學區房問題成因與破解途徑研究

卜 瑞

學區房問題成因與破解途徑研究

卜 瑞

隨著人們對子女教育問題的重視程度越來越高，教學質量高的小學成為了家長們競相追逐的資源，這一現象催生了學區房現象，一些天價學區房和違規學區房的出現引起來社會廣泛的關注和爭議，這一現象也反映了教育資源配置不公平的現狀，急需得到解決。

學區房 教育

一、學區房問題現狀

不斷熱炒和持續增高的學區房引起社會、媒體和教育界的關注，如果對學區房不進行破解和遏制，那么勢必造成教育資源的不公平分配、房地產的風險加大和城市的不均衡發展。

九年義務教育是針對所有適齡兒童能夠平等和公平的享受教育機會的權力，第一方面，違背了教育公平的宗旨，因為他們的教育起點應該是均等的，但是學區房的熱炒已經使得弱勢群體在教育資源上不利地位；居民收入與教育質量的密切相關性，高質量的教育資源也能帶來未來較高的居民收入水平，從這個層面上學區房也加劇了社會兩極分化。第二個方面，學區房在房地產市場交易中打上的教育資源烙印，而這種教育資源確是政府提供的公共資源，公眾承擔的教育資源成為了個人私有化和非理性的投機的產物，干擾了房地產交易的市場化和健康發展。第三個方面，高收入者扎堆學區房，高收入者的集聚效應也使得周圍配套設施高于城市其他區域，形成城市區域內的人口密度增大和區域分化，影響城市的整體發展和協調性。

二、學區房成因研究

（一）教育政策分析

在教育政策上，“就近入學”是學區房熱炒的直接原因。國家和有關教育機構也意識到了此政策的弊端，雖然對此政策進行了不斷完善，但是無法從根本上解決擇校的問題。例如上海對重點小學的入學條件更加嚴格，除了就近入學外還要核實落戶年數、家庭成員情況等，只是提高了學生家長購買學區房的緊迫感，提前購買學區房的心態屢見不鮮。

（二）戶籍政策分析

除了教育政策提出的就近入學外，也與戶籍政策掛鉤，對適齡兒童要求在入學前其戶籍必須在指定的轄區內。如北京、上海、南京等地，除了學區房的產權證外，還必須提供戶口簿，如果適齡學生的生源超過對口學校的招生量，那么優先考慮居住時間久的二手房住戶的學生，優先入籍的學生擁有優先入學權。而那些雖在學區房租房或是集體戶口和外籍戶口的學生就失去了入學權，這樣的選擇結果也加劇了學區房的購買和投機行為。

（三）學區房的收益與稅收未掛鉤

我國在房地產交易的稅收政策中并沒有考慮學區房的考量，房產稅與學區房沒有相掛鉤，也造成了學區房的成本低而收益高；同時學區房的增值是其所附帶的優質的公共教育資源，而這些教育資源來源于政府和財政的投入，但是學區房附帶的教育資源私有化，其增值部分并沒有與教育資源相掛鉤，方便了開發商和投機者炒作行為。

三、學區房的解決途徑

學區房是教育政策、戶籍政策和房地產稅收綜合作用的產物，為了公平、平等的接受實現義務教育，實現房地產有序發展和城市的整體協調發展，應在教育政策、戶籍政策和房產稅收上進行多方改革，通過多方干預解決學區房癥結。

（一）改革教育政策

從短期上應該對“就近入學”的政策進行調整，把實際居住地而不是房屋產權作為新生擇校的條件，防范人戶分離的現象，并審查新生直系親屬的戶籍，適齡兒童的法定監護人的戶籍未發生變更，在一定程度上遏制學區房炒作。從長期上來說，教育資源的均衡化發展才是解決學區房問題的根本途徑，并重點改善薄弱學校的軟件條件和硬件設施，如教師的輪崗制，校內之間的定期交流、學校聯盟、對口支援、 跨校競聘等，還比如對義務教育階段的公立學校建立統一的硬件建設標準，重點學校和薄弱學校的經費保障、師資配置應該是統一化的，統一城區的教師工資待遇也應標準一致，鼓勵教師在同一區域范圍內流動和輪崗。

（二）完善戶籍政策

在戶籍政策上可參照美國的做法，美國雖然也有學區房，但是對劃片入學并沒有戶籍上的要求，租房居住的適齡兒童也可以就近擇校。而對學區房的房地產買賣和租賃，都由政府實施價格管控，發布相關信息，信息的透明化也有效遏制學區房的炒作。而我國的戶籍制度已經被打上了福利分配的烙印，教育資源與戶籍制度的掛鉤變相催生了教育資源的房產個人化。而只有教育政策與戶籍政策相分離，才能使得大眾居民平等、公平的享受教育資源。

（三）增加學區房房產財稅

再以美國的學區房房產稅為例，其學區房的房地產交易是與房產稅掛鉤的。聯邦政府對教育也是財政補貼和財政撥款的，但是除此之外，該學校周邊學區房的不動產稅也是教育財政的主要來源之一，這種把學區房稅收作為教育收入的做法，一則是能夠遏制學區房的熱炒和哄抬價格，方便政府通過稅收對學區房的交易價格進行監管。二則教育的財政收入的增加也有利于基礎教育的再投入，政府對房產稅收的再分配，有利于改善學校的硬件設施和基礎軟件條件等。因此，建議借鑒美國學區房的做法，通過差別化的房產稅收政策，增加教育財政收入，提高學區房的成本，遏制炒作和投機學區房的行為。

[1]江堅.基于學區房現狀淺談教育地產的發展[J].創新,2012(2):60~63.

[2]盧為民,張琳薇.學區房問題的根源與破解路徑探析[J].教育發展研究,2015(15).

（作者單位：喀什大學）