重慶市房地產市場價格變動趨勢探析

劉乙穎，余 函

重慶市房地產市場價格變動趨勢探析

劉乙穎，余 函

在中國改革開放大潮中，只有20年直轄歷史的重慶，經濟一直保持著穩定增長，通常伴隨著GDP的增長，房地產——經濟結構中最重要的組成部分，自然會呈現不可抑制的猛漲趨勢，盡管各地政府出臺了相應的樓市調控政策，但像北京、深圳、上海等一、二線城市房價一直高居不下。然而重慶，一個GDP增長連年排名前列的核心大城市，房價卻始終控制在普通二、三線城市的水平，處于平穩增長的狀態，據中國指數研究院統計，2010年至2015年，重慶房價的漲幅是12%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅為22%。究竟什么原因使得重慶能跳出高價樓的魔咒，我們將從重慶發展歷史，產業結構，地域特色，城鄉人口分布，政府調控政策等多方面做出具體分析，研究重慶房價調控模式在全國范圍內是否具有可復制性與可推廣性。

重慶房地產；高價樓；調控政策

一、引言

改革開放以來，中國逐步廢除社會主義時期的住房政策，建立適應資本主義體制的房地產市場，其過程大致分為三個階段：1978～1991年，住房改革和房地產市場的區域性試點。1991～1998年，住房改革和房地產市場在全國推開。1998年后，房地產市場基本成熟。本階段，終止福利分房，全部城鎮住宅強制商品化。至此，地產資本終于敲開了他們夢寐以求的個人住房領域大門，大量資本開始涌入房地產市場，房地產投資熱火朝天。2016年一、二線城市房價又迎來“坐火箭”的一年，國家統計局最新數據顯示，2016年，我國商品房銷售面積約15.7億平方米，比上年增長22.5%，商品房銷售額約11.8萬億元，增長34.8%，其中，住宅銷售額增長36.1%。在如此動蕩的房地產市場中，重慶的房價可謂是房地產界的一股清流，從直轄之初至今，無論是從居民的感知還是統計數據顯示，都保持著平穩增長的狀態。

二、影響重慶房價因素的探討與分析

（一）特殊的地理位置

重慶地處我國東、中、西三大經濟帶的中西經濟板塊的結合部。東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西；轄區東西長470千米，南北寬450千米，幅員面積8.24萬平方千米，為北京、天津、上海三直轄市總面積的2.39倍。重慶的結合部區域位置，具有承東啟西，左右傳遞的樞紐作用，是交通、物質、文化、人員、技術、信息和經濟交流的中轉站，是沿海經濟向內陸腹地延伸的依托點之一，也是我國經濟發展向西進行戰略轉移的支撐點之一。正是這樣特殊的地理位置給重慶經濟的發展帶來了契機。廣袤的土地資源，大量的資金涌入以及便捷的交通也為重慶房地產業的發展創造了有利的條件。

（二）城鄉人口分布

2015年，重慶市常住人口3016.55萬人，與上年相比，增加25.15萬人，增長0.8%，常住人口繼續保持增長態勢。其中城鎮人口1838.41萬人，與上年相比，增加55.40萬人;全市城鎮化率60.94%，與上年相比，上升1.34個百分點。鄉村人口1178.14萬人，占常住人口的39.06%，與上年相比，減少30.25萬人。重慶市外出人口1069.43萬人，其中外出市外人口505.50萬人，占全部外出人口的47.3%;市內外出人口563.93萬人，占52.7%。全市外來人口150.21萬人。由以上數據分析得出，直轄以來，在重慶城市化進程中，伴隨著農村人口不斷減少，城市人口不斷增加，對商品房的需求也不斷增長，一定程度上推動了房地產業的發展，但同時重慶作為一座人口凈輸出的城市，市內外出人口占總人口比重達一半以上，另一方面也緩解了住房需求緊張的狀況，抑制了房價的過熱增長，使得供需趨于平衡。

（三）經濟發展狀況

曾經的重慶，主要產業不外乎鋼鐵、煤炭、化工、有色金屬、軍工等重化工產業，但在全國重化發展鼎盛時期，在鋼鐵行業、煤炭行業、化工行業、有色金屬行業狂歡中，重慶悄無聲息地實現了支柱產業轉換。重慶的高明之處在于，傳統行業處于發展鼎盛時期悄無聲息做減法，高技術產業做加法，新興產業做乘法。另外雖然重慶還處于投資驅動經濟發展階段，但重慶的投資重點不放在房地產方面，而是放在實體經濟領域、基礎設施領域、民生領域，重慶經濟的高增長并沒有建立在房地產高漲價基礎上，房地產投資嚴格控制在固定資產投資25%（+-3%）左右。從某種程度上看，重慶真正做到了系統性地從經濟和民生兩個維度去調控房地產市場，實現了人的城鎮化。

（四）政府對重慶房價的調控政策

重慶政府通過綜合考慮房地產市場的長短期特點，相繼出臺土地儲備制度、地票制度、保障房制度、房產稅制度，控制房地產市場宏觀層面的供求關系，共同創造了重慶成功控制房價的氛圍。

1.土地儲備制度

2002年8月22日，在時任副市長黃奇帆的推動下，重慶市政府通過了《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，開始大力實行土地儲備制度。其實質是，由政府主導，將市內土地一級市場的經營權交給由官方掌控的幾家市級土地儲備機構，核心在于原有的土地一級市場巨額增值收益不再被房產商占有，而是進入代表公共利益的國資系統。土地儲備制度對重慶房地產業影響重大，主要堅持了五項原則：一是超前儲備，一步到位；細水長流，逐年供應。二是對儲備地的使用要兼顧公益和商業開發。三是土地儲備不改變市區兩級政府的分配制度。四是土地儲備公司肩負做好兩個循環的責任。五是嚴格設置風險“隔離墻”。同年，重慶市建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進行宏觀調控。2003年2月，重慶市政府又在土地儲備中心的基礎上成立重慶市地產集團。該集團是重慶市政府注資的專事土地儲備和開發整理的運作載體。隨后幾年，重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產經營管理公司等重慶市政府旗下的八大投融資平臺，亦被授予土地儲備職能，介入了土地一級市場。政府從而有效地控制了房地產市場，形成了土地資源配置的良性循環。

2.地票制度

地票制度即將農村閑置的宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、公共設施用地等集體建設用地復墾為耕地，盤活農村建設用地存量，增加耕地數量。這一制度創新，從系統化的層面看，主要基于三方面的理論邏輯。一是地票制度是被異化城鎮化路徑的正常回歸，二是地票制度是產權經濟學的創新實踐，三是地票制度是恪守“三條底線”的審慎探索。2008年，重慶報經中央同意，成立農村土地交易所，啟動了地票交易試點。按照我國土地用途管制制度和城鄉建設用地增減掛鉤、耕地占補平衡的要求，增加的耕地數量就可以作為國家建設用地新增的指標。這個指標除優先保障農村建設發展外，節余部分就形成了地票。按照增減掛鉤政策，地票與國家下達的年度新增建設用地指標具有相同功能。通過交易，獲得地票者就可以在重慶市域內，申請將符合城鄉總體規劃和土地利用規劃的農用地，征轉為國有建設用地。大量的土地供給有效地抑制了地皮價格，房地產開發商建房成本降低，從而有效抑制了房價的上漲。

3.保障房制度

在保證充足的用地供應同時，重慶的保障房建設在全國范圍內也是完成得最好的。重慶以公租房為重點的住房保障體系，解決了低收入和外來務工人員的住房需求。在過去的十年里，重慶總計興建約4000萬平方米公租房，為數十萬市民提供了福利性住房。保障房供給量基本滿足了市場的需求，就造成炒作房地產市場、獲利的空間小，投資投機意義不大。

4.房產稅制度

從2011年起重慶成為兩個房產稅試點城市之一，重慶市的主城九個區都屬于試點的范圍，至今已有6年的時間。征收對象包括個人擁有的獨棟商品住宅、高檔住房、外地客購買的二套房等。今年年初，黃奇帆卸任重慶市市長一職后，各路不確實的消息鼓吹重慶房價將會上漲，吸引了大批外地炒房者組成炒房團涌入重慶房地產市場，個別地區和樓盤房價出現異常波動。重慶政府一直貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的理念，及時發布新的政令，對房產稅征收對象中，將“在重慶無戶籍、無企業、無工作個人新購的第二套普通住房”，調整為對“三無”人員首套住房征收房產稅，根據交易單價，將獨棟別墅和高檔住宅分為0.5%、1%、1.2%三個不同檔次；“三無”個人新購住房稅率為0.5%。房地產稅是房地產市場的“內在穩定器”，能夠起到逆周期的作用，對上海而言，是一副處方藥；對重慶而言則是一副保健藥，對重慶房地產市場長期健康穩定發展是有利的。政府根據市場實際情況的變動對房產稅制度作出的相應調試，遏制了炒房牟利行為，維護了樓市的平穩發展，同時政府在“土地財政”之外又多了一個收入渠道。

三、結語

總的來說，重慶主要解決了影響房價的最主要因素——供需均衡，重慶模式總結起來是“高端有遏制，中端有供給，低端有保障”，在高端市場重慶是最早試行房產稅的城市之一，此外，契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業形態形成經濟性遏制作用；中端市場的供應在十年前就以較低的價格收儲了大量土地儲備，保證了充足的供應；低端保障性住房又有政府主導的公租房系統供應。這些措施使重慶房價控制到了三四線城市的水平，成為全國核心城市的房價洼地。重慶與中國所有城市都不同，具有“大城市、大農村、大人口”特點，其樣本的特殊性注定了重慶對房地產業作出的調控方案只適應重慶本身，在全國范圍內不具有可復制性和可推廣性。

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劉乙穎，女，重慶長壽人，長江師范學院財經學院學生；

余函，長江師范學院財經學院。

F293.3

A

1008-4428（2017）04-38-02