合作階段前移 信托紛紛聯動拿地

為了鞏固客戶資源、拓寬業務渠道，今年以來，信托與開發商合作，開始進入了“地產+信托”的聯動模式

當貸款的同質化競爭越來越激烈的時候，信托正在另謀生路。近日，記者了解到，原來信托公司比較舒服的日子，2013年正悄然發生變化。

“現在的業務越來越難做，篩得多，做得少。”從事信托多年的項目經理Mike對《投資者報》記者說。隨著券商資管、基金等牌照的加入，房地產行業的融資渠道日趨多樣，固有的貸款模式出現了激烈的競爭。

“從信托公司的項目端來看，通道業務受到擠壓，尤其是基金公司子公司的資產管理規模上得很快。銷售端，固定收益類的產品并沒有明顯的壓力，個人投資者依舊熱情高漲，但伴隨著風險事件的逐次披露，投資者也逐漸具備了挑選信托產品的能力。” 啟元財富投資分析總監汪鵬對《投資者報》記者說。

對此，信托公司再一次將房地產信托的合作階段前移，配合開發商拿地，進入了“地產+信托”的聯動模式。

地王頻出

報道顯示，日前，根據中指院數據顯示，2013年前三季度，十大代表性企業累計拿地金額為2447億元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。累計拿地面積為7553萬平方米，相比去年同期大幅增長46%。

其中，僅在三季度，十大房企拿地金額就達934億元，環比增長18%，同比增長66%。7月和9月成為拿地高峰期，拿地金額分別達到388億元和372億元，為今年最高水平，一二線熱點城市仍成為企業爭奪的重點，高總價、高溢價地塊頻現。

盡管半月前，國土部剛剛喊話“一線城市年內不再出地王”。但是，市場拿地的熱情絲毫未減，對房地產市場而言，最近三年內國土資源部針對高地價問題的通知、座談會其實多達6次，而這些“喊話”終究也未能阻擋“地王”紀錄被一次次刷新。

“近期的地王項目所處地段都處在一線城市核心區域，在各城市地產預期分化的格局下，開發商爭奪有限資源必然導致地價的上漲，另一方面地方政府也樂見地價上升，以減緩地方債務壓力。”汪鵬說。

聯動拿地

而在基建類信托受限后，地產信托開始強勢回歸。

為了鞏固客戶資源、拓寬業務渠道，今年以來，信托與開發商合作，開始進入了“地產+信托”的聯動模式，對于好的地塊，市場似乎在隱隱形成一種共識。

“信托合作拿地的交易結構，早在四五年前就出現過，當時很多信托公司都曾發放過土地儲備貸款的信托計劃，主要是向借款人發放用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款，借款人一般為地方土地儲備中心或者房地產企業，后來出通知要求‘四三二’，貸款增多，就一度停了。”日前，北京某資管人士對《投資者報》記者說。

據悉，2010年初，銀監會曾下發過一份《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》（下稱“《通知》”），要求收緊房地產信托融資渠道。

《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款，還取消了2009年給予房地產信托的“特惠”政策，“四證”齊全再次成為房企獲得信托貸款的“鐵門檻”。

而今，對于重拾聯動模式，業內認為，原因主要有三。

第一，“四證齊全”的融資模式放開，參與的金融機構數量增加，僧多粥少，信托真實得到的項目減少，且具備了“四證”后的房企的資金需求降低；第二，工程進度方面，前期介入得越早，對后期的退出越有保障，尤其是對爭奪激烈的黃金地塊，拿地成功后，再以銀行開發貸來彌補；第三，努力適應當下房企擴張儲備土地的需求。

“幫助開發商拿地有助于信托公司在與銀行和同業爭取優質融資方時占有優勢。”汪鵬指出。

條件有限

只是，即便是合作拿地，能夠進入信托偏好的企業和項目的范圍仍十分有限。

“要么交易對手是百強房企，盤子夠大，跟著走，對公司的情況有判斷即可；要么就是項目所在區域是極好的地段，例如北上廣深等城市里，有需求。”上述資管人士表示，“通常是兩年期限，大多以明股實債的方式，年化利率根據主體差別較大，平均15%的水平，但相較于房地產開發可能獲得的巨大收益，還是比較可觀的。”

對此，汪鵬的建議是可參考三個方面。其一，選擇負債率合理的一線開發商，上市公司更好；其二，物業業態在項目所在地具備一定的稀缺性；其三，在不良資產處置方面具備經驗和背景的信托公司，而規避地王項目和位于供大于求的鬼城的項目。

只是，這種一味回歸一線城市的做法，對于那些真正需要發展、開發，并符合城鎮化剛需的區域，并無多大幫助，信托的主動管理空間仍有待優化。■