“土地價款抵減銷售額”規定在房地產企業投資測算實務中的應用及影響

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（上海中建東孚資產管理有限公司上海200135上海中建東孚投資發展有限公司上海200122）

一、新項目投資測算實務中的應用及產生的差異

增值稅下，房地產企業支付政府土地價款無法獲取增值稅專用發票，但國家政策允許“向政府部門支付的土地價款”抵減銷售額，這一規定一方面彌補了房地產企業因政府無法開具可抵扣增值稅專用發票所中斷的增值稅進項鏈條，另一方面卻給房地產企業管理層決策新項目投資帶來了深刻影響。

（一）新項目收入確認中的應用及產生的差異。在營業稅計稅方式下，投資口徑計量房屋銷售收入與會計核算上“主營業務收入”金額一致。然而，在增值稅下，因財政部《關于印發＜增值稅會計處理規定＞的通知》（財會［2016］22號）第二條第二款第一點和第二條第三款第一點的規定，以及《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條和第十四條的規定存在模糊地帶，導致投資口徑和會計核算上對新項目收入的確認存在差異：

1.投資計量時，按照《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條和第十四條規定 （①銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）；②以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額），增值稅銷項稅等于銷售額乘以11%，在不考慮價外費用的情況下，新項目收入等于全部價款即收到的房屋銷售款減去增值稅銷項稅。

2.會計核算時，按照《增值稅會計處理規定》第二條第二款第一點和第二條第三款第一點規定：在不考慮價外費用的情況下，新項目收入等于全部價款即收到的房屋銷售款除以（1+11%），因為“土地價款抵減銷售額”的影響已經按規定反映在成本端，收入和增值稅銷項稅按照“現行增值稅制度規定計算”。

假設1：增值稅下該項目為新項目，項目收到的房屋銷售款為A，均達到確認收入條件，且不存在價外費用事項，收入確認差異如下表所示：

（二）新項目成本確認中的應用及產生的差異。營業稅屬價內稅，在營業稅計稅方式下，投資口徑下“向政府部門支付的土地價款”與會計核算上“主營業務成本”下的土地成本等相關成本金額一致。然而，在增值稅下，因《增值稅會計處理規定》第二條第三款第一點的規定，投資口徑和會計核算上對此成本確認存在差異：

1.投資計量時，“向政府部門支付的土地價款”按照全額作為投資額。

2.會計核算時，房地產企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”“存貨”科目，貸記“應付賬款”“應付票據”“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）”科目，貸記“主營業務成本”“存貨”等科目。

假設2：增值稅下允許扣減銷售額的“向政府部門支付的土地價款”為B，該項目為房地產開發新項目，成本確認差異如下表所示：

（三）衡量新項目盈利能力狀況中的應用及產生的差異。根據國務院國資委財務監督與考核評價局編制并頒布的 《企業績效評價標準值2016》附錄三《企業績效評價指標計算公式》規定，主營業務利潤率、成本費用利潤率是衡量企業盈利能力狀況的重要修正指標，由于上述第1項和第2項中收入、成本確認在投資計量口徑和財務核算口徑上存在差異，主營業務利潤率、成本費用利潤率在兩種口徑下亦存在差異。

1.主營業務利潤率差異。

假設3：在假設1、假設2基礎上，除“支付政府土地價款”外，其他成本費用支出（不含增值稅進項稅）為C（其中期間費用合計為D），平均進項稅率為r，城建稅、教育費附加、地方教育費附加、水利建設基金等附加稅 （費）率為13%，項目均為普通住宅，且增值率在20%以內，其他因素暫不考慮，則：

（1）投資口徑下，主營業務利潤率=主營業務利潤/主營業務收入×100%={A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%-B-C+D-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/［A/（1+11% ）+B/（1+11%）×11%］}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［（AB）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/［A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%］}×100%

（2）財務口徑下，主營業務利潤率=主營業務利潤/主營業務收入×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/［A/（1+11%）］×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%］}/［A/（1+11%）］×100%

投資口徑與財務口徑相比之差異：投資口徑下，計量主營業務利潤率的分母多了B/（1+11%）×11%，其他數據均相同。

2.成本費用利潤率差異。

假設4：在假設3基礎上，暫不考慮營業外收入、營業外支出等其他損益影響，則：

（1）投資口徑下，成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額×100%={A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%-B-C-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/{B+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）×11%-C-［（AB）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/{B+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

（2）財務口徑下，成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

投資口徑與財務口徑相比之差異：投資口徑下，計量成本費用利潤率的分母多了B/（1+11%）×11%，其他數據均相同。

二、影響新項目投資測算的具體方面

（一）容易混淆決策層對新項目投資的判斷。“營改增”后，由于“土地價款抵減銷售額”在投資項目可行性研究等前期測算實務中使用較為頻繁，且經過企業管理人員測算的新項目核心經濟指標對決策層是否繼續跟進該項目并付諸實際投資至關重要。倘若企業內部管理工作不夠精細，下屬公司新項目投資測算工作不夠嚴謹，尚未將“土地價款抵減銷售額”在各系統之間統一口徑，并規范績效指標計算方式，結果只能使數據層層上報后失真，或由于具體測算人員（財務人員和投資人員）不同而導致同一項目在層層審批時意見不一，混淆決策層對新項目投資的判斷。

（二）部分績效考核指標激勵或預警作用可能失效。企業在營業稅下對新投資項目的績效考核指標或新拓展項目核心指標的底線值管理在“營改增”后可能失效。鑒于上述投資口徑與財務口徑下對收入、成本、績效考核指標計算存在差異，本文支持以財務口徑下的標準及計算方式量化“土地價款抵減銷售額”這一規定。以下僅就財務口徑計量時，分析成本費用利潤率在“營改增”前后的變化。

假設5：在假設4基礎上，暫不考慮“營改增”后企業對客戶調價或上游供應商對企業調價等因素，同一項目付現或收現金額不受“營改增”影響，則：

1.“營改增”前后，指標計算公式：

（1）“營改增”后，成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

（2）“營改增”前，成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額×100%=［A-B-C×（1+r）-A×5%×（1+13%）］/［B+C+A×5%×（1+13%）］×100%

2.賦值測算，當C、r一定且分別等于500、8%時，A和B同比例變化，指標變化情況見下表：

根據上述測算數據可知：（1）隨著“支付政府土地價款”的成本部分在整個投資成本中占比不斷攀升，且土地價格上漲總能反映在售價里（A和B同比例變化時），則同一項目成本費用利潤率指標在“營改增”前后差異很大。（2）“支付政府土地價款”占總投資比例越高，成本費用利潤率指標值差異越大。

三、建議及具體措施

（一）建立健全投資測算體系，統一計量口徑。項目投資測算是方案選擇和投資決策的重要依據，是確定項目投資水平的依據，更是正確評價預獲取項目投資合理性的基礎。當下房地產市場競爭十分激烈，投資機會或許并不缺乏，但若要第一時間獲取準確、可靠的預投資項目經濟指標，尤其是企業關注的關鍵性指標，必然要求企業內部建立健全投資測算體系，統一收入、成本、經濟指標等計量口徑，完善“大數據”建設，及時有效地向決策層提供預投資項目準確、科學的信息以供決策使用。

（二）合理評估“營改增”后相關績效評價指標考核值。房地產企業在原營業稅下制定的投資管理制度及部分績效評價指標，極有可能在“營改增”后變得不再有激勵作用，甚至給增值稅下的投資行為制造誤區，例如將成本費用利潤率指標納入衡量是否獲取新項目的關鍵指標。因此，全面推行“營改增”政策后，企業應及時深入學習并應用增值稅下的新觀念、新思路、新方法，合理評估“營改增”后相關績效評價指標考核值的設定原則及具體給定，正確、有效地指導各下屬公司積極獲取優質項目，避免因使用過時的做法和管理制度給企業帶來風險和損失，建議如下：一是應動態控制衡量是否獲取新項目的關鍵指標值，而非設定某個特定值衡量一切同類的房地產投資項目。二是即使“營改增”前對成本費用利潤率設定了某個特定值作為紅線控制，“營改增”后應根據政策變化再次重新評估設定，否則，很可能導致營業稅下不可獲取的項目在 “營改增”后成為可獲取項目，誤導決策層的投資行為。三是調整部分績效評價指標權重，增加受“營改增”政策影響較小的指標來衡量是否獲取新項目，例如內部收益率、凈現值等指標。

（三）完善企業研策機制，及時轉換為實務工具。隨著國家對房地產市場調控政策的不斷加強，土地供應量增速有所下滑，局部地區甚至有所下降，優質且高收益的項目數量逐步減少，房地產市場競爭趨于白熱化。若要在未來的競爭中維持生存空間，立于不敗之地，企業內部要完善政策研究機制，在面對國家重大行業政策、稅收法規時能持續、快速反應，并及時將相關規定轉化為企業的實務操作工具，作為企業適應新環境、新形勢強有力的后盾。