我國不動產(chǎn)登記制度弊端及其完善分析

石峰

摘 要：目前我國不動產(chǎn)登記工作仍然存在著很大的弊端，其中最為嚴(yán)重的一個問題就是當(dāng)前還仍然沒有制定出一套完善的不動產(chǎn)登記法案，與此相關(guān)的規(guī)定，僅僅在很多相關(guān)法律之中以分散的形式分布著，并且互相之間也經(jīng)常出現(xiàn)矛盾、不協(xié)調(diào)之處，其不僅僅會導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生，給不動產(chǎn)交易發(fā)展帶來了阻礙。本文實(shí)現(xiàn)分析了相關(guān)制度中存在的一系列弊端，之后在此基礎(chǔ)上提出了一些完善的建議，希望可以給相關(guān)工作的開展提供一些便利。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)等級；弊端；完善措施

在社會發(fā)展過程中，很多舊有的或者不完善的制度都難免會暴露出弊端，這給社會的發(fā)展造成了嚴(yán)重的阻礙，對于我國目前的狀況來說，不動產(chǎn)登記制度上的弊端也在逐漸凸顯，現(xiàn)行的等級制體現(xiàn)出了一些分散性，在多個部門分別進(jìn)行等級，這給我們的日常管理工作帶來了很大的不便。所以我們應(yīng)該積極對不動產(chǎn)登記制度中存在的不足進(jìn)行分析，進(jìn)而提出一系列有針對性的改革措施，這樣才能讓我國相關(guān)制度不斷完善起來。

1 當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記規(guī)定中的一些不足

1.1 沒有明確的登記范圍

正常來說，不動產(chǎn)登記應(yīng)該包括三個方面的內(nèi)容，其一為應(yīng)該登記的物品、其二是應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀臋?quán)利，其三是應(yīng)當(dāng)?shù)燃壍姆申P(guān)系，這三個方面可以說缺一不可。根據(jù)物權(quán)法的的規(guī)定來說，物權(quán)法的每個事項(xiàng)都是通過法律來規(guī)定的，舉例來說，比如其獲取方式、公示方式以及相應(yīng)的效力等等，作為當(dāng)事人來說，不允許其對物權(quán)進(jìn)行任意變更。但是從另一個方面來說，我國物權(quán)法規(guī)定中很多內(nèi)容都不夠完善，所以在登記范圍來看仍然有很多界限模糊的地方，對于他項(xiàng)權(quán)這項(xiàng)內(nèi)容來說，法定形態(tài)仍然是缺失的。

1.2 構(gòu)建體系不夠完善

雖然當(dāng)前我國已經(jīng)出臺了相關(guān)規(guī)定，要求對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，但仍然沒有確定一個可以用來登記的機(jī)構(gòu)。所以就當(dāng)前來看，不動產(chǎn)登記內(nèi)容包括草原所有權(quán)、草原使用權(quán)、林權(quán)、房產(chǎn)和水面養(yǎng)殖等等方面，雖然這樣看只有六項(xiàng)內(nèi)容，但是我國可以進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)和部門數(shù)量已經(jīng)在二十以上，這種現(xiàn)狀必然會造成不動產(chǎn)登記中的混亂、無序的現(xiàn)象，甚至連證書都無法統(tǒng)一。所以對于這個問題來說，應(yīng)該首先確立一個登記部門，然后充分協(xié)調(diào)各個部門之間的關(guān)系。

1.3 內(nèi)容完善性不足

在我國頒布物權(quán)法之后，不動產(chǎn)登記范圍雖然正在不斷明確，并且建立起了一套完善的登記制度，雖然這樣看起來，似乎我國不動產(chǎn)登記制度正在不斷走向完善和成熟，但是其中仍然有一些很關(guān)鍵的問題不能忽視，從當(dāng)前的情況來看，我國不動產(chǎn)登記在類型上還不夠明確，并且也沒有充分保護(hù)其請求權(quán)。從另一方面來說，更正登記和異議登記等制度還仍然不夠完善。除此之外，在我國現(xiàn)行法律中，和不動產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容仍然不夠?qū)挿海⑶疫€有很多內(nèi)容仍然還不能以不動產(chǎn)的形勢來進(jìn)行登記，這其實(shí)也是導(dǎo)致就得分產(chǎn)生的根源，其交易行為也沒有法律的保障，安全性嚴(yán)重不足。

2 關(guān)于如何完善我國不動產(chǎn)登記制度

上文我們已經(jīng)總結(jié)了當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作中存在的問題，例如登記范圍不夠明確、體系構(gòu)建的整體性較差，并且其內(nèi)容中仍然有很多殘缺之處有待于完善，所以我們應(yīng)該從這些方面入手，提出一系列有針對性的措施，提高不動產(chǎn)登記管理水平。

2.1 對我國不動產(chǎn)的登記范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確

要想使我國的不動產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步完善，充分保證不動產(chǎn)交易的安全性，首先必須對我國不動產(chǎn)的登記范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確。由于我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記物權(quán)在種類配置方面無法充分與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，存在明顯的滯后性，再加之現(xiàn)階段所面臨的新物權(quán)設(shè)置混亂與物權(quán)法定原則存在沖突的現(xiàn)實(shí)狀況，因此，要想使這一現(xiàn)狀問題得到有效改善，確保我國不動產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步完善，首先必須充分借鑒國外在完善不動產(chǎn)登記制度方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極將已經(jīng)被絕大多數(shù)國家經(jīng)實(shí)踐證明為切實(shí)可行的有效異議登記制度、更正登記制度以及預(yù)告登記制度等相關(guān)制度大膽地引入我們國家，確保相關(guān)法律法規(guī)所確定的物權(quán)種類將所有的登記物權(quán)涵蓋在內(nèi)。部分學(xué)者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記效力和登記程序等存在不統(tǒng)一的情況，根本原因是由于各個登記部門之間存在著利益之爭，只有實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性，才能夠使這一問題得到有效解決。

2.2 對不動產(chǎn)登記制度的體系性進(jìn)行不斷完善

要想使我國的不動產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步完善，還必須對不動產(chǎn)登記制度的體系性進(jìn)行不斷完善。在建立健全我國不動產(chǎn)登記制度的過程當(dāng)中，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)具有非常重要的意義，在很大程度上，它會直接影響到不動產(chǎn)登記程序和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的統(tǒng)一完善。在實(shí)物界和學(xué)術(shù)界，關(guān)于應(yīng)該選擇哪一種機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)目前還存在這較大的爭議。在我國現(xiàn)行的物權(quán)法中，雖然已經(jīng)明確了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的目標(biāo)，但是，關(guān)于選擇哪一種機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并沒有予以明規(guī)定。目前，學(xué)者們的爭議主要集中在公證機(jī)關(guān)說和法院說兩個方面，雖然有一定的合理之處，但是并不符合我國的實(shí)際情況。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該選擇將行政機(jī)關(guān)作為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，盡管這種選擇可能會帶來行政管理色彩等問題，但是這一問題完全可以通過采取合理的程序設(shè)計(jì)來予以解決。

2.3 對不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善

要想使我國的不動產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步完善，對不動產(chǎn)登記制度的體系性進(jìn)行不斷完善無疑也是有效途徑之一。而要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，則必須不斷完善預(yù)告登記制度。我國現(xiàn)行的物權(quán)法明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議后，為了充分保障當(dāng)事人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記結(jié)構(gòu)申請預(yù)告登記。成功申請預(yù)告登記之后，如果沒有通過預(yù)告登記權(quán)利人的同意對該不動產(chǎn)進(jìn)行處分的，視為所發(fā)生的物權(quán)行為無法律效力。”實(shí)際上，預(yù)告登記制度是一種有效的保護(hù)措施，并沒有推進(jìn)為本登記，如果并沒有損害到預(yù)告登記權(quán)利人的利益，物權(quán)人的再次處分行為是應(yīng)該具有法律效力的。

結(jié)束語

經(jīng)過前文總結(jié)，以當(dāng)前的情況來看，我國不動產(chǎn)登記仍然存在著很多問題，其中最為明顯的就是的登記范圍仍然不夠明確、制度的構(gòu)建也沒有足夠的體系性，內(nèi)容也仍然有很大的殘缺。所以我們應(yīng)該首先明確不動產(chǎn)登記的范圍，并且加強(qiáng)不動產(chǎn)登記制度的體系性建設(shè)，讓內(nèi)容更加充實(shí)完善，這樣才能提高我國不動產(chǎn)登記的工作水平。只有確立了一套完善的制度，才能讓相關(guān)人員在日常工作中做到有據(jù)可依，給人們的生活提供便利。

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