關(guān)于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢的研究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，對于我國金融市場具有較大程度的依賴性。房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，會直接影響到我國市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，對于人民生活也會產(chǎn)生極大影響。但從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國的房地產(chǎn)金融仍存在著很多問題，這些問題的存在使得房地產(chǎn)市場的正常供給受到影響，也使得我國的房價居高不下。本研究從房地產(chǎn)金融所存在的問題出發(fā)，就我國房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展趨勢提出有效的預(yù)測與建議，以期對房地產(chǎn)金融的相關(guān)理論研究與實踐有所助益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融 問題 發(fā)展趨勢

筆者根據(jù)所學(xué)過的專業(yè)知識、查閱到的相關(guān)文獻(xiàn)資料以及多年的實踐經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，目前，我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展中主要存在以下五個方面的問題，分別是：對融資工具的依賴程度過高、體系尚不健全、風(fēng)險指數(shù)較高、發(fā)展較為緩慢以及配套法則不完善，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高等。這些問題的存在嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，下面是對以上五個方面問題的詳細(xì)闡述。

一、房地產(chǎn)金融存在的問題

（一）對融資工具的依賴程度過高

我國房地產(chǎn)金融對金融工具的依賴程度較高，尤其是對銀行信貸的依賴，隨著房地產(chǎn)信貸政策的實施，各類房地產(chǎn)直接融資工具也隨之得到了一定程度的發(fā)展，盡管如此，融資格局以間接融資為主的現(xiàn)實仍難以改變。國家宏觀調(diào)控政策使其他融資方式以較快的速度增長著，而銀行信貸的增長幅度呈現(xiàn)出下滑趨勢，銀行信貸被收緊，但卻沒有其他的融資渠道來進(jìn)行相應(yīng)彌補，因而房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重影響。

（二）體系尚不健全

盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史也較為久遠(yuǎn)，但從其目前的金融發(fā)展?fàn)顩r來看，健全、完整的房地產(chǎn)金融體系仍然沒有建立起來。尤其表現(xiàn)在房地產(chǎn)金融機構(gòu)的專業(yè)性方面，目前，向住房融資提供擔(dān)保或保險的機構(gòu)大多為專業(yè)性較低的住房金融機構(gòu)，而專業(yè)性較強的住房金融機構(gòu)卻較少。這類現(xiàn)象的存在反映了我國房地產(chǎn)金融體系不健全的現(xiàn)實。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險指數(shù)較高

在我國的一些地區(qū)，房地產(chǎn)市場過熱和價格上漲較快是房地產(chǎn)信貸面臨的兩個主要風(fēng)險。房地產(chǎn)價格上漲過快對于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展會產(chǎn)生極為不利的影響，價格上漲過快會使房地產(chǎn)的經(jīng)營價格與其自身的價值差距過大，進(jìn)而二者之間產(chǎn)生一定的泡沫，泡沫的產(chǎn)生會使得房地產(chǎn)金融的風(fēng)險加大，因為，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)的價格就會在較短時間內(nèi)大幅下跌，從而對銀行造成損失。因此可以說，我國目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險指數(shù)較高是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的一個較為嚴(yán)重的問題，也是對我國市場經(jīng)濟(jì)影響較大的問題。

（四）發(fā)展較為緩慢

在房地產(chǎn)金融市場中我們較為熟悉的是一級市場，如債券融資、股權(quán)融資等，但實際上房地產(chǎn)融資分一級市場和二級市場。目前，我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展速度相對較為緩慢，并且二級市場的發(fā)展仍不健全。住房抵押貸款二級市場的發(fā)展成熟程度還相對較低，銀行的長期住房抵押貸款如果通過二級市場出售便存在著很大的風(fēng)險，進(jìn)而又進(jìn)一步造成房地產(chǎn)金融的發(fā)展滯后。

（五）配套法則不完善，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)金融的相關(guān)法則既是對購房者形成一定行為約束的法律基礎(chǔ)，也是購房者保障個人合法權(quán)益的保護(hù)傘，但目前來看，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融方面配套的法則并不完善，這就容易引起購房者或者售房者的違法行為出現(xiàn)，如逃債、詐騙等，在必要的時候也很難依據(jù)相關(guān)法則來保護(hù)個人或企業(yè)的合法權(quán)益。另一方面，目前在我國的房地產(chǎn)金融市場還存在著從業(yè)人員素質(zhì)有待提高的現(xiàn)實，法則的不完善與從業(yè)人員素質(zhì)不高是制約房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的重要因素。

二、有關(guān)房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的建議

以上是有關(guān)房地產(chǎn)金融所存在問題的分析，依據(jù)提出的問題，本研究對其未來的發(fā)展趨勢提出預(yù)測，同時也是有關(guān)房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的建議。

（一）拓寬融資渠道，縮小信貸風(fēng)險

對于房地產(chǎn)金融對融資工具的依賴程度過高這一問題，可通過拓寬融資渠道的方式來縮小信貸風(fēng)險。拓寬融資渠道具體具有以下兩方面的作用：第一，會有效推動資本市場的發(fā)展，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相關(guān)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托、上市等多樣化的方式開發(fā)資金。第二，盡快完善房地產(chǎn)金融方面的規(guī)范與法則，與拓寬融資渠道相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（二）有效規(guī)避金融風(fēng)險

房地產(chǎn)金融機構(gòu)的相關(guān)人員要提高風(fēng)險意識，明確風(fēng)險的可能性來源，認(rèn)識到金融風(fēng)險對整個房地產(chǎn)金融市場以及整個市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，在工作中要嚴(yán)格按照相關(guān)流程辦事，規(guī)范審批制度。在規(guī)避金融風(fēng)險的過程中，銀行也起著重要作用，銀行需要積極主動地完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施，利用風(fēng)險機制來有效規(guī)避金融風(fēng)險。

（三）完善相關(guān)法規(guī)，提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)

完善相關(guān)金融法規(guī)首先可以對房地產(chǎn)售賣及購買人員的行為形成一定約束，減少在該領(lǐng)域違法行為的發(fā)生。其次，可以在交易中保護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。最后，完善的法規(guī)也是推動房地產(chǎn)金融發(fā)展的法律推動力。因此，我們有必要對部分法規(guī)的缺失進(jìn)行盡快地制定與彌補，對不合理的法規(guī)進(jìn)行有效完善與改進(jìn)。另一方面，房地產(chǎn)金融市場是否能夠得到有效發(fā)展，相關(guān)從業(yè)人員的素質(zhì)會起到重要的影響作用，對于相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)低這一問題，我們可以通過兩個方面的舉措進(jìn)行改進(jìn)，首先，可以在崗位上吸納更多掌握專業(yè)知識的人才，另一方面，也可以對在崗的專業(yè)素質(zhì)有待提高的人員進(jìn)行培訓(xùn)，鞏固與提高其專業(yè)知識與專業(yè)能力。

三、小結(jié)

本研究中，筆者結(jié)合個人多年的實踐經(jīng)驗，就房地產(chǎn)金融發(fā)展所存在的問題以及其未來發(fā)展趨勢的預(yù)計與建議展開論述，在對未來發(fā)展趨勢的預(yù)計與建議方面，本研究主要提出了拓寬融資渠道，縮小信貸風(fēng)險、有效規(guī)避金融風(fēng)險以及完善相關(guān)的法規(guī)，提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)三個方面的建議，希望該建議能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融的發(fā)展有所幫助。本研究的不足之處在于由于本人所學(xué)知識以及閱歷的有限性，未對所存在問題以及相關(guān)的預(yù)計與建議做到面面俱到的分析，這也是筆者努力的方向。

參考文獻(xiàn)

[1]王昊.新形勢下關(guān)于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的對策思考[J].時代金融，2013，（27）：156-157.[2017-08-08].

[2]鄭印霞，邵四華.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢與創(chuàng)新研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2011，（02）：6-10.[2017-08-08].

[3]吳禔.我國房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展趨勢[J].消費導(dǎo)刊，2007，（08）：69.[2017-08-08].

[4]周革平.我國房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展趨勢[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2004，（01）：14-16.[2017-08-08].

[5]任奔滔.關(guān)于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展探討[J].城市開發(fā)，1997，（09）：30-32.[2017-08-08].

作者簡介：胡飛（1987-），男，漢族，湖北人，本科，金融學(xué)。