樓市變天：930新政一周年

空城

2017年注定是中國樓市的轉折年。當國慶八天大家都堵在路上、堵在景區，甚至堵在微博上時，往日這時絡繹不絕的樓市門店卻門可羅雀，被網友調侃為“賣房的比看房的多”。

在2016年“930新政”出臺后，中國政府又先后出臺以“317新政”為代表的200多次調控、限購政策，給“不受控制”的樓市念起了“緊箍咒”，部分地方甚至把樓市鎖死，出現“有價無市”的狀況。

中國樓市的現狀究竟如何？進入 “五限時代”的中國樓市是否回歸健康與理性？打破現今樓市格局的關鍵是什么？距離樓市的長治久安還有多遠？

成過去的“金九銀十”

在今年的“十一”黃金周，全國樓市一片蕭條。多家研究機構發布的數據顯示，不止10月樓市蕭條，開年至今，全國樓市交易量普遍出現下滑。

據中原地產研究中心統計今年1-9月數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，商品房年內平均成交跌幅達到了40%。往年火熱的“金九”首周，全國一線城市整體成交量也是低迷不振，平均環比下調20%，其中北上廣深4個一線城市同比平均下降52%。二線代表城市成交量環比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表現火熱的三線城市也出現降溫，代表城市成交量環比下降13%，其中東莞降幅最大，達48.3%。而在今年黃金周前6天，樓市熱點城市也出現了明顯下調，熱點的30城市（其中部分城市網簽數據暫停無法統計）網簽大幅下調，平均跌幅達到了八成，成交量創2014年來最低。此外市場分化持續，三四線城市整體成交依然維持高位。

對于熱點城市黃金周網簽量同比跌幅近八成的主要原因，中原地產首席分析師張大偉認為：首先，是因為同比數據前值高，2016年國慶雖然開啟了“930”調控，但樓市處于踩剎車過程中，部分城市集中簽約，數據處于高位，導致整體市場同比前值影響了跌幅數據。其次，樓市調控持續一年，北京一年內發布了超過30次各種調控措施，中國熱點城市也發布了多輪調控政策，大部分投資需求轉移到三四線城市，一二線城市持續低迷中。第三，政策持續加碼，今年樓市調控更多的是預期管理，在市場出現不穩定因素時提前發布政策，相比往年的調控措施相對效果更好?！跋M貸收緊帶來的資金價格繼續上升，熱點城市繼續擴圍調控，三四線城市開始約束性調控，這些都導致2017年‘金九銀十成交遠遠低于預期?！睆埓髠フf。

北京新建住宅今年黃金周前6日網簽78套，二手房網簽23套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了72%；上海黃金周前6日網簽新建住宅147套，同比跌幅達到了78%；廣州中原地產監測，今年十一假期前后，廣州11區總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。

業內人士認為，消費貸收緊帶來的資金價格繼續上升，熱點城市繼續擴圍調控，三四線城市開始約束性調控，這些都導致今年“金九銀十”成交遠遠低于預期，預計在“四限”不斷加碼、信貸持續收緊的作用下，四季度房地產市場難言樂觀，成交持續低位運行將成市場常態。自去年“930”以來，從“五限令”到“購租并舉”“租售同權”，從一二線城市到三四線城市，樓市調控政策不斷加碼，使得樓市不斷擠壓投資和投機成分，回歸健康和理性。而樓市盛行的“金九銀十”，也已成過去。

一年出臺200余次限購政策

鏈家研究院數據顯示，截至今年9月30日，一年時間里中國已有近60個城市被納入調控范圍，出臺126條限購政策、166條限貸政策，累計推出各類調控政策超過200次，15個城市對于二套房實行“認房又認貸”政策，其中，廊坊等多個城市發布4輪及以上的政策“升級版”。至此，樓市進入“五限時代”，限購、限貸、限價、限售、限商。在多項政策疊加下，熱點一二線城市房地產市場出現不同程度降溫，房價過快上漲勢頭得以遏制?；仡櫋?30新政”的這一周年，國家在整治樓市上政策之多，涉及之廣，決心之大，前所未見。

2016年9月30日，北京發布“930新政”，將首套房首付比例提高至35%，二套房首付比例提高至50%。隨后七天，天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海等城市先后發布新的樓市調控政策，多地重啟限購限貸，新一輪樓市調控全面開啟。

2017年3月17日，北京出臺新政，再次加強樓市調控。相對于“930”新政，本次“317”新政的殺手锏就是“認房又認貸”。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%。這意味著只要有過商業性住房貸款記錄就算二套房，由于銀行貸款記錄是全國聯網的，所以只要在任何一個城市有過商業性住房貸款和公積金貸款記錄的，首付款比例將是60%。

今年9月底以來，多個省會城市密集出臺加碼樓市調控的措施。自9月22日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出臺新一輪調控，除西安和武漢外，7個城市均實施了限售，政策密集程度接近“930”新政的調控。而此次政策特點整體體現為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的，在此次進行了相應的加碼。如石家莊、長沙限購升級，貴陽結合此前調控力度，此次限售并限貸升級。而最重要的特點就是，多數城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點。

今年國慶黃金周樓市的遇冷，表明國家出臺的一系列樓市調控政策已取得重大成果，但樓市調控并沒有就此打住。今年10月10日，國家統計局局長寧吉喆在國新辦發布會上說，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產投機的取向不會變，房地產調控政策會繼續發揮作用，房地產調控長效機制正在緊鑼密鼓地制定，會適時出臺。兩天后的10月12日，昆明、紹興兩個城市也出臺了以“限售”為核心內容的調控新政。endprint

調控下敗走的炒房團

2017年8月14日夜，司法部在官方網站上公布了《關于公證執業“五不準”的通知》，讓異地炒房、借名炒房和杠桿炒房客陷入了危險境地?！蛾P于公證執業“五不準”的通知》核心內容包括：一、不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證。二、不準辦理非金融機構融資合同公證。三、不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。四、不準辦理具有擔保性質的委托公證。五、不準未經實質審查出具公證書。

這份“五不準”的文件里，影響最大的當數“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證”以及“重大事項一次一委托”“不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款”。這些規定，意味著無論買房賣房，如果需要委托代理，交易時間都將延長，樓市上房屋的整體周轉時間也將加長?？梢哉f，司法部“五不準”是從另一個角度，踐行了中央“住房不炒”的要求。

“炒房團”這個團體在中國一直是富有、專業、神秘的代名詞。他們有大量的資本和高超的手段，在樓市翻手為云，覆手為雨，創造了許多“一夜暴富”的神話。但在2017年，他們卻栽了。2016年年末，重慶樓市突然爆發，眾多炒房團蜂擁而至，甚至有炒房團“打飛的”去重慶購房的傳聞。重慶官方迅速反應，半個月內五次發聲并下發文件，并在2017年1月13日祭出“殺手锏”——“房產稅”，堅決遏制炒房行為。

重慶這次修訂針對的“三無”人員，是從第一套就開始征收，這堵住了很多外地的炒作者，也會打消很多人去重慶炒房的念頭，因為炒房者不知道下一步會不會提高房產稅率。而且重慶的房產稅跟上海不同，重慶是跟著房子走，只要征收過一次，以后就一直要征收。那些利用高杠桿、高成本借錢的炒房者，本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路，沒想到重慶方面把接盤俠給擋在外面了，時間成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投資失敗爛尾在重慶了，大多炒房者最終敗走重慶，折戟沉沙。

炒房團在重慶的“絞殺”，凸顯了政府對市場上炒房者的嚴厲打擊和對樓市的密切關注，也踐行了中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”理念。就在中國炒房團敗走重慶幾個月后，又一次蠢蠢欲動、卷土重來，這次他們瞄準的是雄安新區。

2017年4月1日，中共中央、國務院宣布決定設立雄安新區，規劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新三個縣及外圍部分區域。作為繼深圳特區、浦東新區之后的雄安新區，被炒房團譽為中國現今樓市的“最大一塊肥肉”。所以在中共中央、國務院印發通知、決定設立河北雄安新區的同時，炒房團就從四面八方源源不斷涌入雄安，大有逐鹿中原之勢。

但就在今年 4月2日上午，大多炒房團還在來雄安的路上時。安新縣人民政府召開會議，此次會議主題是關于房地產，要求禁止炒房行為。副縣長副縣長謝克慶在會上稱，政府已經工作一個晚上，正在查封查處所有售樓門店，大小產權房都有。樓盤也有人蹲守和巡邏，已經取締幾個賣房的，現在開始停止一切售樓行為。今年4月4日，雄安新區發布消息說，由于雄安新區三縣并沒有存量房源，房地產市場“有價無市”，目前暫未發現實際交易情況。樓市管控后的安新、容城當地，中介和售樓處的大門基本上都貼著封條，處于停售或停止工作狀態，也并無等待交易的炒房大軍。

專家分析，中國炒房團在雄安新區和重慶的“無功而返”表明，炒房客儼然已經成為樓市調控長期重點打擊對象，指望短線牟利，一夜暴富幾乎是不可能了。面對現今“有價無市”的中國樓市：有炒房者感嘆：樓市已經被“鎖死”，再炒也炒不熱了。

除了遏制市場上的炒房團，對于樓市的“幫兇”，政府也不放過。2017年1月16日，上海銀監局發布的行政處罰信息顯示，江蘇銀行上海分行受罰477.9254萬元，原因是該行給房地產公司違規融資用于支付土地出讓金。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，對違反相關規定的銀行進行重罰，可見監管部門對保持樓市調控政策嚴肅性和對市場平穩有序發展的決心。

租賃住房或打破樓市格局

雖然荒蠻生長的房市在政府多年多項政策調控得到了遏制，已基本回歸健康和理性，但并沒有形成長效的機制。如何扭轉房市持續上漲的勢頭？成為民眾最關心的問題。業內人士分析，租賃住房的興起或成打破現在樓市格局的焦點。

就在10月10日，繼國慶前杭州政府與阿里集團合作的國內首個智慧租賃平臺上線后，支付寶主辦的中國放心公寓聯盟發布會在上海舉辦，正式宣布在支付寶端率先打通國內8個城市線上租房服務，推行免押金、房租月付。支付寶的這一舉動，被業內人士解讀為響應此前政府提出“發展住房租賃市場”地號召，順勢而為地分割“租房市場”這塊大蛋糕。

在今年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局和證監會等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。隨后，住建部聯合國土資源部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展試點。據媒體統計，目前為止，中國超過8個省份、20個以上城市發布租賃新政，主要是增加住房租賃供給，規范租賃市場。

其實早在2016年6月，國務院辦公廳就出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。其中發展住房租賃企業擺在培育市場供應主體首要位置。

此前，上海、深圳等一線城市已先后出臺加快租賃住房發展的政策?！渡虾Ｗ》堪l展“十三五”規劃》提出，“十三五”時期，上海預計新增供應租賃住房70萬套。今年7月上旬，深圳也提出，引導和規范房地產企業開展長租公寓經營。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租賃權益大增對于大城市的租房者來說，無論從經濟價值還是社會價值角度，都能夠看出租房的性價比在提高。此外，租賃權益大增有助于房地產市場轉型，對于很多企業來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。endprint

另外，租賃權益大增對于購房需求本身沒有擠壓的導向，但是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。鏈家研究院的報告顯示，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

值得關注的是，國有平臺開始介入住房租賃市場。武漢、成都和上海等試點城市都提出組建或改建國有住房租賃公司，增加住房租賃增量。國企做住房租賃平臺的最大意義是改善租賃產業鏈的供應端，短期內擴大住房供給規模。國有平臺租賃房屋來源有新建租賃住房、改建閑置非住宅項目和社會籌集閑置空余房源等，一部分富余的公租房房源也將調整為租賃住房，不再限定租賃對象。

此外，在北京、上海全面推開的共有產權住房，已擴展到深圳、海南、廈門等地。與限價房、保障房相比，共有產權住房最大的變化是靈活的產權份額選擇、出租或出售產權無限制，這意味著購房者產權部分等同于商品住房。未來共有產權住房模式或在全國推廣，這將成為著力于住房供給側改革的有效舉措。

隨著租購并舉、共有產權等長效機制漸次落地，未來中國住房制度將形成覆蓋人群更廣、層次更豐富的多元體系，既能滿足新增城市人口初次居住需求，又能滿足長期城市居住后的住房改善需求，更重要的是，可以有效緩解和遏制現今持續攀升的樓市。發達國家經驗也表明，城市經濟越發達，其房價水平越高，帶來的購房壓力相應越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。

不用調控的樓市還有多遠

今年9月，人民日報社主管主辦的評論文章稱，當前，實施限購、限貸、限價、限售等一系列短期調控措施都是在為建立房地產調控長效機制爭取時間，這也是“長短結合”的房地產調控邏輯。實際上，長效機制已經在推進路上，既包括購租并舉的住房制度的逐步建立，又包括土地供應制度的逐步完善、差別化信貸政策的持續推進等等，只是由于稅收問題更加復雜，因此相對于住房、土地、信貸等政策的推進進度稍有滯后，但是相關工作正在展開。而待長效機制建立起來后，短期調控措施才可以逐步退出。

為此，今年7月，廣州市政府率先發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。“租購同權”第一次出現在中國地方政府的正式文件中。

所謂“租購同權”，就是不能讓人們因為住房方式不同而獲得不同的基本公共服務。而在基本公共服務領域，教育和醫療無疑是人們最關注的熱點之一。廣州政府“租購同權”的提出，獲得各界人士的肯定和點贊，一時成為網絡熱詞?！白赓復瑱唷币脖粚＜艺J為是大勢所趨，未來應該會在全國全面推廣?！白赓復瑱唷北徽J為是促使人改變想法、用租房替代購房的“催化劑”。

早在今年的5月19日，住建部就發布了關于《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。這是中國首個關于住房租賃和銷售的條例法規，除了穩定房價預期，政府對房東、中介采取了更為嚴格的監管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩定而長期的租賃市場。它昭示著中國房地產即將開啟一個新時代：租賃時代！

而在今年7月下旬，九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；緊接著，住建部聯合國土資源部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取北京、上海、廣州等為代表的13個城市開展試點。有專家提出，房地產長效機制還需要三項立法出臺，以此來保障租房者的權益：一項是房地產稅法，一項是住房法，還有一項就是住房租賃法。

在被選為租賃住房試點城市沒多久，今年8月9日，在杭州市政府主導下，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作，杭州市將借助阿里的技術能力、生態資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，這也是中國首個政府背景的租賃平臺。

緊追其后，提出“租賃同權”的廣東，宣布將在今年10月底上線政府住房租賃交易服務平臺。在10月17日的廣東《民聲熱線》節目中，廣東省住房與城鄉建設廳廳長張少康透露，為避免租房中的貓膩，廣東將加快政府住房租賃交易服務平臺建設。未來，由政府主導建設的住房租賃交易平臺，將與住房交易和不動產登記數據信息充分對接共享，住房租賃交易將在政府的監管下更加規范，而廣州將有望在10月底率先上線該平臺。

就在廣東宣布將在今年10月底上線政府租賃平臺的第二天，10月18日，正在出席中共十九大的住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，要以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、投資等手段推進房地產市場建設。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。他透露，正在做的一項工作是加快研究和制定“住房租賃管理條例”。

專家分析，從中央層面的密集表態，到各部委大力推動，各地政府紛紛響應，再到如今互聯網巨頭高調加入，不難看出，租售并舉、建立雙軌制的房地產市場長效機制。中國政府對待樓市的態度，將不再是一味的嚴“房”死守，而是由“堵”向“疏”轉變。

對于大家一片叫好的租售并舉，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛卻表示出他的擔憂。丁建剛稱，中國住房租賃市場發育極為不完善，主要障礙在于缺乏保證租賃雙方利益的詳盡的可操作的法律法規；租金回報率過低，不具有市場發展的驅動力；戶籍等政策的制約，租房人無法享受到擁有產權房所帶來的房產以外的城市福利；中國人長期的不安全感和傳統觀念。

而要大力發展住房租賃市場，必須消除以上阻礙租賃市場發展的四大因素。用法律和市場的手段，對包括租賃市場在內的中國房地產市場重新進行頂層設計。首先，需要盡快立法。建立關于住房租賃市場的法律體系，特別是關于保護出租和承租人雙方利益和權利的法律，沒有法律的保障，所有權益都是空談。其次應真正解決租售同權。租賃住房得不到產權房所能夠帶來的房產以外的城市福利，這是阻礙租賃市場發育的最重要的原因之一。丁建剛說。endprint