投資性房地產會計變更巧增利潤

續芹

通過統計2007-2014年A股上市公司投資性房地產披露情況，可以發現采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司只有極少數；轉換計量模式的最直接的動機就是增加當期利潤。

投資性房地產的后續計量有兩種方法，一是成本模式。投資性房地產的會計處理與固定資產一模一樣，按部就班計提折舊，如果有減值跡象計提減值。另一種是公允價值模式。投資性房地產按照公允價值計量，公允價值的變動直接體現在利潤表的“公允價值變動收益”當中。成本模式可以轉成公允價值模式，但公允價值模式不允許轉成成本模式。

計量方式的不同對相關公司的業績直接造成影響，且對有些公司影響相當大。

轉變計量模式的動機

相關準則從2007年開始在上市公司中施行。筆者搜集整理了2007-2014年A股上市公司合并報表中投資性房地產的報表附注信息，可以看到，在所有上市公司中大概有四成多的公司有投資性房地產，其中只有極少數的公司（5%）選擇用公允價值模式對其投資性房地產進行會計核算。但用公允價值計量的這個比例隨著時間推移，在逐漸增加，主要是由于準則規定公允價值模式是不允許轉為成本模式的。

為什么絕大多數公司會選擇成本模式？筆者認為可能的原因有：第一，路徑依賴，按照原模式沒錯； 第二，公允價值的取得是有成本的。一般需要聘請資產評估師評估一番，因此評估費要出。但是，就有上市公司自行評估其投資性房地產的公允價值，就要十分小心了，這個公允價值沒有經過第三方認證，其真實準確性可能要打折扣的。第三，公允價值的波動不受管理層控制，管理層對利潤表的把控力度減弱。公允價值由市場決定，若是租賃市場好，投資性房地產公允價值上升伴隨利潤增加；但萬一，租賃市場不好了，公允價值的下降會給利潤表帶來沖擊。若是用成本模式計量，當期投資性房地產折舊如何計提可是管理層可以說了算的。

因此，絕大多數的公司仍然用成本模式計量其投資性房地產。但每年總會有幾家上市公司將其投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，為什么？

利用上述數據，筆者進一步整理了2007-2014年間將投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式的企業名單，并分別看了一下轉換當年該事項對利潤表的影響（見表1）。

在筆者統計的16家公司中，只有1家（2008年的金融街）該轉換事項帶來的公允價值變動為負數（并且對當年利潤影響不大），其余15家公司的營業利潤全部都因為該計量模式的轉換而增加。這15家中甚至有5家，考慮了這部分正收益之后，營業利潤仍然是負數。另外的10家營業利潤為正數的公司中，6家公司公允價值變動收益占營業利潤的比重超過10%。

因此，投資性房地產計量模式的轉換非常直接的動機就是——改善當期利潤。

不同計量模式與財務分析

成本模式下，投資性房地產的核算與固定資產一致，每年計提折舊，因此利潤表中會體現折舊費用。公允價值模式下，折舊費用沒有了，大多數情況下投資性房地產會確認公允價值變動收益。因此，一般情況下，利潤表上的盈利能力都會得到提升（這里沒有討論少數會產生公允價值變動損失的情況）。

當凈利潤提升的同時，總資產（凈資產）規模也在擴大，甚至有可能出現由于投資性房地產公允價值與歷史賬面價值之間差額極大，導致分母急劇增加，從而導致總資產（凈資產）收益率降低的情況發生。

筆者搜集整理了上述16家轉換計量模式的上市公司在轉換年度上一年基本每股收益和加權平均凈資產收益率的原值與追溯調整值，如表2所示。

按照前面的判斷，凈資產收益率可能變大也可能變小，因此出現6家該指標變小的公司不奇怪，但為什么有5家公司的每股收益都是變小的？

一種猜測是：這幾家公司不僅做了一項會計政策變更，還有其他會計政策變更導致了凈利潤變小。因此，筆者挨個排查了一遍，發現并不存在這種情況。

另一種猜測是：公司有可能通過低估前一年投資性房地產的公允價值來達到將公允價值上升更多地確認在轉換當期的目的。將上述兩張表結合一下，可以看到，除了北京城建，另外4家前一年每股收益下降的公司，在轉換當年公允價值變動收益占營業利潤的比重相對都是比較大的。這在一定程度上印證了筆者的猜想。

根據以上的分析，合理的推論是：在轉換當年，投資性房地產絕大多數情況下確認了公允價值變動收益，從而增加當期凈利潤，使得利潤表上的盈利能力更加好看；而對凈資產收益率的影響則要看公允價值增值幅度與經營性資產盈利能力孰高孰低，如果前者高，那么凈資產收益率會得到提升，如果后者高，則公允價值計量將拉低凈資產收益率。

紅星美凱龍的盤算

我們以實際案例來進一步說明。

紅星美凱龍主營業務是家居賣場，2012年本想在A股上市，后轉戰港股，于2015年6月在香港上市。近來，紅星美凱龍一直在努力回歸A股市場。2016年5月13日，披露了A股招股說明書（共721頁）。2017年11月10日，紅星美凱龍更新了其招股說明書（共957頁）。

從披露的會計數據和財務指標來看，紅星美凱龍資產、收入規模在不斷增長，利潤和經營現金流也逐年增長，凈利潤率很高，負債水平與行業對比企業相當，凈資產收益率還可以。

但紅星美凱龍所有資產項目中最重要的一項資產是投資性房地產，并且它采用了公允價值計量的模式。

紅星美凱龍的資產結構中，按公允價值計量的投資性房地產占全部資產八成左右，因此公允價值變動收益給利潤總額帶來的影響也是非常巨大（百分之三十多）。紅星美凱龍的投資性房地產對利潤表和資產負債表的影響是如此之大，使得如果我們不對其進行會計分析，就無法得出可靠的財務分析結論。

那么我們按成本模式對其投資性房地產進行測算。在2017版招股說明書中，紅星美凱龍對相關財務指標按照投資性房地產以成本模式后續計量進行了模擬測算。可以看到，如果用成本模式計算，投資性房地產的賬面價值會減少一半以上，同樣凈利潤也會減少一半以上。

進而，筆者測算一下紅星美凱龍與小商品城（成本模式）可比狀態下的凈利潤率與凈資產收益率。

表3顯示，紅星美凱龍的凈利潤率下降了一半，但仍然略高于小商品城。這個凈利潤率才是可比的凈利潤率。

凈資產收益率的測算則相對要復雜一些，筆者采用了模糊的簡化算法。2016年紅星美凱龍成本模式下的凈資產收益率為12%，小商品城則為11%。這個凈資產收益率總體來看要比公允價值模式下更高，在后一個模式下，紅星美凱龍的2016年凈資產收益率為10%。

既然成本模式下凈資產收益率更高，為什么紅星美凱龍不選擇用成本模式計量其投資性房地產？用杜邦分析法來看2016年的數據，可以看得很清楚，公允價值模式下凈利潤率非常高，但周轉率和杠桿比率都很低。利潤表上的盈利能力超強，資產規模巨大，企業負債率不是很高。而成本模式下，凈利潤率略高于行業對比企業，周轉率略低于行業對比企業，杠桿率很高。

所以，紅星美凱龍用公允價值計量其投資性房地產的主要原因：第一，沿用港股報表的處理思路。企業一貫用公允價值計量，因此A股招股書上仍然沿用；第二，公允價值下資產體量規模大，顯示出企業底子雄厚，在行業中位于翹楚地位；第三，顯得資產負債率沒有那么高，財務風險不會特別引人注目；第四，最重要的一點應該是，公允價值計量下凈利潤很高，每股收益很高，一定市盈率下，有利于企業制定較高的發行價格。

總體看下來，紅星美凱龍的報表盈利能力還可以，企業經營較多運用了負債，未來經營需要管理好現金流，保證負債的有序更替和償還。這次股權融資如果完成，應該也能夠部分解決高負債的問題。

作者任職于對外經濟貿易大學國際商學院