民。因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿，分別于2014年、2015年，兩次“罷黜”物業(yè)公司，逐步開(kāi)啟了業(yè)主自管模式。

在物業(yè)糾紛頻發(fā)的當(dāng)下，祈樂(lè)苑小區(qū)作為業(yè)主自管的樣本備受外界關(guān)注。今年2月，廣東業(yè)委會(huì)互助論壇首屆新春茶話會(huì)在這里舉行，來(lái)自數(shù)十個(gè)小區(qū)的業(yè)主在此共同探討業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理論題。

自管模式能否復(fù)制？接受《民生周刊》采訪時(shí)，祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任冼敏強(qiáng)透露，祈樂(lè)苑小區(qū)目前正在協(xié)助5個(gè)小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式，包括幫助招聘、培訓(xùn)，甚至直接派員幫助管理。不過(guò)，“現(xiàn)在還談不上成功，都在路上。”

業(yè)主“自管”

“無(wú)論是小區(qū)的環(huán)境，還是硬件設(shè)施都得到了很好的改善，更主要的是財(cái)務(wù)透明，作為業(yè)主，我知道我的錢(qián)花到了哪里。”談及自治后的變化，業(yè)主黃生說(shuō)。為了保障業(yè)主的知悉權(quán)，增加彼此信任度，祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)委會(huì)將每月收支予以公告并進(jìn)行網(wǎng)上公示。

在黃生的帶領(lǐng)下，《民生周刊》記者看到小區(qū)公告欄中張貼的祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)10月收支明細(xì)。該賬單內(nèi)容包括3項(xiàng)收入、18項(xiàng)支出。最小的一筆支出為外出辦事交通費(fèi)，29.3元。

“如果對(duì)小區(qū)管理有疑義，或是有建議或意見(jiàn)，憑身份證、房產(chǎn)證可以到業(yè)委會(huì)反饋，一般都會(huì)得到重視和處理。”黃生說(shuō)。

雖然是已入住近20年的老小區(qū)，但祈樂(lè)苑給人留下的印象是整潔、有序。綠樹(shù)成蔭，環(huán)境清靜，生活休閑設(shè)施齊備，車(chē)輛行人井然有序，生活其中的人們閑適自在。

不過(guò)，三年前的祈樂(lè)苑小區(qū)完全是另一派景象。

“接管時(shí)，前物業(yè)給我們留下一個(gè)爛攤子。接管后，我們將小區(qū)監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部更新，還對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，包括大門(mén)和花園整治、兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)更新、衛(wèi)生死角改造等，現(xiàn)在正考慮對(duì)樓道進(jìn)行維護(hù)。”冼敏強(qiáng)說(shuō)。

之所以有這樣的改變，很大程度上要?dú)w結(jié)為市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制的使用。

為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)在人力資源管理上動(dòng)足了腦筋。為穩(wěn)定物業(yè)人員隊(duì)伍，提高勞動(dòng)積極性，業(yè)委會(huì)拿出省下來(lái)的物管利潤(rùn)，適當(dāng)提高保潔員、保安的工資待遇。

物業(yè)中心的一位李姓負(fù)責(zé)人向記者介紹說(shuō)，物業(yè)中心目前有50多人，不僅全部包吃包住，還有“五險(xiǎn)一金”，符合條件的員工還有帶薪年假。為提升員工的歸屬感，物業(yè)中心還建立了員工飯?zhí)煤退奚帷?/p>

兩次“罷黜”

2015年2月，祈樂(lè)苑業(yè)主投票決定，第二次“罷黜”了小區(qū)的物業(yè)公司。

第一次“罷黜”的導(dǎo)火索是物業(yè)公司違規(guī)上調(diào)物業(yè)費(fèi)。2012年9月，承接祈樂(lè)苑物管業(yè)務(wù)已逾12年的祈榮物業(yè)突然貼出一張通告，單方面宣布上調(diào)物業(yè)費(fèi)。這引起了業(yè)主的極度不滿。因?yàn)榘捶梢?guī)定，漲物業(yè)費(fèi)一定要達(dá)到“雙過(guò)半”業(yè)主同意，即占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

早在2005年，黃生就入住該小區(qū)，見(jiàn)證了炒掉物業(yè)、業(yè)主自管的過(guò)程。

經(jīng)過(guò)招標(biāo)，祈樂(lè)苑選定新物業(yè)公司，開(kāi)始了業(yè)主“半自管”模式。所有收支全部由業(yè)委會(huì)統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤(rùn)。

“然而，這種模式導(dǎo)致‘吃空餉的現(xiàn)象出現(xiàn)，而且因物業(yè)不負(fù)責(zé)任，業(yè)主的投訴也比較多。”冼敏強(qiáng)說(shuō)。

第二次“炒”掉物業(yè)公司之后，祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)主組建了直接隸屬于業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心，開(kāi)始實(shí)施全面自管。2015年6月，冼敏強(qiáng)當(dāng)選第三任業(yè)委會(huì)主任，業(yè)委會(huì)隊(duì)伍逐漸穩(wěn)定下來(lái)。

據(jù)介紹，祈樂(lè)苑的自管模式包括三層架構(gòu)：最高層是業(yè)委會(huì)，共有10位委員組成；再往下，有一個(gè)物業(yè)中心，下設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門(mén)；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。

目前，祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)成員包括律師、大學(xué)教授、公務(wù)員、地產(chǎn)工程總監(jiān)等，這些成員均不從業(yè)委會(huì)領(lǐng)薪水。冼敏強(qiáng)解釋說(shuō)，“我們自己本身就是業(yè)主，成員基本都有自己的工作，其中年薪過(guò)百萬(wàn)者不在少數(shù)，加入業(yè)委會(huì)都是因?yàn)橐环N公益的情懷，沒(méi)人在意薪水。”

收支盈余

業(yè)主自管后，祈樂(lè)苑的物業(yè)費(fèi)一直沒(méi)漲，至今還保持著20年前的水平。樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；部分停車(chē)月保費(fèi)還從過(guò)去的1000元下調(diào)到500元至600元。

除物業(yè)費(fèi)之外，小區(qū)的收入還有車(chē)位費(fèi)、車(chē)輛管理費(fèi)及小區(qū)其他公共收益。以往很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益等都屬于物業(yè)公司，現(xiàn)在則是小區(qū)收入的重要組成部分。其中，小區(qū)公共收益占全部收入的60%以上。

“小區(qū)每年總收入約為400萬(wàn)元，”冼敏強(qiáng)說(shuō)，這里面包括物業(yè)費(fèi)，車(chē)位費(fèi)、車(chē)輛管理費(fèi)、電梯廣告收益、網(wǎng)球場(chǎng)租賃收益、小區(qū)攤位收益等，以及對(duì)前物業(yè)公司的資金追討。

如今的祈樂(lè)苑業(yè)主們，不僅積極為小區(qū)管理建言獻(xiàn)策，以往常被拖欠的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)在基本都能自覺(jué)按時(shí)繳納。“過(guò)去，曾有業(yè)主十幾年沒(méi)交過(guò)一分錢(qián)物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在，整個(gè)小區(qū)1400多戶很少有遲交、賴(lài)交物業(yè)費(fèi)的情況，繳費(fèi)比率接近100%。”前述李姓負(fù)責(zé)人說(shuō)。

而支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的薪酬、保險(xiǎn)和福利，每月20余萬(wàn)元。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等。

“從自管到現(xiàn)在，小區(qū)共收入約1200萬(wàn)元。除去物業(yè)管理人員工資等費(fèi)用，盈余五六百萬(wàn)元。這筆錢(qián)已經(jīng)全部投入到小區(qū)翻新改造，改善小區(qū)居住環(huán)境。”冼敏強(qiáng)稱(chēng)。