淺析“兇宅”買賣中出賣人之告知義務

江旻哲

淺析“兇宅”買賣中出賣人之告知義務

江旻哲

近年來，常有房主在隱瞞自己房屋內發生過非正常死亡事件的情況下，將房屋出售，買受人在了解實情后便不愿再履行合同。對于出賣人就“兇宅”之告知義務，筆者在本文中將主要通過實例分析的方法提出個人見解。

買賣合同 兇宅 告知義務 交易習慣

近年來，房地產市場火熱，法律糾紛也時有發生。司法實踐顯示，常有房主在隱瞞自己房屋內發生過非正常死亡事件的情況下，將房屋出售。買受人或在訂約后，或在產權轉移后了解實情，接著便不愿履行合同。那對于構成“兇宅”之房屋，出賣人方究竟有無告知義務？筆者在本文中將通過實例分析，先歸納兇宅之定義，再論證出賣人之告知義務，最后為買受人提供解除合同履行負擔之方法。

一、“兇宅”之定義

從2013年到2016年的十幾個兇宅買賣糾紛來看，買受人主張所購房屋為兇宅的情形有以下幾種：（1）房屋內有人自殺或意外死亡（2）房屋內有人自然死亡（3）房屋內有人發生過受傷/流產等“不吉”事件（4）房屋附近設有不吉利之設施。對于上述情形，法院一般認為發生過自殺或其他意外死亡事件的房屋可以構成“兇宅”，而對于其他三種情形一般不予認可。

因此，不難總結“兇宅”之定義，即房屋內發生過人為因素介入導致的非正常死亡事件之房屋。至于學界曾提出被人們普遍認為不祥的地段上所建之房屋也可被視為兇宅，筆者并不認同，南京和旅順都發生過大屠殺，這并不代表城市內的大片地段上的房屋都可以被視為“兇宅”。

二、出賣人告知義務之論證

對于涉及“兇宅”的房地產買賣合同，出賣人究竟有無告知義務？對于合同中出賣人的告知義務，可以約定也可法定，但“兇宅”糾紛的發生說明合同原無相關約定，而《合同法》42條關于締約過程中的告知義務又只有概括性規定，這就為論證告知義務的成立提供了空間：

一來，兇宅因為中華民族“趨吉避兇”的傳統心理，為合同簽訂過程中的重大事項，應屬于告知義務所涉及的范疇。所謂“趨吉避兇”，是人們渴望美好吉利之物，躲避兇惡不詳之物的習慣，而非公序良俗之一般道德，因為其本身無害，也絕非封建迷信。正如我們普遍喜歡6、8兩個數字，卻對4習慣性的躲避，而對發生過非正常死亡事件的房屋之抗拒，也屬于趨吉避兇的一種。在此背景下，當買受人們知道自己即將購買此類房屋時，自然會拒絕購買，做出完全相反的意思表示。從效果和社會背景看，房屋構成“兇宅”之情形明顯屬于《合同法》42條的重大事項，出賣人應具有告知義務。

二來，交易習慣也使得出賣人負有告知義務。根據《合同法》第61條的規定，當事人在對合同內容不能達成補充協議時，應按照合同有關條款或者交易習慣確定。而交易習慣指在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法?！皟凑敝嬷瑢儆诜康禺a買賣領域的通行做法。在2013到2016年的14個裁判中，有13個都認為告知“兇宅”屬于出賣人的應盡之責。2015年熊春龍與周柏權、黎奮強房屋買賣合同糾紛案中，法官將“兇宅告知”視為交易習慣。現在大量房產中介公司還推出搜房合同，在其中明文寫道提供“兇宅保障義務”，以呼應市場需求。上述的幾點表現可以說明“兇宅告知”本應屬于合同的一項，出賣人應具有告知義務。

三來，從誠實信用的角度看，出賣人負有告知義務。根據誠實信用原則，當事人應當誠實，將有關合同的所有信息告知相對人。房屋內發生過非正常死亡事件這一信息，沒有理由被排除出誠實信用原則限定的范圍。出賣人若善意，就應該將一切有關信息告知買受人，方便對方做出正確的意思表示。2016年高小軍等訴潘秀江等房屋買賣合同糾紛中，法官就以誠實信用論證出賣人的告知義務。

綜上所述，我們可以從傳統習俗之趨吉避兇、交易習慣以及誠實信用原則三方面說明對“兇宅”的告知已經通行于房地產交易，具有普遍的約束力。

三、出賣人解約/撤銷方法總結

論證告知義務的是要為出賣人卸下繼續履行合同之負擔，可通過以下方式：

第一種是買受人行使合同撤銷權。買受人可以選擇證明出賣人有隱瞞兇宅事實的故意，并意圖以此使買受人陷入錯誤認識，從而違背真實意思表示訂立合同，此為證明“欺詐”。如出賣人也不知道“兇宅”之情形（如非正常死亡事件發生在出賣人購房前），或證明其故意難度較大，買受人可退而選擇證明自己存在“重大誤解”，前述理由已證明“兇宅”為重大事項，此處不再贅述。

第二種是買受人行使合同解除權。若買賣合同之標的不能實現買受人原訂約之目的，則買受人自然享有了法定的合同解除權。在2015年王梅玲訴阿如汗案中，法官強調買受人買房是用作“婚房”，而“兇宅”帶來之負面影響已經使得買受人無法實現其正當期待，即合同目的不能實現。當然使用此方式要求買受人原購房的目的本身“喜慶”，如結婚或開拓業務等，一般的個人居住難以適用此種方法。

[1]韋志明.“兇宅”類案件中的法律論證評析[J].法學評論,2015(3):33～39.

[2]陳耀東,張瑾.“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用[J].河北法學,2007(10):91～94.

[3]劉娥.論“兇宅”糾紛的法律適用[J].長沙大學學報,2009(11):43～45.

[4]劉林源.兇宅買賣合同的法律效果分析[D].上海:華東政法大學,2015:13～21.

（作者單位：南京理工大學知識產權學院）

江旻哲（1996-），男，漢族，江蘇南京人，在讀本科生，南京理工大學知識產權學院，研究方向：民商法。