房地產企業納稅籌劃

曾雪婷

摘 要 伴隨著整個行業的巨大改變，房地產企業的發展變得越來越復雜化、多樣化。其中，對房地產企業的發展產生重大影響的是政府對房地產市場進行干預，導致市場競爭變得更加復雜。房地產企業不管是調節收入或是調節成本都難以達到理想的效果。因此，為了保持企業利潤增長，如何降低企業稅收負擔，就成為企業重點研究的對象，從而達到增加企業稅收利益這一目標。縱觀全局，納稅籌劃工作在企業發展中起著舉足輕重的作用，企業應引起重視，提早將納稅籌劃引入日常工作中來。

關鍵詞 房地產企業 稅務成本 納稅籌劃

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

1房地產企業納稅籌劃概述

1.1房地產企業納稅籌劃概念

房地產企業納稅籌劃是指房地產企業在法律所允許范圍內，結合房地產企業自身企業特點，事先對企業的經濟業務做出規劃及安排，以達到降低稅務成本的目的。這種使房地產企業稅收負擔大大減輕，有利于實現企業利潤最大化的行為就是納稅籌劃。

1.2房地產企業納稅籌劃必要性

房地產企業不同于其他產業，其業務涉及較大資金量，由于項目周期長所帶來的風險也比較大，存在一定的不確定性，但由于高額的市場回報率與其帶來的附加值，房地產企業之間的競爭也更為激烈。但是目前，由于我國稅收法律法規不夠完善，給房地產企業帶來的結果難以承受過高的稅負。因此，房地產企業納稅籌劃的探討就有了更加深刻的現實意義。

1.3房地產企業納稅籌劃的基本方法

1.3.1臨界點籌劃法

稅法中規定的一些具體標準就是稅收臨界點。當企業的收入或費用超出稅法規定的基本標準時，超出部分可能會導致企業的應納稅額增加，加重企業納稅成本；相反，有些達到基本標準可以享受減免稅政策，節省企業納稅成本。臨界點籌劃法就是把握這些標準來進行稅務籌劃。

1.3.2分離合同籌劃法

分離合同籌劃法是指企業在把握整體收入額不變的情況下，結合不同稅目之間的關聯影響，將一個合同分離成兩個。其實質是降低稅基。例如：房產稅及營業稅的納稅籌劃。

1.3.3降低稅基籌劃法

降低稅基籌劃法是指企業通過降低計稅基礎來分擔稅負。企業應繳納稅額是以稅基為基礎計算的。通常來說，稅基越大，稅額也越大。所以想要減輕企業稅收負擔，可以從減少稅基方面著手。

1.3.4相對節稅籌劃法

相對節稅籌劃法是在納稅總額不變的情況下，通過調節不同納稅期的納稅額，從而放大利潤的一種納稅籌劃的方法。利潤沖減稅收，減輕企業稅負。雖然兩種入賬方式不同，但物品折舊年限一滿，期間產生的納稅總額是一樣的。但是貨幣的價值隨時間變化而有所不同，企業通過調節不同納稅期的納稅額，當期節約的納稅額可以用作企業的流動資金，將時間價值轉化為經濟收益。

1.3.5稅前扣除項目法

企業如果足額為職工購買了五險一金，這既是企業遵守法律法規的體現，同時也抵減了所得稅，既為職工謀取了福利，也為企業長久發展增加了競爭力，充分體現出以人為本的企業文化。

關于土地增值稅方面，土地增值稅有五項扣除項目。其中前兩項取得土地使用權所支付的費用還可以加計百分之二十扣除，企業應該充分利用這項優惠政策進行納稅籌劃，使土地增值稅的超率累進稅率百分之三十到百分之六十，最大化降低增值額，增加企業收益。

2房地產企業納稅籌劃存在的問題

2.1房地產企業對納稅籌劃存在錯誤認識

所謂納稅籌劃的錯誤認識主要有以下兩個方面。其一是想靠與稅務征管部門搞好關系來達到減免稅的錯誤思想。一些房地產企業想要與稅務部門建立“特殊關系”，在與稅務部門打交道的過程中各種使用歪門邪道的方法就是為了降低企業稅務成本，甚至有些企業想要賄賂稅務部門達到目的。其二是靠偷稅逃稅來獲取稅收利益的錯誤思想。某些房地產企業隱匿真實賬目，也就是做假賬。通過減少企業收入降低應納稅額，這種行為是國家規定不允許的。

2.2房地產企業納稅籌劃思想與實際工作缺少協調性

房地產企業應對納稅籌劃的工作上，存在以下三點矛盾。第一，調節稅前應納稅額最少與稅后收益最多的矛盾。稅后收益并不是在納稅額最少的情況下就越大。房地產企業以少納稅為目的，從延遲預售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是將能夠得到的稅收優惠最大限度的利用。第二，調節企業單一稅賦最小與整體稅賦最小的矛盾。房地產企業涉及稅目種類繁多，即使同一項業務，涉及的稅目計稅依據也隨外部環境變化。納稅籌劃可能會出現臨界點，相互作用之下，反而可能使籌劃方案的結果大打折扣。所以綜合來看，房地產企業納稅籌劃應從整體出發，相互協調。第三，有些房地產企業在進行納稅籌劃工作時，方式方法沒有與時俱進，應將多種節稅途徑結合企業特點進行調節，選擇最適合企業發展的方案進行納稅籌劃。

2.3房地產企業納稅籌劃人員專業水平比較欠缺

目前，房地產企業的納稅籌劃工作基本上還是由財務部門來執行的。對于財務工作與納稅籌劃工作，兩者之間，缺乏獨立性。兩者雖然互有關聯，但納稅籌劃更應該當做獨立的個體來看待。因為納稅籌劃工作要求工作人員全面并且專業的掌握業務知識，僅僅只有財務部門的工作人員而沒有專業的團隊來執行這項工作，按所產生的效果應該遠遠不如預期。

3房地產企業納稅籌劃的改進策略及措施建議

房地產企業在進行納稅籌劃之前，企業的財務人員必須先了解國家稅務征收的內容、形式以及方法等。然后才能在合法的范圍內進行合理的納稅籌劃，達到為企業降低經營成本的目的。

3.1加強房地產企業的納稅意識以及培養企業風險管理文化

長期以來，一方面是由于我國房地產企業的管理層對稅務風險不重視；另外一方面是全體職工對稅務風險的忽視，認為控制企業稅務風險并不在工作范圍之內。因此，企業要進行稅務風險管理，首先應提高房地產企業所有者、管理者乃至全體員工的稅務風險管理意識，將稅務風險管理提高到戰略層面上來，這樣才能全力應對信息時代和全球化給房地產企業帶來的挑戰。

3.2樹立正確的納稅籌劃思想

房地產企業應該重視納稅籌劃工作，端正思想，擺正態度。一方面，稅務征管部門是國家稅收的執法部門，按照法律規章制度對房地產企業依法進行征稅。企業應當積極配合稅務征管部門的工作，依法按時繳納稅金，不要亂鉆法律空子。另一方面，房地產企業應以稅收法律與會計法規作為基礎，在合法的范圍內進行納稅籌劃工作，徹底擺脫靠與稅務征管部門搞好關系達到節稅目的地這種愚昧思想。

3.3以整體納稅籌劃為主，協調稅務關系

房地產企業只有將各種不同利益之間的關系處理得當才有可能實現這一目標。首先是要在最小納稅額與企業最多收益之間進行協調。房地產企業納稅籌劃需要縱觀全局，考慮稅種之間的關聯影響，進行多種搭配，制定出最優化的方案。最后是協調好同一稅目下不同納稅籌劃方法之間的關系，節稅不同于避稅，其操作起來的方法也不盡相同，可以將兩者相結合起來，使利潤最大化。

3.4健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調控

房地產企業納稅籌劃的主題之一就是降低涉稅風險。房地產企業主要通過以下三個方面來降低風險：一是企業應經常分析風險狀況，結合自身特點準備風險應對方案；二是把握外部大環境，及時調整籌劃方案，大大降低各種潛在的風險的發生；三是提高處理涉稅風險的能力，一方面，應對涉稅風險的發生，要做好緊急處理，運用預先制定的風險處理方案來控制風險，以防風險帶進一步擴散；另一方面，方案的靈活性要高，要可以隨時調整以應對不同狀況發生，盡量縮小風險帶來的損失。

3.5提高納稅籌劃人員隊伍的業務質量

從事納稅籌劃的工作十分復雜，工作人員需要透徹的了解相關法律法規，國家政策。這就要求工作人員全面并且專業的的掌握業務知識。因為納稅籌劃工作復雜且多變，只有專業的人員才能應對不同情況，在最短時間做出最合適的判斷，有利于企業的發展。企業一旦重視納稅籌劃工作，為其打造專業的團隊來執行這項工作，可以在一定程度上減輕企業的稅收負擔，為企業節省出一筆可觀的收益。因此，納稅籌劃工作至關重要，是企業實現自身價值的“推手”。endprint