淺析經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議

徐舜

經(jīng)營性物業(yè)是指已經(jīng)竣工并投入商業(yè)運(yùn)營，通過出租等經(jīng)營方式在較長時(shí)期內(nèi)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金收入的商業(yè)房產(chǎn)，包括商場(chǎng)、寫字樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式。近年來隨著地價(jià)、房?jī)r(jià)的較快上漲，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款作為一種新型融資品種，因其貸款期限長、還款方式靈活、企業(yè)還本付息壓力輕等特點(diǎn)，較好地解決了企業(yè)因經(jīng)營性物業(yè)前期項(xiàng)目投入金額大、占用時(shí)間長而影響日常資金周轉(zhuǎn)的實(shí)際問題，也為銀行拓展和培育長期穩(wěn)定的客戶群體提供了良好的平臺(tái)。但實(shí)踐中，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款已暴露出一些不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)問題。

一、案例分析

經(jīng)營性物業(yè)是指已經(jīng)竣工并投入商業(yè)運(yùn)營，通過出租等經(jīng)營方式在較長時(shí)期內(nèi)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金收入的商業(yè)房產(chǎn)，包括商場(chǎng)、寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)、酒店、倉庫、工業(yè)廠房等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指向客戶發(fā)放的以其自有的經(jīng)營性物業(yè)抵押，以該經(jīng)營性物業(yè)的租金收入質(zhì)押，并以此租金收入和經(jīng)營收入作為主要還款來源的中長期貸款。

2015年12月，某銀行向一公司發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款6500萬元，貸款期限10年，4000萬元用于股東借款，2500萬元用于置換該公司在他行的貸款，以該公司的房產(chǎn)作抵押，并開立租金收入監(jiān)管專戶。檢查中發(fā)現(xiàn)該筆貸款存在如下問題：一是該筆貸款既未按固貸程序進(jìn)行調(diào)查，也未對(duì)流動(dòng)資金需求量進(jìn)行測(cè)算，未根據(jù)貸款用途將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入固定資產(chǎn)貸款或流動(dòng)資金貸款管理。二是貸款資金部分回流借款人，貸款用途不實(shí)。經(jīng)查，向借款人發(fā)放的6500萬元中4000萬元通過借款人他行賬戶分2筆又轉(zhuǎn)到借款人在該行的另一賬戶用于房地產(chǎn)開發(fā)。三是還貸資金監(jiān)管不到位。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款還款來源是商戶的租金收入，但部分租戶的租金未通過監(jiān)管賬戶結(jié)算，租金收入未能覆蓋貸款利息。

二、風(fēng)險(xiǎn)分析

從上述案例可以看出經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款在實(shí)際操作中存在以下潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要用于購置、大修經(jīng)營性物業(yè)，置換用于建造或購置經(jīng)營性物業(yè)的銀行、股東、關(guān)聯(lián)公司借款等負(fù)債性資金以及物業(yè)經(jīng)營期間的配套周轉(zhuǎn)性資金需求等。顯然，這種貸款品種不僅可以用于日常經(jīng)營，還可以置換貸款和股東借款。實(shí)際工作中，銀行貸前未能進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，未對(duì)借款人的現(xiàn)金流進(jìn)行合理測(cè)算，對(duì)借款人的資金需求把握不準(zhǔn)。貸后管理往往走過場(chǎng)，特別是對(duì)于貸款資金真實(shí)用途監(jiān)控不到位，所以企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會(huì)利用歸還股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款之名達(dá)到用于新項(xiàng)目開發(fā)的目的，導(dǎo)致資金被挪用。甚至違規(guī)流入國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途的問題。同時(shí)，對(duì)作為還款來源的租金收入監(jiān)管專戶監(jiān)控不到位，信用風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限較長，一般5至10年，貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見因素較多。如，經(jīng)營性物業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的變動(dòng)，可能導(dǎo)致抵押不足以及項(xiàng)目出租率和租金水平，第一還款來源和第二還款來源存在不確定性，影響著貸款的按期收回。加之，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估體系不完善，借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌?chǎng)租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行等，這些都會(huì)增大銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營性物業(yè)貸款的主要還款來源是租金收入，雖然銀行開立了租金收入監(jiān)管專戶，承租人書面承諾將租金匯入監(jiān)管專戶，出租人也授權(quán)銀行貸款未還時(shí)主動(dòng)扣收租金還款，但這種相當(dāng)于租金收入的擔(dān)保并不是真正意義上的擔(dān)保或抵押，因此，在“不得對(duì)抗善意第三人”的法律原則下，銀行“扣收租金”存在一定的法律障礙。同時(shí)，若借款期限在租賃到期日之前，一旦借款人不能按期歸還，對(duì)照“買賣不破租賃”的原則，銀行也難以及時(shí)處理抵押物。

（四）制度盲點(diǎn)

對(duì)于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，監(jiān)管部門尚未出臺(tái)專門的規(guī)章制度，《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》也沒有明確覆蓋該項(xiàng)業(yè)務(wù)。因此，銀行開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，大多依據(jù)其內(nèi)部管理制度，資金支付時(shí)多數(shù)打擦邊球，不嚴(yán)格按貸款新規(guī)管理。

三、對(duì)策建議

（一）嚴(yán)格篩選客戶和項(xiàng)目

貸款對(duì)象應(yīng)選擇信用等級(jí)和開發(fā)資質(zhì)較高，財(cái)務(wù)狀況良好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)優(yōu)良或物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)客戶。經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)選擇位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段，并投入運(yùn)營一段時(shí)間，出租率較高，經(jīng)營狀況良好的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

（二）加強(qiáng)貸前調(diào)查

要重點(diǎn)了解物業(yè)的經(jīng)營收入、支出情況。一是對(duì)銀行流水或其他收款憑證詳細(xì)核實(shí)物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流情況。二是對(duì)抵押物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算和分析。三是甄別抵押物在設(shè)定抵押前簽訂的租賃、管理等各類合約的性質(zhì)、種類和數(shù)量，分析、評(píng)估其對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響程度，特別關(guān)注承租人等依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等對(duì)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的限制。四是調(diào)查物業(yè)情況。主要包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、物業(yè)周邊環(huán)境、建造成本、賬面價(jià)值、評(píng)估價(jià)格、出租情況、變現(xiàn)能力等。五是預(yù)測(cè)企業(yè)的償債能力。分析主要包括申請(qǐng)企業(yè)現(xiàn)金流狀況、年租金情況、每年可用于還貸的物業(yè)收入情況，分析貸款期限、還款方式等與申請(qǐng)企業(yè)現(xiàn)金流狀況是否匹配等。

（三）審慎授信

加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期變化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和相關(guān)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的研究、分析和預(yù)測(cè)，密切關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)借款企業(yè)現(xiàn)金流量和抵押物價(jià)值變化，合理確定貸款期限。結(jié)合企業(yè)的租金水平對(duì)其經(jīng)營情況進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算，并考慮房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值、合理的市場(chǎng)價(jià)格以及租金覆蓋率等因素，確定貸款金額。明確貸款用途，并約定一旦企業(yè)未按照約定用途使用資金銀行有權(quán)提前收回貸款。

（四）強(qiáng)化貸后管理

加強(qiáng)對(duì)資金用途、貸款資金流向的監(jiān)管，防止因資金流向不合理而引發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有效控制資金用途。加強(qiáng)對(duì)抵押物業(yè)價(jià)值的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注物業(yè)出租率、租金水平的變化情況和整個(gè)物業(yè)的管理狀況。密切關(guān)注借款人經(jīng)營狀況，一旦出現(xiàn)借款人經(jīng)營不善，要及時(shí)采取保全措施，避免形成風(fēng)險(xiǎn)。

（五）明確適應(yīng)規(guī)則范圍

對(duì)于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應(yīng)根據(jù)貸款申請(qǐng)的具體用途來判斷適用規(guī)則，貸款如用于項(xiàng)目的建設(shè)投資應(yīng)屬于《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》適用范疇，如用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)則屬于《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》適用范疇。endprint