長租公寓：下一個風(fēng)口？

方臻子

在貫徹落實中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，構(gòu)建租購并舉的住房制度過程中，杭州的長租公寓市場迎來了爆發(fā)性的發(fā)展。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”2017年10月18日，黨的十九大報告擲地有聲。

此前，住建部等九部委于2017年7月發(fā)文，要求加快發(fā)展住房租賃市場，深圳、杭州等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市。在貫徹落實中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，構(gòu)建租購并舉的住房體系過程中，杭州的長租公寓走在了前列。

最好的時代

“沒想到政策來得這么快。”杭州長租公寓“拎包客”CEO華杰最近感觸良多。關(guān)于發(fā)展住房租賃市場的政策文件頻頻發(fā)布，讓這個已經(jīng)觀察長租公寓領(lǐng)域近十年、又奮力跳入其中拼殺的創(chuàng)業(yè)者感到“風(fēng)口”將至：“雖然這個行業(yè)還存在各種各樣的問題，但我看到希望已經(jīng)越來越近。”

許多長租公寓的創(chuàng)業(yè)者、從業(yè)者，都與華杰有相同的感受：“最好的時代”終于要來了。

曾經(jīng)，住房租賃市場這只“蛋糕”，雖有萬億級別，卻只淪為房地產(chǎn)饕餮盛宴上的最后一道甜點，不太受人重視。但隨著一二線城市房價的持續(xù)走高，國家對住房租賃市場的態(tài)度由鼓勵變?yōu)橹С郑L租公寓成為房地產(chǎn)發(fā)展新的風(fēng)向標。

一方面，人口凈流入的大中城市，住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ蟆倚l(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告（2016）》稱，未來一二十年，中國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程，2020年我國仍有2.5億以上的流動人口，將帶來巨大的居住需求。據(jù)杭州我愛我家的研究，雖然處于租房淡季，但7月杭州租賃市場平均租金為3920元/套，相比6月上漲1.6%。

另一方面，租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。

怎樣讓城市新人“住有所居”？推動租賃市場發(fā)展的利好政策頻出，黨的十九大報告中的相關(guān)表述更讓從業(yè)者吃下了一顆“定心丸”。

其實，早在7月底，住建部聯(lián)合九部委就圈定了12座城市作為首批開展住房租賃試點的城市，杭州位列其中。住建部等九部門的文件，明確鼓勵國有、民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。在長租公寓的運營者們眼里，這無疑是一劑“強心劑”。

“化解了之前魔方公寓在發(fā)展過程中遇到?jīng)]有政策支持的尷尬，也讓長租公寓企業(yè)有了更多的物業(yè)選擇。”魔方生活服務(wù)集團副總裁錢智康認為，長租公寓這個“風(fēng)口”，風(fēng)力更強勁了。

雖然杭州的試點細則還沒出臺，但相關(guān)人士透露，九部委的文件中“培育機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”“增加租賃住房有效供應(yīng)”等大原則肯定會得到體現(xiàn)，這都將為杭州長租公寓的發(fā)展“保駕護航”。

又一個“風(fēng)口”

早在2002年，長租公寓就已出現(xiàn)。2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+國際青年公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發(fā)式增長的序幕，短短3年，有近100億元資本流向這個領(lǐng)域。而從2016年開始，長租公寓市場加速興起。

隨著住房租賃市場政策的明朗化，資金實力雄厚的房企也摩拳擦掌，龍湖的“冠寓”、萬科的“泊寓”、本土大悅資管的“群島”等有房地產(chǎn)開發(fā)商背景的長租公寓，紛紛在杭州亮相。

“長租公寓是一個全新的市場，一個萬億級的市場。一方面是國家在推，另一方面也是房企自身發(fā)展的需要，我們得為將來自持的土地找到一條出路。”在位于杭州城西留和路的龍湖地產(chǎn)杭州首家“冠寓”里，杭州“冠寓”負責(zé)人葉忠表示。

2016年12月1日，萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陸續(xù)在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

2017年3月，杭州跟進這一政策，當(dāng)溢價超過70%后競拍自持面積。上半年，杭州共計20宗涉宅地塊出讓，其中13宗有一定比例的自持，在大江東更是出現(xiàn)了100%自持的宅地。就在7月底，上海首批兩幅租賃用地的成交，要求所建物業(yè)嚴格按照“只租不售”模式管理。上海還明確提出，“十三五”期間，預(yù)計新增住房供應(yīng)170萬套，其中租賃住房占比要超過60%。

這也意味著，未來房企手中必將自持大量住宅，長租公寓將成為房企重要的業(yè)務(wù)類型。

“冠寓”在杭州的試水，獲得了不錯的市場反響。據(jù)葉忠介紹，6月30日試營業(yè)后開始招租，一個月時間，254間房已達到90%的招租率，“大家愿意為這樣的產(chǎn)品買單”。

房企們的進入絕非偶然，這是目前長租公寓火爆的一個縮影。

2016年初進入杭州的魔方公寓，目前已運營8家門店，擁有1700個房間；“拎包客”有5家門店；萬科2019年將在良渚、拱墅、余杭等建設(shè)自有產(chǎn)權(quán)的“泊寓”；“群島”儲備項目9家；“冠寓”的目標是2000個房間。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年初杭州的長租公寓規(guī)模在5000間左右，而到今年12月，這一數(shù)量或?qū)⒊尸F(xiàn)十倍增長。

“長租公寓行業(yè)，看似非常簡單，就是賺取物業(yè)裝修改造后的溢價，但還是需要非常精確的內(nèi)部測算、資金運作、管理團隊等。在行業(yè)大浪淘沙的過程中，必定會有小的、生意不好的、內(nèi)部管理混亂的公寓，也肯定會有人認為公寓是風(fēng)口而去盲目投資。”錢智康說，雖然“蛋糕”很大，但并非誰都能分到一杯羹。

對長租公寓的經(jīng)營者來說，商業(yè)模式的落腳點必須是規(guī)模和贏利。一方面，行業(yè)被視為藍海，資本大量進入，大舉擴張；另一方面，市場仍普遍受困于贏利模式不清晰、贏利難等問題。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一點，像極了共享單車——今年6月開始共享單車迎來“倒閉潮”，行業(yè)的兩家領(lǐng)跑者進入了比拼資本和規(guī)模的階段，二三線梯隊的共享單車企業(yè)即將面臨的選擇有限：要么在某個局部市場站穩(wěn)腳跟尋求行業(yè)巨頭并購，要么退出市場。endprint

存在諸多隱憂

繁榮背后，長租公寓的發(fā)展模式，也隱藏著諸多隱憂。

最大難題是“不賺錢”。如果單靠租金收入，長租公寓的贏利往往無法支撐其擴張的速度。YOU+在獲得A輪融資的兩年后，因在風(fēng)口上遲遲“飛不起來”而更換CEO，并宣布去“公寓化”。新CEO郁珽認為，“公寓從大勢上是不賺錢的，去公寓化一定是必然的趨勢。”

在實力雄厚的地產(chǎn)系長租公寓看來，重資產(chǎn)型地持有物業(yè)，也是一種發(fā)展模式。物業(yè)的增值部分，或?qū)⑹俏磥淼闹匾找嬷弧?/p>

而對于租賃物業(yè)運營的輕資產(chǎn)模式長租公寓企業(yè)來說，賺錢這回事，得分不同的維度。

“因為絕大多數(shù)的魔方公寓是直營店，前期會有比較大的租金、裝修投入，按照現(xiàn)在的開店速度，投入巨大，所以從整個公司層面上來說目前是不賺錢的。”錢智康說，“但對單個項目的贏利情況來看，一般過了爬坡期的門店，都處于贏利狀態(tài)。杭州的8家店中，除了2家處于爬坡狀態(tài)，其余6家都已經(jīng)實現(xiàn)了單店的贏利。贏利主要是通過租金差、增值服務(wù)而來。”

蜂擁而上的長租公寓創(chuàng)業(yè)者，也助長了存量物業(yè)的價格，擠壓了利潤空間。特別是背靠地產(chǎn)的長租公寓，資金實力相比其他“玩家”來說具有碾壓性優(yōu)勢。華杰認為：“開發(fā)商進入長租公寓行業(yè)的沖擊作用巨大，短期抬升了租金成本。”據(jù)他估算，一些物業(yè)的價格漲幅超過40%。

“在房地產(chǎn)開發(fā)商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，取得物業(yè)的成本越來越高。”葉忠認為。

除獲取物業(yè)的成本正在攀升外，長租公寓行業(yè)還面臨同質(zhì)化嚴重的問題，都在互相抄襲互相模仿一些基礎(chǔ)性東西，比如小清新風(fēng)格的設(shè)計，設(shè)置有廚房、健身、休閑等公共區(qū)域，單純比拼裝修設(shè)計、地段位置。如何避免同質(zhì)化，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢，是這些出身不一、血統(tǒng)不同的長租公寓品牌不得不面臨的問題。

在華杰看來，未來3至5年這一行業(yè)必然會洗牌，兼并重組無法避免，小企業(yè)想要在“巨頭”陰影下生存，必須拋棄同質(zhì)化，擁有自身的核心優(yōu)勢。對“拎包客”來說，這個核心優(yōu)勢指其全力營造的“社區(qū)”標簽。

“長租公寓就是社群經(jīng)濟，是人賦予了居住價值，和誰一起住更重要。”華杰說，精細化的管理，人文化的社區(qū)，對未來的長租公寓非常重要，所以“拎包客”投入了大量心血在人與人關(guān)系的營造上，它的公共區(qū)域面積非常大，擁有一個小型創(chuàng)業(yè)孵化器，并且在其他長租公寓追求極致“人房比”時，花費極大的人力舉辦各種社群活動、創(chuàng)業(yè)交流。

在“拎包客”濱江南環(huán)路社區(qū)，由濱江區(qū)政府與其聯(lián)合打造，是濱江區(qū)人才用房。為什么政府將人才用房交給了“拎包客”托管，而不是實力更強的地產(chǎn)系長租公寓？在華杰看來，正是它的這個核心優(yōu)勢打動了政府：“政府不是讓我們來管房子的，而是來服務(wù)人的。”endprint