蛋殼公寓：傳統租賃市場的顛覆者

張偉

說起自己的新身份，沈博陽很自豪。

這位知名互聯網企業家（糯米網創始人、領英中國創始人），現在的身份是一家住房租賃企業——蛋殼公寓的執行董事長。

在他看來，這是一個會誕生獨角獸級企業的市場。

一個很重的行業站在風口上

“房屋租賃今年的市場規模是1.3萬億元，預計到2030年會達到4.6萬億元。”沈博陽說，風口的產生，一方面源于國家的政策紅利，另一方面是因為房東和租客的痛點“非常痛”。

如果你在北京東三環有一套90平方米、價值近1000萬元的房子，你會怎么辦？

蛋殼公寓簽約房東王先生此前的做法是：空置10年，理由是：不想麻煩。

“這套房子我不賣，但也不想出租。”王先生告訴《中國經濟周刊》記者，“一是黑中介太多，容易被騙;二是好的房客也不容易碰見;三是自己出租太麻煩。將近1000萬的房子，一年的房租10萬左右，說多不多說少不少，我有自己的生活和工作，不可能因為這10萬元租金操太多的心，所以我寧愿房子空著，直到和蛋殼公寓簽約。”

網友表示，每個租房者都有一部心酸史。租客的痛點則更廣為人知：黑中介、買不起房更（整）租不起房、房源臟亂差、信息不對稱。

和沈博陽一樣，蛋殼公寓創始人兼CEO高靖也是一位資深的互聯網創業者。接受《中國經濟周刊》記者采訪的當天，恰逢小藍車被曝倒閉的消息刷屏。

高靖感慨地說：“現在這個時代，資本太容易快速站隊了。很多創業項目，你必須是明星創業者，必須融資能力足夠強，因為融資能力決定了成敗。所以，我們必須找一個進入門檻相對高一些，不是隨隨便便誰都能進來的行業，快速建立自己的護城河。住房租賃是一個重資產、重資金、重服務的行業，這個行業太重了。我們選擇進入，我們的BI（商業智能）系統、房源積累都不是容易被簡單模仿的。”

美國的住房租賃市場，專業化租賃機構占30%;日本，專業化租賃機構占80%;中國，專業化租賃機構占1.5%～2%。

“這絕對是個大市場。”沈博陽說，國內住房租賃市場未來會出現像滴滴一樣的大企業。首先，我們和滴滴有類似性。互聯網最大的四個行業就是衣食住行，滴滴做的是行，我們做的是住，而且是互聯網以前忽略的最大一塊市場。

其次，我們和網約車行業還不太一樣。互聯網的創業方向有兩種：網絡效應強的、網絡效應弱的。網絡效應強的行業非常容易出現壟斷，比如社交，網絡效應最強，當微信一家獨大時，幾乎沒有第二家存在的空間;電商是網絡效應較強的行業，所以是“721”格局（阿里系占70%，京東20%，其他10%）;租房的網絡效應更弱。“我們判斷，未來會出現至少2～3家持有100萬間房間、市值非常大的做專業租賃的上市公司。”沈博陽說。

住房租賃可以很淘寶

蛋殼公寓創立于2015年初，員工1000多人，管理房間超過5萬間，在管資產規模超過600億元人民幣，主要面向一二線城市21歲到26歲的年輕白領;2017年3月完成A+輪融資，拿到單筆超過1億元人民幣的注資;目前已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津和武漢六地市場。

沈博陽說，蛋殼公寓是一家典型的互聯網公司。“管理團隊中，沒有一個人是傳統中介背景或開發商背景的，這樣才利于創新和顛覆。我們要做的就是用互聯網的方式去改造或賦能傳統的住房租賃行業，讓它更有效率。”

傳統的租房生意怎么做？在沈博陽看來，就是房東—中介—租客，C2C2C模式，中介雖然屬于某個公司，但主要是個人運作，房子沒怎么改造就租給了租客。蛋殼公寓做的是C2B2C模式，公司居中，把房子進行統一的改造、升級、運營，更快地拿房，更快地租出去，變得更有效率。

蛋殼公寓正在做的是通過人工+IT系統的方式建立自己的BI系統，一遍遍地收集用戶需求，觀測完善一線城市租賃信息，日積月累，系統會變得越來越聰明，從而代替個人的大腦，快速判斷并智能化地向客戶做出推薦。高靖告訴《中國經濟周刊》記者，類似的系統，在其他行業，比如淘寶、今日頭條等早就實現了，即個性化推薦。

蛋殼公寓執行董事長沈博陽（右）表示，蛋殼要做的就是用互聯網的方式去改造或賦能傳統的住房租賃行業，讓它更有效率。

“我們的BI系統會方便客戶（房東、租客）進行自助式的租賃簽約行為。當我們的信息、價格足夠真實透明，服務足夠標準，用戶就能快速做出判斷，在線下單。尤其是租客，就像在淘寶購物、在攜程訂酒店一樣;萬一住了不滿意，七天之內免費換一套就是了。”高靖表示，“我們正在一點一點地改變租賃市場，通過專業化托管，標準化升級、服務，讓年輕人有尊嚴地生活在出租屋里，生活在城市里。”

“鼓勵租賃，盤活存量房更重要”

住房租賃領域有兩種模式：集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓是自己蓋或者長期租賃一棟樓，改造成公寓，對外出租;蛋殼做的是分散式公寓，更多的是盤活存量房。

與巨大的租賃市場需求相比，我國租賃市場的供給難以滿足租房人群的需求。一線城市的租賃需求尤為旺盛，但是房源供給不足，存在較大缺口。據媒體報道，以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調查顯示我國家庭平均規模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。

而根據住建部的一項抽樣調查，出租房中商品房占比僅為40%，老式公房、農村自建房、回遷房和小產權房等占了很大比例。

沈博陽告訴《中國經濟周刊》記者，他們希望更多的人能取得共識，即鼓勵租賃不需要蓋這么多新樓，中國現有的房子足夠多了，更重要的是通過市場手段，盤活改造存量房。

蛋殼公寓現在管理的5萬間房中，70%以上為5年及以上租約。“存量房盤活的條件已經具備。除了政策利好的支持外，互聯網技術的發展、專業租賃公司的涌現，也讓越來越多的房東愿意將房子拿來出租。”高靖說。

“我們沒有競爭對手”

站在風口上的蛋殼公寓正在快速擴張。“此時此刻，我們在全國有1000套房正在改造、裝修。”高靖在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說。據其介紹，蛋殼公寓計劃在3～5年內持有100萬間房。

談到未來的發展，“前期投資大、回報周期長”這個行業痛點是個繞不開的話題。“大家都沒有特別好的辦法。行業目前處于‘小二房東的階段，‘規模不經濟，經濟不規模;管理一二十套房賺錢，超過100套，成本增加了就不賺錢了。我們的做法是用系統去計算回本周期，合理即可，公司能跑下去即可。”高靖說。

據了解，行業內回本周期的標準是兩年。“未來，我們的理解是公寓是個服務載體，增值服務的想象空間很大。比如我們正在嘗試的家具租賃服務。但沒有規模，增值服務很難產生效益。”高靖表示。

最近，蛋殼公寓創業團隊經常被問到一個問題：誰是你的競爭對手？

沈博陽說：“這是個偽命題。”首先，不同基因的企業會選擇不同的模式來做。比如地產商做的肯定是集中式公寓，他們擅長蓋樓、管理一棟樓，但分散式公寓他們做不來，因為這種模式非常有互聯網屬性，還要有遍布全國各個城市的地推人員;酒店也適合做集中式;中介背景的，因為線下門店多，適合做分散式;蛋殼公寓這種互聯網屬性的創業公司，也適合做分散式。

其次，住房租賃市場很大，且互聯網效應不強，不會出現一家獨大的情況。即便是都做分散式公寓，我國專業化租賃機構的市場占比才2%，打不起來。

“這個市場需要大家一起去升級、凈化，不是誰進場就會影響誰。這生意和打車不一樣，給你10個億去補貼也沒用。第一，補貼不起;第二，區域屬性太強。假如你在朝陽區工作、租房，我在石景山區補貼打折扣，你會來嗎？所以，重要的還是服務，比如，我收了100萬間房，能否有標準輸出把它改造出來，這是核心。”高靖說。