關(guān)于房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究

錢(qián)仁安

關(guān)于房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究

錢(qián)仁安

房產(chǎn)委托公證為人們提供了諸多便利，但其同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，必須積極防范。本文即對(duì)房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出了房產(chǎn)委托公證風(fēng)險(xiǎn)防范相關(guān)對(duì)策。

房產(chǎn)委托公證 風(fēng)險(xiǎn)分析 防范對(duì)策

房產(chǎn)委托公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)委托人的申請(qǐng)，按照法定程序證明委托人的房產(chǎn)委托行為的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)委托的數(shù)量逐年增長(zhǎng)，成為各地公證機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)。房產(chǎn)委托公證為當(dāng)事人進(jìn)行房產(chǎn)交易提供了極大便利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，需要公證員在辦證過(guò)程中積極防范，減少房產(chǎn)糾紛與訴訟。

一、房產(chǎn)委托公證存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（一）委托人風(fēng)險(xiǎn)

從房產(chǎn)委托書(shū)性質(zhì)來(lái)看，其屬于單方面民事法律行為，依托房產(chǎn)委托公證書(shū)受托人即可對(duì)代理權(quán)加以行使，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的代售及對(duì)房款的代收等多種代理權(quán)行為，但委托人需要為其授權(quán)行為負(fù)責(zé)，對(duì)一切法律責(zé)任加以承擔(dān)。有些受托人針對(duì)這一漏洞實(shí)施違法行為，將房產(chǎn)賣(mài)給一人或多人后，隨之?dāng)y款潛逃，而委托人則面臨著拿不到售房款且需要承擔(dān)承擔(dān)賠償房款等責(zé)任與法律后果的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）受托人風(fēng)險(xiǎn)

受托人主要指買(mǎi)房者，一般來(lái)說(shuō)，委托人對(duì)房產(chǎn)委托書(shū)公正進(jìn)行辦理的過(guò)程中，委托人即會(huì)支付給委托人相應(yīng)購(gòu)房款，許多受托人都認(rèn)為擁有房產(chǎn)委托公證書(shū)即代表著自身權(quán)益可受到保障。但實(shí)際上，房產(chǎn)證雖然在受托人手中，但并沒(méi)有真正過(guò)戶(hù)，在未過(guò)戶(hù)前，委托人可借助報(bào)紙聲明房產(chǎn)證丟失，對(duì)新的房產(chǎn)證加以補(bǔ)辦，或者對(duì)委托公證進(jìn)行惡意撤銷(xiāo)。在法律規(guī)定中，因委托書(shū)屬于單方民事法律行為，因此可撤銷(xiāo)，委托人即可對(duì)房屋進(jìn)行再次出售、抵押，或?qū)⒎慨a(chǎn)證過(guò)戶(hù)到其他人名下，使受托人面臨失財(cái)、失房的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房產(chǎn)委托公證風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）對(duì)委托人身份進(jìn)行嚴(yán)格審查

為防范不法分子通過(guò)偽造證件到公證處對(duì)公證書(shū)進(jìn)行騙取的風(fēng)險(xiǎn)，公證處必須對(duì)委托人身份證嚴(yán)格加以審查，對(duì)于身份證識(shí)別儀無(wú)法識(shí)別的委托人，應(yīng)要求其對(duì)新身份證或臨時(shí)身份證加以辦理，保證委托人身份的真實(shí)性。針對(duì)假冒產(chǎn)權(quán)人或通過(guò)假夫妻對(duì)公證書(shū)進(jìn)行騙取的行為，應(yīng)與其展開(kāi)詳細(xì)交談，通過(guò)對(duì)結(jié)婚時(shí)間、父母及孩子詳細(xì)信息的詢(xún)問(wèn)來(lái)確定其是否為假冒，對(duì)于露出破綻的委托人，應(yīng)告知其行為屬于違法犯罪行為，將會(huì)對(duì)其刑事責(zé)任進(jìn)行追究，打消委托人違法念想，從而達(dá)到對(duì)騙取公證書(shū)風(fēng)險(xiǎn)的有效杜絕，規(guī)避一系列不必要糾紛的發(fā)生。［1］

（二）對(duì)房屋委托公證書(shū)利用情況進(jìn)行審查

對(duì)房屋委托書(shū)公證進(jìn)行辦理的過(guò)程中，有些是受私下非法借高利貸影響，委托人向放貸人借貸后，放貸人往往會(huì)擔(dān)心委托人的還款問(wèn)題，但因辦理抵押登記不僅手續(xù)繁瑣而且時(shí)間較長(zhǎng)，許多委托人會(huì)選擇通過(guò)公證處辦理公證，當(dāng)其難以還款時(shí)，放貸人即可對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行出售。該類(lèi)情況多為幾個(gè)人共同來(lái)公證處辦理，公證員在受理過(guò)程中，必須對(duì)房屋委托公證書(shū)利用情況進(jìn)行審查，通過(guò)審查如發(fā)現(xiàn)該類(lèi)端倪，應(yīng)拒絕為其辦理公證，以免委托公證被非法利用，避免日后發(fā)生的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)委托人惡意撤銷(xiāo)委托進(jìn)行防范

受房?jī)r(jià)高利益的驅(qū)動(dòng)，為了對(duì)更高經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行追求，一些委托人會(huì)對(duì)委托書(shū)進(jìn)行惡意撤銷(xiāo)，導(dǎo)致受托人利益受到侵犯，因此還需要對(duì)委托人惡意撤銷(xiāo)委托進(jìn)行防范。在辦理房產(chǎn)委托公證過(guò)程中，應(yīng)建議由委托人與受托人共同申請(qǐng)辦理，在委托合同中，將不可撤銷(xiāo)承諾納入委托人合同義務(wù)體系中，這樣既可確保委托人未和受托人達(dá)成一致意見(jiàn)狀況下，委托人不能對(duì)委托進(jìn)行單方撤銷(xiāo)，從而可有效委托人對(duì)委托進(jìn)行單方撤銷(xiāo)給受托人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（四）對(duì)受托人一房多賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范

當(dāng)前受托人賣(mài)方過(guò)程中通常會(huì)尋找房產(chǎn)中介，一些中介為了牟利也會(huì)自行收購(gòu)，對(duì)放款進(jìn)行支付，將熟悉人的人作為受托人，等到房間上漲時(shí)依托受托人進(jìn)行售出。但受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，受托人一房多賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)較大，使委托人經(jīng)濟(jì)利益受到侵犯。為避免該種風(fēng)險(xiǎn)，在委托書(shū)中需對(duì)房屋出售給誰(shuí)加以明確，對(duì)買(mǎi)受人姓名及身份證號(hào)等嚴(yán)格要求其寫(xiě)明，確保受托人進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)過(guò)程中只能將其過(guò)戶(hù)給被委托人明確的買(mǎi)受人，由此即可使該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)得以有效避免。［2］

（五）對(duì)委托期間其授權(quán)范圍進(jìn)行審查

為避免一些房產(chǎn)中介進(jìn)行倒房與逃稅，在辦理房產(chǎn)委托公證的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)委托期限加以明確，可將其限定于三個(gè)月至半年內(nèi)，從而催促受托人對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行辦理，降低風(fēng)險(xiǎn)。一些中介為獲取更大利益，會(huì)誘導(dǎo)委托人對(duì)有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證進(jìn)行辦理，許多委托人并不清楚有轉(zhuǎn)委托權(quán)內(nèi)容，公證員需認(rèn)真講解，避免委托人在并不明確的情況下進(jìn)行有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證，從而使該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)、隱患得到避免。針對(duì)授權(quán)范圍限制，應(yīng)對(duì)全權(quán)委托形式盡量避免，對(duì)一般委托形式加以采用，在授權(quán)范圍上應(yīng)不將受托人代收售房款涵蓋在內(nèi)，對(duì)于售房款必須明確其轉(zhuǎn)入到委托人指定賬號(hào)，規(guī)避受托人對(duì)房款收取后卻不向委托人支付的問(wèn)題。在房產(chǎn)委托公證過(guò)程中，公證處人員通過(guò)嚴(yán)格審查，以及充分告知和提示，可使各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)得到有效防范，使公民合法權(quán)益得到充分保障。

［1］錢(qián)世遙.房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)及防范探討［J］.法制與社會(huì)，2014（30）：38～39.

［2］宋艷會(huì).房產(chǎn)委托公證風(fēng)險(xiǎn)分析及防范［J］.商，2016（22）：244.

江蘇省張家港市公證處）