土地儲備中的金融風(fēng)險與防范策略

◎于春巖

土地儲備中的金融風(fēng)險與防范策略

◎于春巖

土地儲備工作是城鄉(xiāng)土地規(guī)劃管理的重中之重，現(xiàn)階段我國土地儲備制度仍需進一步完善，土地儲備在資金的籌集、運營方面存在著不成熟的一面，如何有效解決金融風(fēng)險成為了土地儲備工作的當(dāng)務(wù)之急。文章對土地儲備金融風(fēng)險的特征進行分析，對于如何防范各類金融風(fēng)險給出相關(guān)建議。

土地儲備具有長期性和復(fù)雜性，各項工作環(huán)節(jié)都離不開大量資金的使用?，F(xiàn)階段我國土地儲備資金籌集的方式主要有以下幾種：第一，財政資金。由于籌集資金需要時間，加之政府財政能力問題，導(dǎo)致資金規(guī)模比較有限，風(fēng)險小、無本息；第二，銀行貸款。相對財政資金而言，可保證足夠的資金量用于土地儲備，然而受市場控制風(fēng)險較大；第三種是類似于購買債券等形式。我國以銀行貸款作為主要的資金籌集方式。

土地儲備的金融風(fēng)險特征

土地儲備工作對資金通常有著較高的要求，資金能夠按照供應(yīng)，土地儲備工作才能夠繼續(xù)進行。我國土地儲備工作所需要的資金，往往是通過銀行貸款的方式而來的，然而隨著社會的發(fā)展與變化，各種外力因素犬牙交錯，提升了資金運營管理的不穩(wěn)定性，金融風(fēng)險也伴隨而來。體現(xiàn)在以下幾點：

融資能力低。融資能力難以滿足實際需求，是我國土地儲備工作最為明顯的金融風(fēng)險問題。我國土地儲備工作是以當(dāng)?shù)卣疄槿谫Y主體進行的，銀行貸款被視為主要的融資手段，多數(shù)銀行向政府提供大量資金確保儲備工作持續(xù)開展。然而存在這樣一個問題，土地儲備工作耗時長、占用資金量較大，既要考慮到土地儲備機構(gòu)對資金的要求，還要避免不能按期還賬從而影響政府的誠信形象，所以這種矛盾的產(chǎn)生，影響到政府的融資能力。

融資主體少。土地儲備工作成效低，與資本規(guī)模和資金渠道有著直接的關(guān)系，其根源就在于融資主體過少。對我國土地儲備工作起到制約作用的因素有兩個：其一，我國城鄉(xiāng)的設(shè)施建設(shè)，這一部分對資金籌集要求較高；其二，相關(guān)政策已經(jīng)點明土地儲備機構(gòu)不可利用政府財務(wù)抵押融資，并且機構(gòu)自身也不具備貸款的權(quán)力。因此唯一的辦法就是通過政府進行融資，而這種做法很難適應(yīng)新時期、新環(huán)境下的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致風(fēng)險產(chǎn)生。

融資渠道少。我國土地儲備的資金籌集是以銀行貸款為主、政府投入為輔的方式所進行。然而就實際情況來看，往往出于各種原因?qū)е仑斦Y金不能及時就位。同時，大量的銀行貸款將會助長貸款趨勢，資產(chǎn)組合形式也過于單一，時刻面臨著諸多風(fēng)險隱患。再者，銀行向土地儲備機構(gòu)投放了大量貸款，如果政策有變，資金不能及時收回，其風(fēng)險性略見一斑。

土地儲備金融風(fēng)險的防范策略

嚴(yán)格制定貸款流程，降低銀行貸款風(fēng)險。銀行貸款是國家土地儲備融資的主要方式，并且這種趨勢將會在很長一段時間持續(xù)進行。由于土地儲備機構(gòu)在進行貸款時阻力小、貸款量大，就會產(chǎn)生與之相應(yīng)的金融風(fēng)險。為此，降低風(fēng)險需要從貸款流程方面進行處理，以求將損失降至最小。銀行必須按照有關(guān)政策完善貸款流程，要求做到資金與土地筆筆對應(yīng)，不得出現(xiàn)任何紕漏。儲備土地價位可稍低于正常土地價格，估價后在第一時間將信息結(jié)果公布于眾，確保整個貸款流程的高度公開、高度透明。

構(gòu)建土地儲備融資多元化體系。構(gòu)建土地儲備融資多元化體系，減少政府融資的壓力、拓寬融資途徑，對于降低土地儲備金融風(fēng)險有著極為重要的意義。

借助開發(fā)銀行的力量優(yōu)勢，通過完善業(yè)務(wù)流程實現(xiàn)高額貸款。該銀行貸款本息低，并且允許在較長時間內(nèi)完成還款?？紤]到貸款權(quán)限，由于土地儲備是一項有益于社會建設(shè)的工作，因此不存在權(quán)力上的限制。

發(fā)放土地債券對社會冗余資本進行籌措，這種債券并沒有脫離當(dāng)?shù)毓珎姆秶?，不僅實現(xiàn)了土地儲備資金籌集的目的，對推動地方經(jīng)濟建設(shè)也有著一定的現(xiàn)實意義。同時，這種方式有利于解決本地政府在財政資金方面不足的問題，并且打破了一直以來國家債券統(tǒng)領(lǐng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的束縛。實際操作中，要求土地債券參考國家債券的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行嚴(yán)格設(shè)立，降低土地債券在使用過程中可能產(chǎn)生的運營風(fēng)險，以達到資金籌集的目的。

買保險、獲收益。就目前來看，我國保險事業(yè)發(fā)展相對穩(wěn)定，運作體系趨于健全，能夠有效降低或規(guī)避投資可能產(chǎn)生的風(fēng)險，確保經(jīng)濟收益。當(dāng)?shù)卣砂l(fā)揮牽頭作用，對儲備金購買保險這一行為進行擔(dān)保，提升保險投資的信譽度，既達到了土地儲備資金的保障目的，還可得到相應(yīng)的經(jīng)濟利益。

土地儲備機構(gòu)需重視自身經(jīng)濟建設(shè)。土地儲備的經(jīng)濟效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社會效益，加強經(jīng)濟建設(shè)是土地儲備機構(gòu)今后需要重點關(guān)注的項目。可通過大力開發(fā)相關(guān)項目、優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)土地儲備機構(gòu)的效益增收。

加強對融資金額的管理。土地儲備機構(gòu)應(yīng)加強對融資金額的管理，銀行貸款資金需設(shè)置專人專管，與機構(gòu)運營經(jīng)費徹底脫離，并且嚴(yán)明要求無關(guān)人等不得隨意動用土地儲備資金。同時，嚴(yán)格審視貸款金額的入出情況，上級領(lǐng)導(dǎo)做到定期檢查和不定期抽查。除此之外，土地儲備工作的每一個環(huán)節(jié)，包括項目開發(fā)、購買、儲備以及歸整，都必須有相應(yīng)的貸款數(shù)額作為經(jīng)費支持。做好融資金額的管理工作是減少金融風(fēng)險的有效措施。

完善土地儲備制度、減少融資過程中的風(fēng)險，是現(xiàn)階段我國土地儲備工作的核心問題。文章對土地儲備金融風(fēng)險的特征以及防范策略進行相關(guān)分析，從問題出發(fā)尋找對應(yīng)措施，可確保土地儲備工作的持續(xù)開展。

（作者單位：白城市土地收購儲備中心）