新常態下促進房地產行業健康發展的策略研究

高廣智

（北京京南住房開發有限責任公司，北京 102600）

新常態下促進房地產行業健康發展的策略研究

高廣智

（北京京南住房開發有限責任公司，北京 102600）

基于新常態下的經濟特點，我國對于房地產行業的健康發展問題提高了重視，利用對企業調研的方式對現代房地產行業提出管理方面存在的問題。隨之，提出優化策略，其中包含了對行政審批改善、加快土地市場化進程等策略，來促進新常態下房地產行業的持續健康發展。

新常態；房地產業；健康發展；經營戰略

在我國自從進入經濟發展的新常態下，房地產行業便出現了諸多問題，在房地產行業健康發展的道路上形成了阻礙。這些問題存在如果不及時進行解決，那么便會出現社會秩序混亂經濟市場失衡，嚴重威脅到房地產行業的長久發展。因此，本文主要以基于經濟體系的新常態下，房地產行業所面對的問題以及相關的優化對策。

一、“新常態”下的經濟特點

一是社會的整體經濟發展趨勢呈現一個緩慢的狀態。如今我國以經濟發展作為衡量標準的時代已經成為過去式，在經濟進行轉變以后，產業都在依據新的發展趨勢來調整方向，即將要迎來的是經濟趨緩的一個發展階段。

二是經濟的網絡化、智能化。伴隨著我國科技的快速發展，網絡應用已經成為了我們現代人的主流，在一些電商、微商的興起，使一些傳統的銷售方式逐漸被取代。當前的時代，是屬于智能與網絡的。

三是人口老齡化紅利壓力的呈現。在當今，隨著人力資源的成本逐漸增高，對于勞動密集的行業經濟正面臨著前所未有的挑戰。老齡化壓力的出現，根據數據顯示，在2014年末，我國的退休人口高達2個億，占總人口的15%，甚至還會出現擴增。這在于新常態下的經濟是一次巨大的轉型。

二、新常態下房地產行業面臨的問題

1、行業吸引力快速下降

對于在房地產行業開發的過程中，不僅包括施工設計、施工監測、場地管理、資金預估等，同時房地產行業的擴增領域比較大。在金融危機以后我國推出了一些有關經濟的決策，在房地產行業中并未出現經濟衰退的現象。反而屢創新高。到了2013年，大部分城市都出現房地產行業經濟發展呈現下滑趨勢，因為資產的逐利性，地產企業漸漸的走向其他行業的領域中。一部分企業開始轉型，尋求新的效益渠道，以獲取資產輕量化，來擺脫傳統的融資途徑，為長久戰略做好準備。我國經濟由快速增長到走向新常態，對于大量的儲存土地以及大面積的擴張，已經不能滿足當代的需求了。

2、企業過分依賴投資驅動，缺乏風險管理體系

因我國老齡化的進程有所加快，所以我國勞動人口逐漸遞減，對于房屋擁有率已經達到最大化，個人投資也不在拘泥于房地產行業，對于新常態下的房地產市場的組成與結構發生了巨大的變化，另外政府剪掉打水滿灌的貨幣政策，使城市建設更趨于平緩，這對于應用原有的盈利模式的房地產行業逐漸聚積了很大的風險。因為長期的以來一直對投資驅動的過分依賴，從而導致了對于人才管理、技能管理、應用手段等方面的忽略。在面對著外部環境下的不斷變化，很多企業對于內部風險控制做的還不夠到位。由于長時間缺少管理意識，沒有對風險進行一個明確的預估以及相應的措施。這種對于風險進行控制、評價、識別、化解、應用的整個過程中管理的匱乏，這清晰的反映出房地產在高速盈利的基礎上對風險管理有多大程度上的忽略，從而也忽視加強自身管理。

三、企業面臨的財務管理問題

1、存在資產結構風險

對于房地產行業擁有貨幣的占比并不高，一般上市公司大概是百分之九左右，而其他的行業大概在百分之十一左右，所以企業在對抗財務方面的問題時的能力還不高。當抵抗財務風險的能力與預付款的比重相同時，如果依據市場的普遍的報酬率來算大概是百分之八左右，那么機會成本率只有百分之十七，這對于別的行業是很大的，并且房地產的核心決定了財務資金的使用方式。

2、資產周轉率偏低

房地產的行業不同于其他的行業，它的資產周轉是比較難的。為了企業的長久發展，它的銷售效益一定要大于其他的行業。對于傳統的房地產進行觀察會發現很注重施工質量，對于安全性的要求特別高、施工周期比較長、審批復雜等，這些都是致使資金回流較慢的原因。這樣的狀況在政策不停調控以及市場波動較頻繁的狀態下，只會增加對企業的經營風險。

3、融資渠道單一

我國當前的房地產企業都在全面的應用財務杠桿，大部分都是利用債務進行融資，主要的方式向銀行借貸款，雖然成本較低，但是會出現回款匱乏、市場癱瘓的狀態，反方面的影響是很大的。對于中小企業而言，財務狀況是最為不樂觀的，一方面是在融資渠道上比較單一，另一方面由于企業內部的管理不夠。因此，在新常態下，經過經濟的迅速膨脹以后在逐漸下降，在經營管理上的有偏差的中小企業只能被迫退出經濟市場。

三、優化對策

1、依法加快土地市場化進程

對于土地的市場化不僅是放松政策的管理制度，還是進一步加深對于土地政策的規范性，因此做好基礎設計，所以增加體系帶來的力度。在如今經濟體系的作用下，主要是對土地市場的圍繞，為有序的對土地建設提供主要的方式，具體手段如下：第一，在土地市場干預方面要減少控制，放棄一刀切的管理方式，要依據消費者的需求適當的加大政策；第二，加大交錯區與城鄉結合部的開發力度，加大集體建設用地以及對農村基地的依法流轉；第三，加大對地價的監控，構建標準的地價，實施定期發布，來有效的引導企業對土地的儲備以及購買的行徑，來保證房地產的增長與存量處于一個平衡的狀態；第四完善土地改革有效的與房地產政策的對接，增加土地公開范圍的比重。對于住房的用地處于一個滿足市場交易范圍、成本審計以及列入投資。

2、進一步改善行政審批效率

為了降低審批的周期，提高房地產建設的開發效率，可應用以下方法：第一，在簡政放權的基礎下，完善現有的申報體系，對審批進行限時實施、以及網上申請審批的方法等，徹底改善某些組織機構對于工作不認真負責的態度與作風，進而提高申請審批的效率；第二，對傳統的審批環節進行改變，建立一系列的政府權力的清單，使政府負責的部分可以推動扁平化的管理模式；第三，采取城市融合的控制性的策劃，加深對審批技術的規范化、科學化，對于建筑的形式、色彩、配套設施等要參照清單和制定的規劃進行引導，可以使企業有效的避免開對于新事物的盲目追求，造成在審批的過程中出現反復的狀況；第四，進一步對房地產的市場進行完善，使其決定性作用保障市場機制順利應用，全面的發揮出非政府組織的服務與中介的作用。

3、加大產品規劃創新

依據新常態下的我國的房地產市場的剛性需求將長存于企業之中，可以適當的進行當地的組織與政府機構進行的牽頭，全面的發揮出設計院所與企業的所有的才智集一體，比如在不同區域的不同氣候、人口結構、生活習慣、土地狀況等，探究出適合當地居民的消費水平的產品，并且使其盡量完善到標準化。可以依據配套、規模、建筑造價、風格等不一樣，采取不同的命名的方式，例如夢幻系列、小康系列、富強的系列等。根據產品的性能來保證新建住房的充分使用，并且也要增加對各地的住房進行因地制宜的推廣，從而增加客流量，快速的對建筑產品的創新。

4、全面改革房地產財稅政策

對于房地產稅費方面確實存在不均衡的局面。例如一些高級稅種，包含物業稅、房地產稅等，在一個區域單獨的實施這一政策是很難開展的，也不符合新常態下的市場經濟。為此提出以下的建議：第一，對于房屋交易的營業稅進行大程度的減少，企業和個人繳納的房產所得稅應基于基礎上進行適當的提升，這樣可以明顯的降低流轉的總稅負。取消掉二手房的交易的稅收優惠的年限，加深對于過戶費用的壓縮；第二，在經濟系統或是金融系統對于辦理房產轉揭業務的支持，對減小費用和簡化登記進一步的簡化；第三，對建成的時間較久的房屋加大對公共設施的投入，使其城市房屋發展達到平衡、穩定；第四，提高對民生工程的資金投入，加大公共設施修建的進程，重點在休閑，教育以及交通等，可以產生對居民合理分散的作用。

5、企業管理的規范與創新

對于企業的規范與創新有以下幾點建議

（1）引入流程優化

在房地產項目開發的過程中包含了很多的環節，比如對于工程的前期定位、政府審批、工程建設、規劃設計等應用項目管理手段進行優化，縮小項目的實施周期，使資金可以加快周轉的速度，減小資金的浪費。

（2）變革內部組織結構

企業的內部組織結構如果隨著經濟的變化而進行轉換，那么對于現代企業的發展是核心競爭力。通過對組織體系的創新完善，可以適當的、合理的對企業的分工進行有效的協作，可以很大程度的提高企業核心價值。在面對新常態情況時，可以打破傳統的組織結構，建立一種新的組織結構，具有高效率、科學的、準確的、規范的組織結構，應對嚴峻的競爭挑戰。

（3）采用新營銷模式

基于新常態下的經濟體系作為企業發展的根本參照依據，可以對新的營銷方式進行引用。若想保障企業持續發展，必須適當的創新企業的營銷模式，要做好老客戶的售后服務，新客戶的興趣培養。

（4）經營活動中樹立法治意識

企業要依法經營，按時繳稅，不逃稅、漏稅，在審批、辦證、借貸都要嚴格的按照法律程序進行辦理業務，不欺騙消費者，政府對于自身的要求，要充分的承擔社會責任

我國房地產行業在基于新常態下的經濟體制中，出現了一些長期以來潛伏房地產企業內部問題，在經濟快速膨脹以后，有一些房地產企業因適應不了新的經濟體制，導致退出房地產行業的舞臺，當然也會有創新型的房地產企業得以壯大。本文主要闡述了房地產行業在發展中存在的問題，建議該行業要進行自主創新與全面完善經營理念，在以應用發展迅速的科技技術與網絡技術作為前進的助力，抓住市場需求擴增房地產的經濟市場，通過應用有效方法去解決問題，這樣房地產行業才會健康發展走向新紀元。

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[3] 陳林杰：新常態背景下房地產開發企業的發展策略[J]． 基建管理優化，2015（02）．

[4] 覃云、李靜：“新常態”下房地產業回歸合理發展路經研究[J]．市場論壇，2015（07）．

[5] 孫德朋、丁仲德：適應“新常態”的中國房地產發展策略[J]．青島行政學院學報，2015（05）．

（責任編輯：占雨秀）